南方号珠海矩阵聚焦物管条例实施《珠海经济特区物业管理条例》宣传活

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《珠海经济特区物业管理条例》宣传活动现场。南方号"斗门普法"提供

3月15日，《珠海经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)正式实施。这是珠海市人大有立法权以来，市民关注度最高、立法难度最大、调研论证最深入、市人大常委会审议次数最多的一部法规。在法规实施前后，珠海相关部门线上线下一起发力，采用巡讲、策划等方式"花式"聚焦《条例》实施。

线下巡讲??矩阵成员纷纷报道

3月16日，珠海市普法办联同市住房和城乡规划建设局成立《条例》普法讲师团，并会同市人大法工委、市法制局等有关单位举办《条例》宣讲骨干培训班，全面落实珠海市"七五"普法规划，深入推进《条例》的宣传贯彻。

《条例》宣讲骨干接受此次培训后，将按照培训宣讲计划，组织开展分级分层培训，针对基层镇街工作人员、物业服务企业、建设单位管理人员以及广大市民群众开展《条例》普法宣传，配合有关单位组织开展地方立法主题宣讲。

当天，南方号珠海矩阵成员"珠海司法"以"疯狂打CALL!《珠海经济特区物业管理条例》宣讲骨干培训班开班啦!"为题，对宣讲骨干培训班开班活动进行了报道。

除了培训班，市普法办还在免税商场主办了"2018珠海市社会普法系列宣传·百场巡讲活动"之《珠海经济特区物业管理条例》宣传活动。各区政法系统也分别举行了形式多样的普法宣传活动，矩阵成员也分别给予报道。斗门区举行了《条例》的集中宣传活动，南方号"斗门普法"进行了详细报道。

线上解读??这些原因导致物管纠纷频发

与线下举办《条例》宣讲骨干培训班、主题宣讲相呼应，矩阵成员"香洲法院"则推出特别策划，并趁香洲法院行政庭厅长冯丽萍受邀参加珠海电台《法治香洲》录制节目解读新《条例》时，对其解读进行报道。

据报道，冯丽萍先以一个典型案例为切入口，分享了香洲法院受理物业纠纷的情况。物业管理纠纷为什么层出不穷?她分析，物业管理纠纷频发主要原因包括业主参与小区公共管理意识不强、前期物业管理不规范、物业服务质量不高、物业使用不当、维护缺失和物业管理相关法律法规滞后等因素。

冯丽萍认为，《条例》针对目前珠海市物业管理存在的突出问题作出了更加完善可操作的规定，具有鲜明的特点:

一是加强行政监管，发挥政府管理职能。《条例》明确规定市、区政府及相关部门的职责，尤其加强镇街力量，强化培训和宣传，建立解决纠纷的调处机制;

二是进一步修改和完善相关规定，着力提高业主自治能力。降低首次业主大会召开门槛、保留和完善"推定"原则;明确规定业主委员会委员入门条件和递补原则、个人责任制度以及业委会财务管理制度等;

三是新建相关制度，加强对物业服务企业的监管，提高物业服务质量。建立物业管理招标平台和业主、物业服务企业信用体系，推动形成规范的物业服务市场，形成良性竞争关系;规定前期物业承接查验备案制度，避免建设单位和前期物业服务企业相互串通或推卸责任，保障业主的合法权益等。

【释疑】

疑问一??

首次设立业主大会降低了什么门槛?

此前实施的《珠海市物业管理条例》规定:业主联名提出设立首次业主大会的，提出设立要求的联名业主的人数比例为20%。《珠海经济特区物业管理条例》将这一比例降为10%;同时规定满足另外两个条件之一也能提出申请，大大降低了首次业主大会召开门槛。

疑问二??

小区车位紧张，一些非本小区或租户经常占用本小区车位，业主应该怎么办?

《条例》第七十四条规定:"物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。建设单位对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库出租的，应当优先出租给本区域业主、物业使用人。"因此，如发生非法占用情况，业主有权利要求建设单位或物业服务企业采取有效措施，将有限的车位公平有限地提供给本区域业主、物业使用人来使用。但要注意"非本小区业主或租户"也可能是本小区的物业使用人。

疑问三??

楼上的邻居偷偷地将客厅改变了格局，还加装隔断，将规划中非洗手间的位置改造为洗手间，准备群租。向物业服务企业通报了，但他们说自己没有执法权限，就不管了，他们这样做对吗?《条例》有没有相关规定?

《条例》第六十三条规定:"物业服务企业发现物业管理区域内存在违法装修、搭建、擅自改变房屋使用功能等行为的，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告"。所以，如发生上述情形，物业服务企业不能以没有执法权为由推诿，而是应该及时采取制止行动并及时向行政管理部门报告。

疑问四??

出差的时候不能现场参与设立业主组织的投票，应该怎么办?

《条例》第二十九条规定:"业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式举行。电子投票、书面征求意见与集体讨论决定具有同等法律效力。采用电子投票形式的，应当通过物业管理电子投票系统表决"。《条例》第三十六条规定:"市物业管理行政主管部门建立统一规范的物业管理电子投票系统，不动产登记机构等有关单位应当予以协助。电子投票系统建设、维护、管理经费列入财政预算，不得向业主收取费用"。

疑问五??

因为一些历史原因，小区没有建立物业专项维修资金，但是有些共有的物业部位需要进行维修的时候，物业服务企业直接找业主收款合理吗?

《条例》第八十五条规定:"未建立物业专项维修资金或者现有物业专项维修资金不足以支付共有部分维修费用的物业管理区域，决定对全体共有的物业进行维修的，由业主委员会负责筹集维修费用;决定对部分共有的物业进行维修的，由业主委员会或者部分业主推选的业主代表负责筹集维修费用。尚未成立业主大会的，业主意见的征集和物业维修费用的筹集，由物业所在地的镇政府、街道办组织推选的业主代表负责"。由此可知，筹款义务主体应当是业主委员会或者业主代表大会，物业服务企业没有此项法定权利，但是物业服务企业也没有法定义务垫付维修资金。因此，业主委员会或者业主代表收取维修资金的进度会直接影响物业共有区域、设施、设备的维修。

本版统筹:张应昂本版整理:冉小平文秋仪张应昂