这六个楼市故事，告诉你如何买房
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买房|故事|告诉|公寓|呆呆|楼市---
三月树林的明亮不真实，
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一切都还这般清新，
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它只能勉强的强调。
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--《河流和森林》菲利普·雅各泰(法)
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文丨呆呆 图丨呆呆
前几天被邀请去做了一个线上主题分享，想了很久，实在讲不出什么大道理，楼市政策被很多大V一轮一轮的讲过了，现在买不买的问题也不想说。
所幸，呆呆这些年特别爱看房也特别爱听购房者分享他们的买房故事，而这些故事里，蕴藏了各种买房的经验和智慧。于是就把一些故事整理出来，给大家讲了一遍。
讲完后，我也整理了一次，在这里发出来，让没有听到分享的朋友们可以看到。
1
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投资客故事:
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投资需要眼力更需要执行力
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这个故事刚刚发生。今年年初，宝安有一个盘突然推出来一栋楼的某户型，赠送面积很多，小面积就可以做三房，总价最低480万起。虽然户型设计会有点怪，但是总价不高，而且该项目还是一个综合体项目，未来地铁直接接驳。
看到消息的时候，呆呆正和朋友在喝咖啡，她想买房，我把消息给她，告诉她值得购买，催她赶紧去看。朋友说，不行，我等会还有工作要做，最快明天去。我说，明天不好说，也许想要的户型就没了。第二天上午再问，朋友还是有事不去。呆呆没忍住自己跑去了，一到了现场，刚走进洽谈区就遇到两个投资客朋友。一个已经刷卡买下，另外一个也已经刷卡。我问，你们都是一来就买了吗?一个回答“是的”;另外一个说，她一来就看上了，没名额。然后怎么办呢?不管，先交钱让销售锁定房号，然后就坐在售楼处，电话找名额，确定名额后坐在那里等名额过来，最后买下来(顺便插播说一句，我有一些投资客朋友是真的爱房子，遇到喜欢的房子，买不到会大哭的)。
我当时一看形势不对，销售又说就剩下几套了，于是赶紧去看了样板房，确认值得购买，立马就给朋友电话，说只剩下三套了，赶紧来。那时刚好午餐时间，我的朋友说，不能，我约了朋友在吃饭，下午才能去。我说好吧。然后，就在半小时内，眼睁睁的看着最后的三套被卖完，然后就没然后了。
这些年，我认识很多投资客朋友，发现真的就是这样，眼力很重要，执行力更重要。我当时十分诧异，我不过写了我看完成都觉得满城都要涨的感受，然后他就专门跑去成都买房，这行动力真不是一般人可以比的，这钱也不是每个人都可以赚到的。
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买房过程中，判断力、执行力不可或缺。我们大多数人，买房都是犹豫的。有了以上这些朋友们的执行力和果断力，错过好房子的概率要低很多。
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2
公寓能买?
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好公寓也是值得下手的
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呆呆的一个好友经常和呆呆争论是否要买深圳公寓的问题，我俩为这个问题只差干一架了。我绝不认可深圳的公寓不能买的说法，只认同哪个公寓值得买的说法。
从历史的角度来看，公寓在深圳存在很多年，它的居住功能越来越趋同，除了小户型没有燃气外，户型大点的，基本和住宅没有区别，最多就是小区会不一样，但是你们看现在的万科云城、恒大城市之光等，他们整个项目都是商务公寓和办公产品，但其实也是有小区的。
2014年在深圳有几个公寓入市，东海国际公寓、金地国际公寓、京基滨河时代公寓等不少公寓入市。当时大家也在讨论是否要买公寓，一个朋友说，他在福田CBD最好地段有套公寓多年来涨幅一直很低，除了好租，没啥别的好处，所以不要买公寓。但是另外一个朋友没听，2014年买了一个京基的公寓，后来，另外一个朋友在2015年买了万科云城，大概均价6万多/平方米，现在单价过8万/平方米了。而第一个朋友，他的公寓价格翻倍了。
其实这不是特例，回头看，上面点到的几个公寓价格几乎都翻倍了。2014年，东海国际公寓最低特价卖过4.9万，简直不可思议，就如东海花园2008年卖过1万多一样不可思议。好时光现在看来很短。
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(图片来自乐居)
也许有人会说，公寓交易过户税费高，没有学位。我的看法是，你是在限购的前提下得到了这些收益，如果不买，做别的投资有这么高收益?当然，你可能说炒股和买币收益更高，对不起，今天我们是在谈房产投资，炒股我不会，炒币更不会，如果你很懂这些，其实不用看房子了，炒币的收益谁能挡得住，还有什么区块链，完全没得比。
跑题了，呆呆说公寓可以买入，一定是指好的公寓，好的公寓是意味着什么呢?就是有好地段和好配套的公寓。目前我觉得可以买的区域其实很少，市区某些区域以及前海某些公寓。记得大概也是2016年，有个邻居问我，光明的公寓和深圳湾生态科技园的公寓买哪个更好，我说当然买生态科技园的。她说，这边均价要四、五万，那边只要一、两万。我说这边租金也会高，升值也会快。但是我后来没去问她到底买了哪里了。前几天我得到消息说生态科技园的两房租金到了1万元，光明的公寓租金我不知道，但是你们可以想下这里面的租金差距。
最后，也需要提醒你们，每个城市的公寓性质不一样，特点不一样，外地的公寓不要轻易碰。7年前，朋友买惠州城市CBD最高端的公寓，均价8000元，当时大亚湾住宅大把3000元/平，7年后，朋友的公寓10000元，涨了2000元。但是此时，大亚湾的12000元还是便宜的住宅。
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买公寓，主要选择配套和地段，另外，产品不能差。
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3
小产的机会
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去寻找码农的轨道线
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经常有人会问，深圳的小产权是否可以买?
说实话，我不爱小产权房子，任何不通过正规交易的房子我都不爱。当然，这不妨碍这房子火起来。每个人都有自己的爱好和洁癖，有些人就真的是爱小产，而且有些人也真的因为小产家财万贯，深圳暴富的神话太多，多点小产的也没啥奇怪的。
我认识的一个资深大神(别以为只有欧神是大神，深圳很多大神，只是很低调)，前几天他给我发了几张房子图片，房间漂亮的和样板房差不多，每张图片还写着一句买房金句，例如:找不到坚持下去的理由，那就找一个重新开始的理由，买不起天价大产，那就找能力圈内的小产，生活本来就是这样简单。又例如，银行理财年化利息约5%，小产有租金5%和涨幅约15%，双线进财5-6年收回报入，而银行理财是单行道要走20年。
他说的投资收益你一定要相信，因为我有不少朋友有买，我也知道他们的收益，而实际上，随着城市配套和交通的完善，小产也可以跟随城市福利价值上升的。
我不是鼓励你们买小产，而是，当首付没有上百万买不到房子的时候，当你没名额没首付的时候，当你绝望买不起房子的时候，用你手里的二三十万去做个小产也是让你在深圳稳定下来的办法，当然，如果出租，需要不厌其烦的去打理。
也要提醒你，比买买买更重要的，那就是，如何买的问题，这个我帮不上你，你需要自己去多看多问，或者找资深的中介，不然交易出现问题，你的房子真的可能出现问题。
最后友情提醒下，参照11号线沿线小产租金和价格上涨的案例，有兴趣的各位，你们可以模仿去找些新的地铁线物业，特别是经过码农集中区域的地铁线。但小产有风险，投资需谨慎。
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买小产，把交易的产权风险控制住，其他的就等时间，深圳的旧改也是一个机会。
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4
买二线
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城市房价也会有轮动性
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2016年下半年的时候，二三线去库存的政策正在如火如荼中，当时最受关注的有几个城市，其中包括杭州、南京、成都、郑州还有武汉。
那年10月我写过一篇深圳投资客买入杭州的，详细描写了当时几个投资客如何在杭州陆续买入30套的过程。现在都觉得这是一个投资的经典案例，和大家简单分享下。
其实故事的开头很简单，当时G20峰会刚过去，杭州房价开始上涨，大量外地人特别是上海人开始扑到杭州买房。每个楼盘开盘都很火爆。呆呆群里有几个人集体看好杭州，又以敏锐的投资意识发现杭州有机会，然后就组了一个杭州投资群，请来杭州本土的资深投资客请教具体投资楼盘的事宜。当然，这里面也有一个因素，就是2016年年初，这帮人里面就有比较熟悉杭州的人在陆续买进杭州楼盘，然后发现房价一直在上涨。
G20峰会好像一个引爆点，杭州房价着火了一样，这些人觉得再不动手可能就晚了，于是连夜决定第二天中午开会讨论买杭州哪些板块，确定可买的楼盘，开完会，我的一个投资客朋友，争分夺秒抢时间，会议结束就预订好了机票，然后通过杭州本地的投资客朋友找到楼盘销售的微信，通过微信先转定金给楼盘销售员，请她帮忙留住房号。第二天早上，她就和老公坐飞机去了杭州，买下一套房子。对了，她当时根本没时间研究户型和产品，完全就是着急买。
当时，特别佩服的是另外一个朋友，她孩子才1岁多，一个人带着孩子去杭州买房，每天还要抱着孩子去中介那看二手房，想想也是没sei了。悲伤的是，那个时间，杭州的业主刚刚反应过来，第一次感觉到多年被套的房子可以翻身了，就开始拼命反价。那个朋友被多次反价，最后买了两套公寓。那之后的一周内，又有几位朋友赶去杭州，加上上半年的，他们前前后后一共买了30套。
那是我亲身经历的一个神奇的炒房故事，身处其中，我感受的是过程的刺激而不是钱的诱惑，所以，我是那个唯一的旁观者。
从这个故事里面学到的是，房价在上涨过程中，城市之间也会轮动的，2015年深圳暴涨，北京、上海都在看热闹，而2016年一开始，北京、上海就开始复仇，广州紧随其后。然后就是其他的二线城市加入。有这样机会的时候，你可以毫不犹豫的参与，毕竟，中国不能只发展一线城市呀，二线城市的潜力如今看起来也是杠杠的。
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城市轮动不经常有，但是每个城市的板块轮动，都是可以关注和仿效进行购买的。
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5
当你要换房
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一个正确决策就能让人生开挂
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这个故事以前我也写过，有群友告诉我，这个故事很值得拿出来再讲，想想也是，她是一个高抛低吸的经典案例，如果没有这个正确的操作，朋友可能还是住在景田的房子里，不一定够钱送两个女儿出去留学。
2000年的时候，朋友在景田买了当时的小区，均价6000元/平方米，一住就是多年。2013年，一个偶然的机会，朋友发现自己的房子涨到了4万元/平方米，这让她很兴奋，准备卖掉房子。这个时候的宇宙中心龙华，还不叫宇宙中心，叫福田白领后花园，新盘均价2万/平方米多点。朋友果断滴用自己的90平换了一个150平方米的大房子，均价2.1万元/平方米，全款一套按揭一套后，朋友还用多余的钱买了一部豪车。这之后，龙华的房价大涨，一路飙升到停不下来，到2016年7月，朋友的房子从3000多万涨到了1000万，朋友坐不住了，卖了这套房子，套现1000来万，然后分别在深圳、成都买了三套房，其中包括一套150的大房子，一套旧房子，成都的给爸妈住。
这其实是一个一套变三套的故事，也是一个折腾的故事，你可以说是因为勇敢，也可以说是因为运气，还可以说是炒房的成功案例。
与这个故事对应的其实还有一个案例，是呆呆的邻居，在我们小区房子6万多的时候，把80多平方米的两房卖掉，换了他们公司自己开发的在福田的一个楼盘，房子180平，均价3万多/平。现在，她那个小区的房价8万多，我们的小区10万。
换房是个技术活，当一个区域暴涨到了一个高点的时候，这个时候，它肯定需要休息下歇口气，所以，这个时候，你可以看看其他还没怎么涨的区域，看看哪个区域潜力较大，然后果断下手。其实，逢三退一也是一样的道理。
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已经高涨的高价房去换面积更大的低价房，区域要有潜力，不能只为了大而大。
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6
买便宜房子是错?
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时间换空间也是买房的一种态度
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一开年，很多朋友就问买惠阳房子的事情，一帮朋友看中一个盘，说要去看，群里给了很多资料，说未来规划有城轨。
我一看地图，附近有一个楼盘我印象很深，邻居的老爸在那里买了一套。很多年前，邻居的爸爸从老家过来，每天没事做，就坐公交车到处逛深圳，先在前海买了一套房子，那时前海自贸区还没出来，前海还是偏远的代言词，五、六千元/平方米的房子，老人家觉得租金不错，房价又便宜，毫不犹豫就买了。当时呆呆还想，老人家完全就是图便宜嘛，选那么偏僻。
后来的事情不用我描述，前海房价坐了火箭一样，然后该我们目瞪口呆了。
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在买了前海几年后，老人家又来深圳住，大亚湾正火，很多中介会免费拉深圳的老人家去大亚湾看楼，当时大约每平方米3000多，太便宜，老人家出手又是一个三房。当时，老人家说，以后也许来这边，不想和孩子一起住，就住这里。
那个时候，大亚湾是真正的鬼城。呆呆听说后，真是无比佩服老人的执行力，我跟邻居说，那里的房子，估计很多年都没办法住。邻居说，她老爸决定的事情，谁也管不了。
去年，邻居爸爸去把房子装修了，说小区现在有不少人住了，环境也挺好的。我了解了下那个楼盘的价格，过1万了，好歹也翻了三倍。虽然没有深圳涨得多，可是那个时候他投入几万块就能买套房，在深圳也是不可能的。
这个故事，我想说的是，买房看你的决心，钱少就买钱少可以买到的房子，钱多就买好房子。重要的是，买就好，让时间也可以换空间。
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不用的闲钱，实在不知道怎么办的时候，就用时间换空间的态度去买，临深和深圳郊区基本这个类型，注意买品牌开发商+和深圳有轨道接驳的。但是还是建议关注最近政府的规划热点区域，例如滨海新城、海洋新城一带。
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看完这些故事，你是不是发现，呆呆为什么没有讲刚需如何买房?是的，是因为呆呆觉得不需要将刚需买房。刚需如果有钱买不到房子，最大的问题就是想得太多，上车的房子，适合自家情况的就是最好的，那种对房子要求太多的，例如希望买的房子最便宜，距离上班很近，学位也要最好，还想升值最快的人，呆呆也不知道怎么建议，只能说，赚比富人更多的钱，你就可以可以买到了。呆呆一直觉得，刚需的房子，任何时候，适合自己就好。
整理这些故事的时候，有朋友跟我说，她也有一些经验教训和我分享，我听完，就是一个选择错误的故事。其实，我们每个人在买房过程中，都可能有多多少少的失误，但是没关系，感谢我们生活在深圳，只管买你喜欢和你能买得起的就好，
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