2018年或将是楼市的横盘年?盲目投入不乐观春分过了

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春分过了，两会开了，一年的工作可以真真正正落实了。“房住不炒”被反复提及，可以总有看多者觉得房价是管不住的。他们还会信誓旦旦拿出这两天一些城市售楼处的人挤人的照片。问题在于，买的火热是一方面，未来能否有收益呢?

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利率继续上浮

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最近，东莞传来消息，贷款利率继续上浮。最高上浮40%!

之前以为上浮20%就很厉害了，那意味着，按照二线城市均价2万一平米来计算，购买一套100平米的房子，上浮前后购房成本相差30万。

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也难怪此前央行副行长表态:最近房贷利率略有上升，但从长远看，还不够高。如今最高都上浮40%了，但是按照央行副行长的说法，这还不算高，还有继续上涨的空间，直到加息。

部分地区“三价合一”

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“三价合一”是啥意思?就是在二手房交易过程中，实际成交价之外，还有“交易备案价”“计税评估价”和“银行评估价”。

其中，(1)备案价往往低于实际成交价;(2)计税评估价会高于备案价而低于市场价，既保证税收，又不会让购房者负担过重;(3)银行评估价是放贷款用的，通常会高一些。

然而，在东莞，未来二手房交易必须保证备案、计税和银行评估价格是一致的。

你可能不明白这样有啥影响，举个例子吧:

X先生要在东莞买一套100万的房子(假设他能买到吧)，正常情况，首付30万，贷款70万。

为了避税，X先生与卖家商量，备案价格写70万，计税评估恰好也是70万。不过，在申贷款时，他说房价是130万，银行经过评估，认定为120万，放款70%，也就是84万。

这样一来，X先生首付只需16万就可以了。

然而，三价合一后，备案价70万作为银行放款的依据，也就是X先生只得到49万贷款，首付竟然要一半。

简单说，就是购买二手房的门槛高了。

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很明显，这是鼓励大家去买新房，去库存，而且不会因为去库存，导致新房二手房全面上涨;更重要的，这是扼住了炒房客的咽喉，因为靠买卖差价盈利的他们，面对这样的政策，手中的住房难以脱手了。

未来更多三四线城市会不会效仿这样的政策值得观望，但多套房，尤其是三四线城市多套房人，想卖要抓紧，否则一旦政策落地，在脱手就不容易了。

有人说这样会误伤“刚需”--根本就没有什么“刚需”，房住不炒、租售同权的前景预期下，解决住房问题并不需要靠买房;而且放开买房通道，真正需要自己住的，有多少能抢得过投机客呢?

总之，楼市的逻辑开始发生变化，2018很可能是楼市的横盘年;在长效机制建立之前，过去的楼市逻辑还尚能适用;一旦未来建立起新型的住房政策，新的住房观念深入人心的时候，那也就是炒房客和“随便买房就赚钱”的观念破产的时候了。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。