杜坤维:地产销售增速下滑拖累社会零售增加

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笔者曾经写过一篇文章,地产火爆推高社会零售增长,今天要写一篇地产销售增速下滑拖累消费的增长。

今天统计局公布数据显示,1-2月份,社会消费品零售总额61082亿元,同比增长9.7%,增速比上年12月份加快0.3个百分点,比上年同期加快0.2个百分点,这有去年12月基数较低有关,2017年12月,社会零售额同比增长9.4%,比上月下降0.8个百分点。虽然同比增速稍有增加,但绝对值并不高,而环比出现明显下滑,从分类数据看,消费升级类商品快速增长,限额以上单位中西药品类、化妆品类、通讯器材类商品零售额同比分别增长10.1%、12.5%和10.7%。 家具类增加8.5%,文化办公用品-0.9%,家用电器及音像类9.2%。

家具类、文化办公用品和家用电器及音像类属于地产的后周期产品,与地产景气度高度相关,正是这些产品消费增速不高甚至负增长拖累了社会零售总额的增加,影响了居民消费的增加,去年以来,房子是用来住的而不是用来炒的成为一种政策调控思路,通过建立地产调控长效机制,通过差别信贷政策,打击首付贷,地产销售增速出现明显下滑,尤其是住宅销售增速下滑更加明显。1-2月份,全国商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比去年全年回落3.6个百分点。其中住宅销售面积增长2.3%,办公楼销售面积增长12.0%,商业营业用房销售面积增长14.6%。1-2月个人按揭贷款3247亿元,下降4.3%,说明购房者购房意愿下降,销售下滑。

以北京为例,在政策高压之下,调控效果显著。在二手住宅方面,房价已经连续下跌9个月,成交量下调了一半以上;在新房市场方面,新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套,同比下调幅度达到了48.7%,刷新了历史最低纪录。从具体成交物业业态来看,在“3·17新政”之后,别墅类物业成交签约4137套,跌幅达到了52.7%;豪宅(单价10万元+)市场成交量出现了明显的下调,1000万元以上住宅成交量下调了16.7%;跌幅最大的是商住类物业。调控一年来,商住类物业实际签约只有5895套,而且基本都集中在2017年“3·17新政”与“326新政”之间,在商办调控新政发布之后,市场签约只有3000套左右,同比跌幅达91%。

市场对于未来地产的销售并不乐观,表现为地产开发商拿地热情明显下降,1-2月房地产开发企业土地购置面积2345万平方米,同比下降1.2%,但地产开发投资增速出现触底迹象,目的可能是加快盘活存量资产,加快资金周转,在融资越来越难下,融资成本上涨下,囤地待涨不是最佳方式,1-2月份,全国房地产开发投资10831亿元,同比增长9.9%,增速比上年全年加快2.9个百分点,比上年同期加快1.0个百分点,其中住宅投资增长12.3%。房屋新开工面积17746万平方米,同比增长2.9%,其中住宅新开工面积增长5.0%,1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%。

1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。其中,国内贷款5001亿元,增长0.3%;利用外资12亿元,下降74.8%。杨红旭认为,当到位资金增速跌至5%以下时,房企资金链已触及红线。前期大量获取高价地带来的压力,也将使部分企业启动降价促销的做法,并逐步带动房价发生变化。他表示,2014年1-4月,房企到位资金增速跌破5%,当年5月,70城房价环比即由涨转跌。

中国买房历来是买涨不买跌居多,一旦房价出现下跌迹象,购房者就会出现更多的观望情绪,导致销量进一步下滑,从而进一步拖累有关产业链的增速。

银行已经上浮了放贷利率,抑制了投机炒房的冲动,并伤及了刚需购房,监管部门严防违规资金进入楼市,房地产开放商开始自动降杠杆,减少拿地,预期未来地产投资增速将继续在低位波动,地产销售增速难以好转,这会影响到与地产有关的装潢、家具、家电的销售,会拖累社会零售总额增速,也即是影响消费增速,但有利于改变消费结构,那就是促进消费升级。

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