环京楼市怎么了? 中信证券(600030,股吧)3月20日房地产

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中信证券(600030,股吧)3月20日房地产行业重大事项点评中，研究部陈聪、张全国对近期环北京(楼盘)房价出现实质性下跌的情况做了分析。

中信证券指出，环北京市场是非常特殊的，不代表全国趋势，不代表三四线城市趋势，不代表大城市周边区域的市场趋势。

认为，未来环北京楼市表现欠佳的问题将持续下去，和全国商品房市场的平稳表现并存。房地产企业应当降低对环京市场的依赖度，理性去化库存进行结构性调整，虽然会带来阵痛，但对维护资产负债表健康十分有利。

环京区域近六年来积聚风险最终因调控政策加码爆发

中信证券指出，环北京区域(以廊坊为最典型)在2011年之后火热表现，和北京投资需求外溢有很大关系。2011年后北京越来越严格的限购政策，配合北京房价上涨，使北京出现"有房屋投资意愿但无本地投资资格"的大量潜在卖家，其中有相当数量涌入环北京区域。

以二手挂牌均价测算，2017年初廊坊二手房(采样集中在燕郊)房价超过30000元/平米，超过长三角准核心城市杭州(楼盘)当时的房价。

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近六年积累的风险，最终因调控政策加码而爆发。2018年2月，中信证券调研检测了廊坊二手房(采样集中在燕郊)挂牌均价，达到22312元/平米，同比下降28.2%;

二手成交均价19475元/平米，同比下降31.1%。新房市场在2017年的僵持状态后，在2018年初降价新闻逐渐增多。

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环京区域规划和调控目标特殊当地房地产政策执行可能一直严厉

而环北京区域(特指和北京市界贴边连片的区域)，则主要是打造生态优美，环境宜人，人口适度，产业"较轻"的新市镇，对开发强度的容忍度是比较低的。

在房地产政策上，如果说全国其他地方主要态度是鼓励市场健康平稳发展，环北京区域则存在"限制发展"的整体思路。

中信指出，这种限制发展意味着一些公共交通的安排可能采取跨城市的态度(例如轨道交通可能只在北京、天津、雄安等地设立站点)，也意味着当地房地产政策的执行可能一直十分严厉。

环北京区域在发展水平并不高的情况下，却不希望人口过度集聚，这在全国是相当少见的。全国也没有另一个区域市场曾经和环北京一样，接受过一个特大城市如此大规模的投资需求外溢。

地产政策的因城施策，不是要限制三四线城市发展，而是要限制绝对房价水平可能较高的一二线城市房价上涨。

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房地产企业应该如何应对?

中信研报总结认为，房价上涨最大的风险本质上并不在于杠杆透支，而在于财富积累结构性失衡(包括地域失衡)带来的社会矛盾。

因此，中信判断未来房地产政策差异化的主要出发点是绝对房价高低和短期房价上涨快慢，而并非其他指标(例如本地的人均住房面积，家庭住房自有率等)。

另外，中国的城市发展，的确呈现多中心，而非单中心的格局。二三线城市是真正一天天壮大起来。大城市周边的城市群，也具备广阔的发展空间。

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对于原本资源储备就集中于环北京区域的房地产企业，中信建议"长痛不如短痛"，降低企业对环京市场的依赖度，主动引导其他区域的销售占比提高，降低环区域的相对比重，理性去化库存，利用短期区域市场回暖的窗口盘活资产。