廊坊房产:你永清的房子还值几个钱? 来源:老晋房产观Y清房价起落始末前段

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廊坊房产:你永清的房子还值几个钱?。房子|房价|大厂|环京|香河---

来源:老晋房产观

廊坊房产:你永清的房子还值几个钱?。房子|房价|大厂|环京|香河---

Y清房价起落始末

前段时间会员提问Y清楼市方向，回答如下，请参考。

房子|房价|大厂|环京|香河---

驱动房价的主要原因:

1、首先是京津冀一体化大背景，包括动批搬迁，大红门搬迁等等。

2、去库存，包括，2成首付，低利率刺激，华夏洗脑广告等等。

3、新机场的因素，主要是临空经济区概念。

4、周边市场的价格挤压效应，边上都涨了，它一定跟着涨。

5、雄安概念，百万雄师去雄安，酒店全部住满，道路全部堵死，谁去过，一定感受深刻。

以上是耳熟能详的，也是都能看到的。

但是以上5条的作用只有20%

推动房价的真正力量是:诱导(下面再说)

先看Y清的房价变化(大概)。

2015年:4xxx元

2016年:5xxx元--6xxx元--8xxx元--14xxx元--16xxx元--18xxx元

2017年:2xxxx元--23xxx元--2xxxx元--18xxx元

2018年:16xxx元--14xxx元--11xxx元

以上是一手房的价格变化谱

Y清房价短短的3年当中从4xxx+冲高6倍，又摔回两倍，是个值得研究的范本，本范本基本适用于环京楼市。

思考

一、价格涨了吗?

毫无疑问，涨了，涨了很多，纵使现在的价格依然涨了很多，前提是你入手的价位足够低，如果4000+入手，你的本金回报率600%以上。也就是说用100万本金操作，如果高峰全部套现你的收入在500万以上。

二、赚到钱了吗?

老手:盆满钵满，16年在Y清屯二手房操作的都大发特发了，一年时间，资产可以放大数倍。

新手:赚了个账目，算账是赚到的，套现是没戏的，还在继续贴现，但这不是最悲催的。

菜鸟:首付全部损失掉，20000价格入手国瑞城的大有人在，现在二手房10000就有，损失多少?按照5折计算，损失50%，3倍杠杆计算，60万本金全亏，外加40万债务。剩下100万慢慢还。是的，吐血了。

三、计算方式问题

有人说，开发商现在价格还是2万块，最少也一万八，你的计算方式有问题。

这个需要单独说明，因为新手和菜鸟都会提出这个问题。

投资=赌博

赌桌对面是谁?是二手房

一手房并不是你的竞争对手，你的对手是同区域的二手房。

按照1万或者9千的二手房市场价计算才是准确的。

四、安慰

没有买卖就没有伤害，这句话非常经典，我套用到楼市里面，房子的生命很长很长很长，可能会覆盖人的一生。

没有交易就没有损失

任志强讲，不让买卖你往哪里跌，跌都没地方跌。

虽然现在的损失已在眼前，那继续往后看，一年两年三年，是猴年还是马月Y清房价会上涨到2万?损失完全被覆盖?

答案是，不知道，未来不可预知。

五、诱导

本轮环京楼市回顾

当时的情况是，房慌，无房可售。环京一轮史诗级行情，从2015年7月12日，通州被确定为副中心开始。

首先是重镇燕郊领涨，大厂香河紧随其后，每月1000元/平米的速度往上飙，大厂的房子6500-7500-8500-9500、、、、

2016年春节，大厂某雀城1.2万开售，从此一发不可收拾。各大代理公司喊出口号，大厂破万、香河破万、固安破万、L坊破万。

各种销售微信朋友圈简直不堪入目，PS联播图片配图，字幕的大概内容是“预计大厂房价2016年破3万”等等，熟悉吧。

坐不住了了，整个北京，都坐不住了，京津冀一体化的条幅，大街小巷都是条幅。媒体整体就是“F中心”“x机场”“产业转移向河北”“京津冀协同发展”铺天盖地的开发商广告。

以上都是屁话

讲了这么多都是屁话，我只说一个重点。

2015年8月份，香河房价6000，首付20%，100平米，首付款总计12万(电商不列入)，而后每个月进账10万，有时候是20万，今天睡觉，明天早上起床，哎尼玛，又涨了2000，又是20万啊。朋友们，抢钱有这么快的?

以上所讲到的，和Y清没有一毛钱关系，Y清--安静的美男子!其他区域都在涨的时候，Y清还在睡大觉。

燕郊、大厂、香河、固安、L坊、涿州六县市(镇)，轮动涨价，形成一个循环，从燕郊开始，到涿州结尾。再来第二轮、第三轮、、、这要得益于环京两大天王级开发商，伟大的炒盘手某雀城和某盛，这两家在环京有绝对的垄断地位。

ZF在大卖土地，银行在疯狂放贷(全假件直接上)，开发商在大卖特卖，老农民拿到满意的补偿，买房人今天买明天就涨，销售人员乐此不疲。

没有一个人赔钱!

只有房价在涨

六、Y清

Y清县隶属河北L坊，位于京、津、雄保三角地带中心，地处京畿重地、北距北京60多公里，天津60公里，距新机场20公里(直线)，首都机场80公里，距天津新港100公里。

总面积:776平方公里

总人口:38.8万

主要产业:传统农业、生态旅游，无公害蔬菜基地，北方最大燃气工业区。

三年内Y清房价的起落上面写到了。

如此大的落差，为什么?

诱导+集火

北三县L坊固安都涨累了，人民赚钱都赚毛了的时候。Y清杀出来了，尼玛，5500块某雀城开盘，支持压房。这个价格要不要再便宜点。

2016年6月，全北京几乎所有的电商公司和中介公司都涌向了Y清，包括L家、W爱我家、Z原地产等等，一个小小的Y清县城，这些销售也塞满了。

Y清房价进入快速上涨阶段，Y清不一样，画风不一样，跳涨，6千直接跳9千，1万直接跳1.4万，就这样。

跳涨依然供不应求，这就是集火的威力。

七、计算

房子首付是多少，月供是多少，可以计算。预估未来今年的价格是什么样子。涨到多少可以覆盖损失。

假设需要24个月，首付+月供*24+未结清贷款-预期总价-交易税费-中介费>0账面上你没有损失。

如果再仔细一点，假设需要24个月，首付+月供*24+未结清贷款-预期总价-交易税费-中介费-支出总和*基准利率-心力>0

如果再仔细一点，假设需要24个月，首付+月供*24+未结清贷款-预期总价-交易税费-中介费-支出总和*基准利率>0

然而，计算没什么卵用，因为24个月是假设的。预测等于算命，剩下的就碰运气吧。低买高卖赚钱，高买低卖赔钱。

八、策略

1.3万的入手价格，如果Y清头部好好发展服装产业，这个价格是完全可以支撑的，30万浙商入Y清，威力无比大。

但是据我了解，Y清头部是很1+1的。以服装工厂为例，一共分三期，上千家工厂，目前二期三期搁置无法推动，Z江S来人和H北S协调，很麻烦，一期入驻230家，还一堆烂事头疼。

调控政策太成问题，不确定性太大，Y清是最后涨价的，下一轮也一样。建议你24万压房首付款马上去办退，怕你去晚了，退都退不了。

2万的事情就不要想了，本篇，适用于环京，环沪。

高墙之外

环京楼市严控，限社保、限户口，一张房票的距离，北京外溢购房需求被挡在高墙之外。

而环京楼市是高度依赖北京购房客户的，依赖度在65%-75%之间。北京需求出不去，环京开发商面临资金断链的危险，以杠杆超高的某某城为例，各种寻求合作，各种低价甩货。看上去非常紧迫，分分钟有断裂可能，之前的一篇文章已经写到，有兴趣的朋友可以翻翻。今天不是说它，今天说它的冤家对头。

某盛也不行了

昨天晚上看到某盛寻求合作(卖地)的信息，如下。

地理位置:本项目在L坊市Y清县中心，紧邻亦庄Y清高新开发区，又紧邻Y清市级商业中心和老城主中心，地段极佳。

合作说明:

1、项目方与合作方签合作协议;

2、最终项目方转让项目公司100%股权(暂定);

3、可协助后期拆迁，转换用地指标等工作;

4、合作方式灵活。

说的很明白，搞不动了，名为合作，其实是要卖掉。开发商有地不开发，要卖掉，无非是以下几种情况:

1、小钱不想赚。貌似某盛还不到这个级别。

2、有某种不可描述的麻烦。貌似这个不存在，实力杠杠硬。

3、资金紧张，断尾求生。我看就是这个原因。

当然，这不是重点，重点是，本条信息透露了这个项目的成本。也就是说，当下Y清房子的成本价格。

你Y清的房子值多少钱

合作信息的收益预估信息部分，如下。

投资收益:

取地成本，合计7.074亿元。其中:股权收购款3.2亿、土地出让金3亿(减去49%以后)、拆迁成本0.8亿(极值) 、回迁保证金0.074亿。

楼面地价:7.074/18.97=3729元/平米

建安成本:取3500元/平米

毛成本:3500+3729=7229元/平米

市场售价:保守取11000元/平米

税费:11000*15%=1656元/平米

单方全成本:1656+7229=8885元/平米

单方利润:11000-8885=2115元/平米

备注:因每家公司情况不一，故未算资金成本。

结论是，不含资金成本，单价是8885元/平米。

资金成本有多高呢?据我所知，根据各家公司情况不同，年化8.5-18%都不奇怪。不好计算，我们就取个整数，单价9000元/平米。

现在，你Y清的房子值这个钱9000大洋/平米，成本价，小户型高点，大户型低点。