最新!房子70年到期自动续期!无须缴纳土地出让金正在推进! 中国楼市最大的悬剑是什么?是房地产税

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中国楼市最大的悬剑是什么?是房地产税吗?当然不是，因为房地产税未来会开征，而且要按照评估价来征收，基本上都确定了，悬念只是时间和具体税率。

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最大的悬剑是:你房子下面的土地，到期之后怎么办。

近日在两会上，全国人大代表、清华大学法学院中国司法研究中心主任周光权提出了“关于尽快彻底解决住宅土地使用权续期问题的建议”，他建议:

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1、在中央层面，由国务院国土资源管理、城乡建设、法制等部门共同研究土地使用权到期后如何自动续期，并尽快提出成文的法律建议稿，向社会公开征求意见，以彻底打消人民群众的疑虑。

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2、土地使用年限没有达到最高限70年的，应当自土地出让之日起，自动续期至70年，且无须补交出让金差价;住宅土地使用权70年到期的，自动续期，无须再次缴纳土地出让金。

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此外，周光权还建议解决关于土地续期中存在的法律冲突问题。

所谓“法律冲突”，是指“城市房地产管理法”和“物权法”在土地续期上的不同表述。

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我国于1994年制定、2007年8月30日修订并施行的《城市房地产管理法》第22条规定:

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

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土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

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而2007年3月人大通过、2007年10月1日起施行的“物权法”149条则规定:

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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这两个法律，一个在2007年制定，一个在2007年修订，竟然出现了显著的矛盾，真是令人费解。有人说，法律上有“新法优于旧法”的原则，但这两个法律的通过时间和实施时间，正好是交叉的(“物权法”通过在前，但实施在后)，你很难说谁是“新法”。

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不过有一点是确定的:“物权法”在法律体系中地位非常高，一般认为仅次于“宪法”，所以其地位高于“城市房地产管理法”。

在实践中，在深圳、温州等地开始出现了住宅用地到期的现象，因为早期批出的住宅用地，期限往往只有20到40年。对此，各地处理方式各不相同，有象征性收费的，有准备大收一笔的。

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对此，2016年11月中共中央、国务院在“关于完善产权保护制度依法保护产权的意见”中给予了明确表态:

研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

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随后，在2016年12月23日，国土部副部长王广华在新闻发布会上正式表态，确认了在土地续期上的“两不一正常”的做法:

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1、住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请，按照“物权法”自动续期。

2、不收取费用。在国家法律没有规定之前，不作出任何收费的决定。

3、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理相关手续”。

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可以看出，国土部的“两不一正常”其实是个过渡性办法，而且国土部即将撤销(组建“自然资源部”)。如果你的房子土地使用权到期后，不动产证上的使用期限“仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期”，并加上上述的那句话，你是很难卖出合理价格的。买房人肯定不愿意买来一个不太确定的东西。

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所以，正如周光权所说，国家应该尽快在这个问题上有一个非常明确的说法，至少要有一个国务院的条例。当然最好是修订《城市房地产管理法》。

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我的建议是，国家可以有两个备选的改革方案:

1、小方案:不涉及土地所有权变动，对于所有土地使用权到期的房屋，都一次性给予50或者70年的使用权免费续期。免费续期的房屋开征房地产税，就不存在法理障碍了(但也要考虑民众的负担)。

2、大方案:对于土地使用权到期的房屋，不仅给予免费续期，还可以考虑将土地所有权授予私人。当然，这是一项更大胆的改革，可以在非别墅类房屋中试行，因为这类土地的所有权其实是虚拟的。但给予土地所有权的心理感受是不同的，居民的“获得感”会更强，有利于刺激国民创造财富、拥有财富的愿望。当然，这类房屋未来开征房地产税也不存在法理障碍。

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对于土地私有化，很多人比较敏感。其实他们不知道，中国在“宪法”层面上明确土地国有、集体所有，是1982年。1982年之前，在宪法法理上，中国都是土地私有化的。

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比如1954年宪法第八条规定:国家依法保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。

第十一条规定:国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。

第九十条规定:中华人民共和国公民的住宅不受侵犯……中华人民共和国公民有居住和迁徙的自由。

至于1975年和1978年宪法里，对于土地的表述只是:

矿藏，水流，国有的森林、荒地和其他海陆资源，都属于全民所有。(注意，这句话里没有提到土地)

国家可以依照法律规定的条件，对土地实行征购、征用或者收归国有。(没有提及被征购、征用之前的土地属于谁)

直到1982年宪法，才规定:

城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

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住宅土地使用权70年到期后咋办?

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好声音:“在中央层面，由国务院国土资源管理、城乡建设、法制等部门共同研究土地使用权到期后如何自动续期，同时是否需要房屋所有权人再缴纳土地出让金等问题，并尽快提出成文的法律建议稿，向社会公开征求意见，以彻底打消人民群众的疑虑。”--全国人大代表、清华大学法学院教授周光权关注“住宅土地使用权70年到期后怎么办”，建议自动续期的同时，无须再次缴纳土地出让金。

小蒋说:群众利益无小事，何况是房产这么大的事。房产是绝大多数中国家庭最大的一笔财产，是人们还几十年房贷，通过组合贷、接力贷才取得的要“传宗接代”的大物件。所以，公众高度关注住宅土地使用权70年到期后怎么办?所谓“自动续期”到底收不收钱?收多少钱?此外，房地产税“正在加快进行起草完善法律草案”。在费改税大力推进的当下，住宅土地使用权70年到期后收不收土地出让金“犹抱琵琶半遮面”，让人如何理解?只要这事悬而未决，人们的心就难免悬着。周光权代表的建议代表了很多群众的心声，公众呼唤“定心丸”。

正在观望准备出手的你，下面这5个容易误读的买房“冷知识”，你一定用得着:

1. 房子产权70年，到期后房子就属于国家了吗?

房屋产权到期后，假如房子还在，那么房子还归你所有，只是每年要交土地税。房屋产权是指房子所占土地的使用权，而不是房子本身所有权。

个人只要拥有产权证，房子就属于个人私有。

2. 定金≠订金，还傻傻分不清楚吗?

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。若买家不履行合同，无权要求返还定金;开发商不履行合同，应双倍返还定金。

订金，目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。买房违约时，并不代表无权要求返还订金，商家违约也不必双倍返还。

一句话:订金可退，定金不可退。签字时千万看清楚!

3. 买个100平米的房子，你就能住100平米的面积吗?

100平米，听起来不错!等到交房时只有80多平你就傻眼了!买房，看到的是建筑面积，还包括公摊面积，一般来讲，公摊面积小高层一般在10%-20%，高层一般在15%-25%。

你买了个80平米的房子，扣除公摊后大概剩余60多平，真的真的能做套三吗?

4. 9-11层真的是扬灰层吗?

大部分人在买房时都听过“9-11层是扬灰层”这个说法，可是真的是这样吗?

物理专家指出，在离地面三四十米高的地方，灰尘是不会停顿的。灰尘在距离地面10公里至52公里的大气平流层都不会停下来。也就是说，一般普通高层楼都没有所谓的扬灰层一说。而且，空气中的污染物随气流不断沉降和流动，在空中没有污染源的情况下，楼层越高，空气相对越干净。

5. 银行为什么只推等额本息还款?

等额本息还款，每月的还款金额相同，但是本金与利息所占比重不同。前期利息比例大，本金比例小，后期反之。

假如你每月还款7000元，前期每月还利息5000元，本金2000元，此时，你还的钱大部分是银行利息;到了后期，你条件好了，想提前还款，而剩下的大部分是不得不还的本金，利息很少，提前还贷已经没有意义了。

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