杜坤维：地产销售增速下滑拖累社会零售增加笔者曾经写过一篇文章

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笔者曾经写过一篇文章，地产火爆推高社会零售增长，今天要写一篇地产销售增速下滑拖累消费的增长。

今天统计局公布数据显示，1-2月份，社会消费品零售总额61082亿元，同比增长9.7%，增速比上年12月份加快0.3个百分点，比上年同期加快0.2个百分点，这有去年12月基数较低有关，2017年12月，社会零售额同比增长9.4%，比上月下降0.8个百分点。虽然同比增速稍有增加，但绝对值并不高，而环比出现明显下滑，从分类数据看，消费升级类商品快速增长，限额以上单位中西药品类、化妆品类、通讯器材类商品零售额同比分别增长10.1%、12.5%和10.7%。家具类增加8.5%，文化办公用品-0.9%，家用电器及音像类9.2%。

家具类、文化办公用品和家用电器及音像类属于地产的后周期产品，与地产景气度高度相关，正是这些产品消费增速不高甚至负增长拖累了社会零售总额的增加，影响了居民消费的增加，去年以来，房子是用来住的而不是用来炒的成为一种政策调控思路，通过建立地产调控长效机制，通过差别信贷政策，打击首付贷，地产销售增速出现明显下滑，尤其是住宅销售增速下滑更加明显。1-2月份，全国商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长12.0%，商业营业用房销售面积增长14.6%。1-2月个人按揭贷款3247亿元，下降4.3%，说明购房者购房意愿下降，销售下滑。

以北京为例，在政策高压之下，调控效果显著。在二手住宅方面，房价已经连续下跌9个月，成交量下调了一半以上；在新房市场方面，新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达到了48.7%，刷新了历史最低纪录。从具体成交物业业态来看，在“3·17新政”之后，别墅类物业成交签约4137套，跌幅达到了52.7%；豪宅（单价10万元+）市场成交量出现了明显的下调，1000万元以上住宅成交量下调了16.7%；跌幅最大的是商住类物业。调控一年来，商住类物业实际签约只有5895套，而且基本都集中在2017年“3·17新政”与“326新政”之间，在商办调控新政发布之后，市场签约只有3000套左右，同比跌幅达91%。

市场对于未来地产的销售并不乐观，表现为地产开发商拿地热情明显下降，1-2月房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，但地产开发投资增速出现触底迹象，目的可能是加快盘活存量资产，加快资金周转，在融资越来越难下，融资成本上涨下，囤地待涨不是最佳方式，1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比增长9.9%，增速比上年全年加快2.9个百分点，比上年同期加快1.0个百分点，其中住宅投资增长12.3%。房屋新开工面积17746万平方米，同比增长2.9%，其中住宅新开工面积增长5.0%，1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%。

1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，国内贷款5001亿元，增长0.3%；利用外资12亿元，下降74.8%。杨红旭认为，当到位资金增速跌至5%以下时，房企资金链已触及红线。前期大量获取高价地带来的压力，也将使部分企业启动降价促销的做法，并逐步带动房价发生变化。他表示，2014年1-4月，房企到位资金增速跌破5%，当年5月，70城房价环比即由涨转跌。

中国买房历来是买涨不买跌居多，一旦房价出现下跌迹象，购房者就会出现更多的观望情绪，导致销量进一步下滑，从而进一步拖累有关产业链的增速。

银行已经上浮了放贷利率，抑制了投机炒房的冲动，并伤及了刚需购房，监管部门严防违规资金进入楼市，房地产开放商开始自动降杠杆，减少拿地，预期未来地产投资增速将继续在低位波动，地产销售增速难以好转，这会影响到与地产有关的装潢、家具、家电的销售，会拖累社会零售总额增速，也即是影响消费增速，但有利于改变消费结构，那就是促进消费升级。

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