如果你没有2000万，请不要去海外买房!
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上上周北哥给大家分享了自己对房价的一些看法，从房价绝对值和房价收入比两个角度，计算和比较了北京与纽约的房价高低，得出了以北京为代表的中国一线核心城市房价并不算高
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的结论。那篇文章在不到24小时之内，在各个平台阅读量迅速突破了10000，这对我这样的小号来说是非常罕见的。不过不知道是不是因为这样的观点跟官方“房住不炒”的指导思想不一致，公众号“投资指北”竟然意外被封，至今没有得到任何通知。为了继续给大家分享投资心得，北哥上周又重新开了一个新号，取名“指北投资”如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
，如果您还没来得及关注，不妨先关注一下。还是老规矩，每周五晚9点半，北哥都会给你分享一篇投资心得体会。如果大家觉得北哥说的有些道理，不妨推荐给身边的家人朋友，毕竟投资是每个家庭的刚需，实现财务自由是我们每个人的梦想如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
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不过还好，北哥不是一个这么轻易就被打倒的人，今天我们继续分享第二期，说一说大家都最为关心的话题，如果你打算买房，应该考虑哪些因素?大家都知道，房子对普通家庭来说是一项非常重大的投资，房价也会受很多因素的影响，所以我们在做买房决策的时候肯定要多方评估，慎重再慎重。但是如果我们尝试把问题简单化，如果把买房的参考标准缩减为一个，也就是最重要的这一个，北哥认为那一定是--
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。重要的事情说三遍:位置，如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
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那么我们投资买房时到底应该选择什么样的位置呢?北哥就按照范围从大到小，把这个大问题分解为三个小问题来逐一解答，希望能对大家的投资决策有所帮助。这三个问题分别是:
问题一:在国内买还是在国外买?
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问题二:在国内哪个城市买?
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问题三:在城市的什么位置买?
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本来打算在一篇文章里把这三个问题都讲完，但是写完以后才发现篇幅太长(超过一万字)，估计没有几个人有耐心读完，所以我决定再拆分一下，今天先讲第一个问题，剩下的两个问题下周再讲，也请大家持续关注。
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问题一:在国内买还是在国外买?
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关于海外买房的问题，最近这些年时常有人问我，但是由于对每个人的具体情况不同，我也无法一一给出建议，这里做一个统一回答，不过大家还是要结合自身的实际情况来做出最后的投资决策。
先抛出这个问题的答案:对于大部分中国人，北哥建议大家优先选择在国内投资买房;对于极少数高净值人群，可以把海外买房作为一种风险对冲。
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为什么建议普通中国人优先在国内买房呢?有三点原因。
第一，国内房价依然处于上升空间
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。我想肯定有很多人对这点持怀疑态度，请大家查看北哥上上周发布的文章《中国的房价高不高?不止不高，而且还有上升的空间 如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
说到这里，我们不妨先来思考一个小问题，一件商品的价格是由什么决定的
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?经济学上有很多解释，影响价格的因素也有很多，不过都不是我们今天要讨论的问题，我们就来看一种说法是否正确，明白了以后你就能对房价高低有更深的理解。这种说法就是:很多人认为价格是由成本决定的。这种说法对不对呢，举个例子你就明白了。iPhoneX为什么能卖到8000元一部，而国产手机价格就只能卖2000到3000元如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
，他们的成本差距有那么大吗?肯定没有，实际上高端安卓机的成本和苹果手机几乎没有差别。所以这就否定了价格是由成本决定的说法。房价也一样，考虑房价高低，不是考虑盖这个房子要花多少钱，也不是考虑你有多少钱，而是只要这个价格有人接受，房子可以卖出去，那就是合理的价格如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
，这就跟苹果手机一样，如果定价10000也可以卖出去，那就是合理的。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
那么明白了这个道理，我们再来理解房价的波动，以及为什么房价还有上涨空间，就容易接受多了。比如，2016年为什么会出现隔一天房价就上涨好几十万的情况，就是
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因为还有人愿意支付更高的价格来购买如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
。如果非要为房价的上涨趋势找几条理由来论证，我会给出以下三条。第一条
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，国内的城市化进程还没有结束如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
。我国的城市化率和发达国家相比还差20个百分点，20个百分点对应的人数，至少也有两亿，未来还有两亿人要进城，房子依然有很大的需求。第二条
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，中国经济依然在保持高速增长如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
。去年增长6.9%，今年增速目标是6.5%，未来五年6%问题不大，只要坚持改革开放，甚至未来10年我们依然可以看到较高速增长的潜力。第三条
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，这些年经济高速增长带来了居民财富的大量积累，除了房地产，大部分中国人依然没有更好的投资标的如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
。过去是这样，现在是这样，未来(至少10年之内)也会是这样。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
第二，从投资回报的角度看，发达国家的房产投资价值比不上国内。
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去日本买房，你要承受的后果可能是连续20年房价不涨，当然近几年由于中国人大量涌入，房价也出现了一定幅度的反弹，但是跟中国房价涨幅比起来，还是小巫见大巫，差得远。另外，日本房子的保有成本也非常高，一方面是房产税，这个大家都很清楚。还有一个大家不太了解的是折旧，日本的别墅大多是木质结构，房屋按照20年进行折旧，每年光折旧就损失5%，所以大家去日本买别墅做民宿一定要慎重。
以上是日本的一些情况，换到其他发达国家也大致相同。还是以美国为例，过去半个世纪，美国的房价起起伏伏，虽然整体趋势是向上的，但是平均增速大概只有6%左右，如果扣除持有成本的话，投资回报会更低，跟目前中国的房价增速比起来，基本可以忽略不计。
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当然，近几年也有部分发达国家的部分城市在亚洲买家(主要是华人)的疯抢下，房价出现了较大幅度的上涨，比如加拿大、澳大利亚等国家的一些主要移民城市，但是当地政府都出台了很多限制措施，虽然不是不让你买，但是购买和持有成本都大幅提升，现在再买成为接盘侠的概率也大幅提升了。所以总的来说，投资发达国家房产，回报比不上国内。
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但是，为什么还有那么多有钱人在考虑海外买房，甚至考虑移民呢?
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原因不便多说，说多了这个新号可能也有被封的危险，能体会的自然可以体会。这里北哥多说一句，虽然我依然看好中国当下的国运，但是投资海外做一个风险对冲也不见得是坏事如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
，万一呢?所以，如果你也高净值人群，在国内核心城市的核心区域拥有两套以上的房产(或者说如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
至少2000万净资产如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
)，那么适当配置一些海外资产，也不失为一种明智的做法。如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
第三，在不发达国家投资，要面对不可预知的政治风险和汇率风险。
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当然，大家也知道，泰国在欠发达国家里，其实还是算很不错的。一方面泰国经济发展势头良好，另一方面跟中国的关系也比较友好，而且泰国人因为普遍信佛，而且是个旅游国家，所以对外国人也不那么排斥。但是即使是像泰国这样的国家，前两年也曾经出现了长时间、大规模的政治混乱，这对当地的政治和经济形式产生了极其负面的影响，如果你在当地有投资势必也会受到很大的影响。
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此外，这两年随着一带一路战略的推出，不少国人开始考虑在一带一路沿线的国家布局房地产。从理论上来说，这些投资还是值得期待的。这些国家虽然目前经济普遍不够发达，但是在一带一路的拉动、以及当地开放政策的刺激下，未来有很大可能迎来经济的快速发展。这就有点像80、90年代的中国，刚刚开始享受改革开发的红利，如果不出意外，这里面有一些国家在未来10-20年将迎来经济的腾飞，房价也势必会迎来一波大幅的飙升。不过这一切都是我们预期的理想状态，对于这些国家和地区，政治和汇率
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的不确定性因素很大，因此这也就意味着投资风险很高。所以如果你不愿意承受高风险，就不要轻易投资这些地区的房产。如果你没有2000万，请不要去海外买房!。买房|房价|苹果手机|指北|高低---
【敲黑板总结一下】
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关于在国内买房还是在国外买房的问题，我们的结论是:对于大部分中国人，北哥建议大家优先选择在国内投资买房;对于极少数高净值人群，可以把海外买房作为一种分散化投资和对冲操作。
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看好国内房地产投资的具体原因也有三点:第一，国内房产依然有很大的升值空间，因为中国的城镇化进程还没有结束，因为中国经济还在高速发展，因为居民积累的财富没有更好的投资渠道;第二，投资国外发达国家的房产，其投资回报率赶不上国内，发达国家经济发展较慢，房价相对较为稳定，且保有成本高，投资回报跟国内无法相比，当然，高净值人群作为一种对冲风险的操作是可以的;第三，很多朋友在考虑投资不发达国家，想搭上这些国家经济起飞的顺风车，这个想法当然是好的，但是这些国家往往有很大的政治和汇率风险，没有这个承受能力的人不要轻易尝试。综上所述，北哥认为现阶段，对普通国人来说，投资国内房产依然是一个相对比较明智的选择。当然，如果你有特殊情况，那咱们另当别论。当然以上说的是大趋势，中国这么大，我们应该在哪买房，又不应该在哪买房呢?请大家继续关注北哥下一期的更新。
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