承诺4成房子卖给无房家庭，还不准涨价，这座城市厉害了！昨天

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昨天，融360说房君接到某主流媒体的一份书面采访提纲，是关于“调控如何不伤害刚需”的。

说实话，接到这个书面采访提纲，我还是挺高兴的。因为现在我们在谈调控成果时太过关注房价了。房价的下跌的确能反映调控的成果，但如果我们只关注到数据的变化，却不关注到大家的实际购房成本，那么又是为谁而调控呢？

要让调控出成果，又不伤害刚需，这个难度的确不小。

我套用新任央行行长易纲在2008年说过的一句话：

“货币当局应该找到一个有效的方式，既能够防止危机扩散，又防范道德风险，还能够最大效率地保证市场的价格发现和市场出清的功能。”

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这里的“道德风险”如果具体到房地产领域，一定程度上就是指“伤害刚需”。

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“治沉疴须下猛药”。

2015年-2017年这波行情来得很猛，所以在2017年调控的力度也很猛，一定程度上，防风险而舍刚需也是可以理解的。但如果一直这样搞下去就会陷入“过犹不及”的困境，刚需的断档对讲究“稳”的楼市来说，绝对不是什么好消息。

现在，主流媒体关注到“如何不伤害刚需”，至少说明了一点，在当下住房领域讨论的重心转移至“租赁”之时，“喉舌”们也承认购房是合理的需求，特别是刚需的购房需求，更应该重点保障。

这也算是一个信号吧。调控的力度现在是保持而不是继续继续加压，在保持现有成果的前提下，调控也在寻找微调之道，补偿刚需。

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那么问题来了，如何不伤害刚需呢？

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无外乎两点，一是保证刚需的购房资金，二是要尽可能保证刚需有机会买到房子。

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保证刚需的购房资金，又分为两点，一是要让刚需的3成的首付做实，现在很多地方收紧贷款，3成的首付基本上是虚的，即使是首套房都要付出5成乃至6成的首付款，首付比例的大幅攀升是刚需买房无法逾越的大山。导致刚需首付上升有多种因素，一种是银行批贷缩水，一种是开发商筛选购房者，只准备3成首付的纯刚需不受待见。在这里不得不提的是北京的“认房又认贷”，它的“认贷”是审核购房者全国范围内的贷款记录，你在老家贷款买过房，即使你现在卖了，意味着你在北京买房也得按二套房执行。这个过于严苛了，比较合理的方式，我觉得是审核近五年内是否都贷款购房记录，如果没有，可以认定为首套房。二是首套房贷利率不能再涨了。早在2016年的时候，首套房还能找到8折的利率，当时二套房是1.1倍。现在首套房贷利率已经非常接近二套房贷利率，差别化信贷保护刚需抑制投资投机基本变成了一刀切了。这里顺便提一句，不出意外的话，下周美联储将宣布加息，我们的央行大概率是要跟进的，就看看我们到底是以何种形式跟进了。

在保证刚需有机会买到房这方面，政策其实做了不少工作。2017年，多地打击开发商全款买房、捆绑装修等行为，以及多部门联合发文要求开发商必须接受公积金贷款等等。

效果是有的，但距离刚需的期望还是有点远。

但是最近武汉在保护刚需上面所采取的一系列动作，值得肯定。

武汉的做法主要有两点，一是公证摇号，二是定向配比。备案均价低于1.8万，建面低于120平米的房子，在对外销售时必须采取公证摇号的方式，而且必须保证40%的房子纳入优先选房范围。

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而对于优先选房家庭，武汉市也明确给出了相应的规则，在武汉获得购房资格，最近3年内无住房交易记录的家庭。

简单说，武汉的房子要确保4成卖给无房家庭。武汉之所以这么做，是因为开发商在应对调控时采取了一些“合理应对策略”。这些策略又不违规，不好直接处罚。

举个例子，新房现在不是限价吗？开发商和一些投资客开始打默契球，一些有钱又有门路的投资客在房款之外再给开发商一部分钱，开发商也乐意多赚点，这样就没刚需什么事了。投资客显然不会举报开发商，在面对这种情况时，主管部门很难办。

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武汉这次的做法等于是解决了刚需的两个难题，既帮助刚需筹集到了一批房子，又确保这批房子价格不会随意涨价。开发商想钻空子，难度很大了。

不出意外的话，在武汉，一房难求的局面将大为缓解，很多刚需今年有希望只出3成首付就能买到房子。

房地产“一城一策”的效果的确要比部委发文效果要好得多，毕竟它是针对地方具体的情况推出的，武汉这次的公证摇号保证40%房源分配给无房家庭，才算是真正有点保护刚需的味道了。

当然，我们还是要提醒一点，不能低估开发商的应对能力，卖房子是他们的拿手好戏。主管们要及时监控市场变化，对规则进行查漏补缺。

在确保刚需买到房的时候，后续房贷申请也应该及时给予关注，否则摇到房子，却卡在房贷上，岂不是竹篮打水？