无论楼市冷暖深圳永不落幕!2018深圳大趋势研判 1深圳

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深圳，深圳!

自从1979年有一位老人在中国的南海边划了一个圈之后，江湖上就一直流传着关于这座城市的各种传说。

2015年，深圳房价暴涨，这座城再度大热;

2016年，深圳房价平稳;

2017年，深圳房价平稳;

2018年，深圳房价怎么走?

关于深圳房价，江湖上一直有两种传说。

一种认为，深圳楼市已稳定两年之久，城市经济发展神速，2017年GDP已超越广州香港位列第三，城市产业高端，创新能力强，高收入人群多，环境优美宜居，加上入户政策宽松，也就是俗称的破限购容易，因此，按房价三年一起伏的波动规律，今年的深圳房价会迎来暴击，目前的深圳处在大涨前夜。

另一种认为，深圳房价已经过高，超出了大部分深圳人的购买能力，深圳高杠杆炒房客很多，目前国家的银根缩紧和降杠杆对他们压力很大，而且深圳政府公开表示保证房价五年内环比不增长，因此，平稳仍然是今年深圳楼市的主旋律。

这两种说法听起来都很有道理，那么到底哪一个才会是今年深圳楼市的真相呢?

首先，毫无疑问，在绝大部分城市的楼市已经熄火的今天，深圳依然是万众瞩目的热门城市。米宅组建的城市群中，深圳群始终火热，买房、入户、破限购永远是群里最热门的话题。做为入户门槛最低的一线城市，深圳是无数二三线中产家庭优选的移民城市，也有很多初生牛犊不怕虎的大学毕业生把这里当做梦开始的地方。

可是，有这么多利好和潜在购买群体的深圳，一定能够撑起2018年的房价吗?感性不能解决问题，我们还是用理性的数据来说话。

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--数据来源于中原地产

这是深圳中原地产发布的2017年深圳一手住宅均价地图，包含与2016年同比涨跌比例。

做为深圳最大的地产中介公司，中原地产的数据可以说是非常真实并具有权威性的。

从图中可以看出，整个2017年深圳新盘的走势还是在上涨，尤其以龙华新区和南山的涨幅最高，分别达到了26.8%和23.4%，南山区的新盘均价已达到了101452/平米依然热销，可以看出深圳人民的强大购买力。

从新盘来看，2017年仍然是一个上升的价格曲线。

再来看2017年二手房成交数据。

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2017年深圳二手住宅成交共计63578套，成交套数较2016年下降了33.7%;成交均价为56868元，较2016年增长了3.5%。

数字从表面来看也许看不出太大的问题，让我再来帮你捋一遍深圳的楼市逻辑。

深圳房价自2015年4月开始大涨，不到一年全市大部分楼盘翻倍，罗湖、布吉的部分老盘涨幅在60-80%，宝中、龙华的次楼盘则达到了150-200%。

2016年3月深圳出台调控政策，热得烫手的楼市暂时冷却，10月份又加码调控，楼市再度遇冷。

在一年两次调控的大形势下，深圳2017年二手房的成交量下跌了1/3，但成交价居然还在上涨!要知道北京在调控之后可是量价齐跌，成交量腰斩，二手房跌幅达到20-30%。所以不得不说，深圳真是一个神奇的城市，深圳的楼市也真的是很稳很稳。

经过整整两年的调控，深圳楼市的底部已经彻底夯实。每当有人问我深圳会跌吗?要不要等等再出手，我都很想说，老铁，别等了!会涨多少我不知道，但下跌的概率实在太小太小了。

再来看2017年深圳的土地出让情况。

2017年全年，全市出让土地共计42宗，占地面积106.7万平米，成交金额754.9亿元。比2016年均有下降。

但是，这不是重点，重点是在这42宗地块中，只有、仅有一幅为住宅用地，其他全部是商业和工业用地。

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住宅用地只有区区2%，而且这还不是全部。

该地块位于龙华民治，由深圳市人才安居集团拍得，需要70年自持，未来将用于发展租赁市场，而非出售。

也就是说，2017年全年未拍出一宗面向普通购房者的地块，这种极端情况在2018年也许不会造成太大的影响，但在三年之后一定会影响到深圳的住宅市场，深圳住宅供应将持续稀缺。

深圳建筑用地紧张众所周知。由于缺少规划用地，近几年深圳政府不得已开始加快旧改和棚改速度，原关内著名的农民房聚集地如大冲、白石洲、岗厦、上下沙等都被拆迁，力度非常之大。

但是，由于历史原因，深圳有数十万栋小产权房，还有大量的老旧商品房，要想全部更新会是一个十分漫长而艰巨的工程。

深圳建筑用地紧张在未来数年还会持续下去，土地少，新房供应量少，房价更会得到有力的支撑。

再加上大量入户深圳的中产阶级产生的强大购买力，一切的一切似乎都在指向深圳今年房价有大涨的基础。

但是，经过认真研究，我并不认可深圳今年有大涨的可能性。

为什么?

首先，投资要看大势，今年是什么大势?今年是房住不炒的大势，政府在坚决执行差异化调控，健全长效机制;在不遗余力的推进租购并举的住房制度。

目前市场观望情绪浓厚，楼市已不再是多军的天下，而是多空对峙的阶段。一旦市场情绪冷却，多空出现逆转，即使有再多的资金也会暂时止步，再有实力的炒房客也会选择观望。

其次，中央在持续强化金融监管，不断降低个人房贷杠杆。各地银行在2018年初没有任何放松银根的迹象，仍在不断上调房贷利率、降低房贷额度、严控消费贷抵押贷。

放一张目前深圳各银行房贷利率上浮表。

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可以看出，目前在深圳买房，农商行、民生、中信、浦发等银行已暂停了房贷发放，只有农行、招商、建行、光大等仍继续放贷。

即使是首套，利率也普遍上浮了10%-15%，二套上浮为15%-20%。

在房价快速上涨的时期，利率上调多出的利息支出很容易被收益覆盖;但如果房价上涨缓慢，多出的利息就会变成沉重的负担，很可能收益小于支出;如果房价两到三年没有变化，那对高杠杆投资客来说就是一场噩梦了。

第三，深圳规划与国土资源委员会负责人近期表态，今后3到5年，深圳楼市调控不会放松，环比不增长。

也许有人会说，房价要涨那是天要下雨，娘要嫁人的事情，岂是你一个规土委能够阻挡的。

但是，我们必须要明白，这是深圳市政府向中央的一个表态，同时深圳政府也不希望房价过高削弱城市的竞争力和对人才的吸引力。

因此可以预测，至少在近两年之内，一旦深圳房价有快速上涨的势头，政府就一定会出台相应的调控政策来压制房价，住宅上涨过快就会控制住宅，公寓上涨过快就会控制公寓。

最近几年政府调控的力度和效果如何，我想大家都很清楚。

再来分析2017年深圳二手房成交均价仍在上涨的原因。

仔细研究深圳的二手房市场，其实2017年深圳大部分区域的二手房以平稳和微涨为主，甚至还有少数区域出现了小幅下跌，但是有两类房源的涨幅是较大的，一类是学区房，一类是高端豪宅。

学区房上涨不用多说，小学生数量不断增加，学位缺口不断增大，优质学区房自然持续走俏。

而深圳高端豪宅价格在去年出乎很多人意料，逆市飘红的豪宅表现出供不应求，均价持续攀升的态势。

深圳千万以上豪宅成交数量和均价图▼

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--图片来自中原地产研究中心

而且，值得注意的是三千万以上的豪宅成交数量和占比持续攀升。

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--图片来自中原地产研究中心

这说明在深圳，随着高净值人群的不断增加，真正有价值的高品质豪宅成了稀缺资源，过多的钞票追逐过少的高价值房源，强者愈强，高端盘必然一路走高。

据了解，深圳湾区的高端楼盘在调控之后的两年逆市强劲上涨近30%，香蜜湖豪宅上涨近20%，连深圳老牌豪宅，楼龄已有二十年之久的东海花园也有不小的涨幅。

也就是说，学区房和高端豪宅的上涨拉动了深圳整体二手房均价的上涨，而真正适合普通人的刚需楼盘涨幅其实并不多。

这也从另一方面说明了深圳目前的房价已经达到了阶段性高点，对于大部分刚需自住人群和投资客来说，只能是勉力接盘，再继续盲目追高短期内已不现实。

因此，对2018年的深圳楼市，一直持暴涨观点的欧神恐怕要失算了，但指望继续横盘或下跌的也请保持清醒。

综合所有的利好和数据分析，今年深圳楼市走向的最大可能性是保持温柔上涨。

但即使到年底盘点只涨了十个点，对于动辄几百上千万的房子来说，也算得上是血淋淋的补刀了。

你，又能否接得下这温柔一刀呢?

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