又一波土地将出让，起拍价居高不下，开发商进退两难 ABCDFGHJKLMNQST狗年春节之后

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狗年春节之后，成都市公共交易资源中心不断放出土地拍卖信息，这让购房者与拿地的开发商一样，都格外关注。

一面是新建商品住宅市场，预售申报被严格限价;另一面是土地市场，高价地一波接一波。"面粉"与"面包"的价格关系，着实让不少人困惑。不仅购房者对当前的市场一脸懵逼，相当一部分开发商对当前的局面，同样是一脸懵逼。

21宗土地将走上拍卖席，起拍价不见降温

自3月20日起，截止4月3日，将合计21宗土地陆续走上拍卖场。其中，主城区11宗，近郊区11宗，远郊(新津)6宗。

我们惊奇地发现主城区的起拍楼面地价基本在8000-10000元/㎡。属于远郊区的新津县，其起拍楼面地价已达5250元/㎡，比同一天拍卖的近郊区新都地块的起拍楼面地价更高。

并且，77亩的武侯新城地块，楼面起拍价10220元/㎡达到了武侯区历史新高。

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高价地项目"止于"亮相阶段，尚无项目开盘

在经历了去年不断出炉的高价地之后，如今地块的起拍楼面地价，与去年此时已不能同日而语。但当高价地再度袭来，我们不免疑问:去年的高价地项目现状如何呢?

最近有不少纯新项目已亮相或者即将亮相，其中就有一部分项目是去年的高价地项目。

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(部分新亮相热点项目)

表格中列出地价的项目，均是2016年底截止2017年底的高地价项目。虽然案名均已确定，部分也亮了相，但至今都没有一个项目拿到住宅预售。

是这些项目故意捂盘不卖吗?据内部消息，事实上并不是这样的。

艰难的"限价"博弈，高价地预售指导价低于地价成本

前几日，网上流传着关于项目中南海棠集申报预售不予通过的价格指导图片。

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中南海棠集楼面地价为9400元/㎡，但房管局给的清水均价指导价是7180元/㎡以下。从这张网传图片来看，对于首次开盘项目的预售价格指导，并没有基于其地价成本，而是参考周边项目均价。

除此之外，售楼部已经开放了几个月的中南融创玖华台、金茂府等楼盘，在高地价的成本下，目前均尚未有住宅开盘。看来，当局仍然把着"限价"的关，谁来都不敢开这个先河，谨防成都房价的风向被带偏。

高地价≠高房价，成都会否亏本卖房?

一直以来，"高地价将造就高房价"已成为业内外的共识，"开发商不是傻子""开发商不会亏本卖房子"这些原本无需质疑的常识，在特定的环境下，或将有些不一样。

在2016年-2017年，全国各大城市出现了不少高价地。但当政策调控施压与市场行情一旦转冷，高价地要赚钱就显得困难了不少。2016年房价涨速位居全国第一的城市合肥，在2017年市场风向发生变化时，就有多个高价地项目贴着成本卖房子。

根据自媒体樱桃大房子关于合肥的最新实探，仅瑶海区一个区，就有五六个项目因为高地价带来了销售压力。

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此外，多个媒体账号也披露了南京"高价地套牢"的消息。比如自媒体"杨红旭楼市研究"中，就指出南京已有地王亏本、停工，更有中*地产200多亿拿地资金全部被套牢。

而在成都，因为高价拿地而最终贴着成本卖房的例子也同样存在。

比如，位于成华区的项目成都鲁能城，其土地是2014年的地王。在2014年4月，鲁能以楼面地价9350元/㎡拿下了成华东2.5环140亩土地。而直到2016年4月，项目住宅才首次开盘面市，且从首批次房源一直到2016年8月，其价格一直保持在11000元/㎡。所幸赶上了后来大家都熟悉的市场行情，才实现价格跳涨。

从拿地到项目面市经历了整整两年的时间，其中还得益于鲁能在2014年再次以底价5077元/㎡的楼面地价拿下了旁边47.6亩的连襟地块，为项目摊薄了成本。

成都楼市多方僵持，购房者只需做好自己的事

在2016年-2017年，成都诞生的这一波高价地，截止目前，尚未有项目突破限价，但也还没有出现高价地项目绷不住而贴着成本卖房子的现象出现。

在开发商与政策的博弈之间，在一大波高价地再度袭来之时，我们依旧坚持我们的观点，要在此啰嗦几句:

1.从现阶段来看，限价还将持续，至少上半年不会放开。刚需购房者应该抓紧机会，关注房源，积极摇号。

2.高价地面市或许并没有那么顺利。当局对于新建商品住宅限价的态度明确，在区域房价红线管控与单个项目最高限价要求这两个房价指导维度下，高价拿地的开发商可能要长期博弈。

3.高价地项目套牢在成都上演不是不可能。资金实力不足的开发商，博弈时间一旦超过自我的承受范围，被锁定、亏本卖将在成都上演。"人云亦云""市场恐慌"在楼市表现得最为淋漓尽致，一旦一个倒下，就将波及整个市场。

4.虽然当前装修房的装修报价与成本不一致，但开发商并不能通过装修实现高溢价。当局对于申报商品住宅预售许可的成品住宅项目，将按照成品住宅装修工程价格核定。开发商完全寄希望于高价拿地后，再通过装修溢价突破限价，策略也是有挑战风险的。

5.买房就买房，不要帮忙鼓吹房价。当前的特定环境下，既然新建商品住宅从主城到近郊以及远郊均被限价，那么就不要简单的以"价格=成本+利润"来推测项目房价。

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