深圳房地产发展前景深圳市我国培育房地产市场最早的城市

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深圳市我国培育房地产市场最早的城市，改革开放二十多年来，深圳房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。那么深圳房地产发展前景到底会是怎么样的呢?

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3.25房地产新政下发现深圳城市的3个"风口"

325房地产新政，是对深圳房地产宏观调控的一大政策，抬高入市门槛，维稳房价。而这在业界分析看来，只是暂时让买家处于"观望"阶段，入手心仪物业仍然只是时间的问题罢了。

与此同时，经济学家或者行业大咖众说纷纭。王健林，认为未来十年甚至二十年都会涨;看平的有郎咸平等，认为一线与其他城市分化;坚定看空的牛刀，预言房地产即将或者已经开始全面崩溃万劫不复，而且看空了很多年了。

总体而言，深圳房地产发展前景还是很好的，无论是自居产品，还是"金融产品"，其根本的规律都只有一个:供需关系，供需关系，供需关系(重要的事情说三遍)。供需关系主导了一切交易的大趋势。行业趋势和行业周期是两个概念，趋势是更长的时间周期里面发生的大概率的事件，而周期则是围绕趋势短周期内的波动。相对于政府调控政策和金融货币政策调整导致的周期波动，更重要的是未来10年以上发展的大趋势走向。

全国人口最密集城市上涨空间无限

房子是给人住的，人口的多少，买房的人的多少决定了需求。

人口问题有两个:

一个是城镇化，一个是人口结构。

中国的商品房，主要是城市人口购买的。

2015国家统计局公布的城镇化率是56.1%，不高，空间很大。中国的人口基数是13亿，城镇化是国家大战略，所以未来有非常巨量的人口进入城市成为商品房的潜在需求。

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最好的参照物:日本1955年城镇化是56%跟中国现在一样的，1975年是75%，1990年房地产崩溃的时候是77%。

具体到深圳，深圳的城镇化没有看到数据，估计是100%，因为没有看到种地的农民了，那么是不是深圳就没有了城镇化带来的人口增量了?NO!

深圳一个平均年龄30岁的城市

未来潜力无限

深圳是经济总量超越香港的一线城市，人口的大磁场，有非常强大的吸收力，这比城镇化还要来得更猛烈。即全国的人口很大部分想方设法想进入深圳，其主流是大学生，在自由创业和创新氛围浓厚的深圳实现创业梦;而各种财富资产阶层，逐鹿深圳，则实现个人或集团资产的再优化。

人口结构，主要的是老龄化问题，中国国家统计局公布的2014年65岁以上人口比例是10.1%，接近日本1990年的12%。日本2008年已经达到22%，加上1.4的生育率每年净减少30万人口。仅此，人口问题导致日本人的强国梦已经一去不返了。

除了老龄化，对于房地产市场更重要的人口数据是25-45岁的主要购房人群。而具体到深圳，深圳平均年龄在30岁，老龄人口偏少，相比日本而言，深圳还很"年轻"。

从分析看，由于深圳的经济活力，城市建设的成熟优势，自然环境和人文环境不断优化，深圳在人口方面具有极大的磁吸效应，也就是住宅的潜在需求是巨大的。而在众多优质人群进入深圳的同时，对于生活品质的追求下，住宅品质化、豪宅化将是不可逆转的趋势。土地资源稀缺造就深圳地王频出深圳地少人多，地球人都知道。深圳的土地面积2000km2，只有上海的1/3，广州的1/4，天津的1/6，北京的1/8，重庆的1/42，常住人口和北上广差不多。

深圳可用于建设的土地已经所剩无几，未来5年每年的供应土地大概在0.33km2左右。基本上每年的新建项目都是存量土地，或城市更新项目，于是更加推升房地产发展商的建设成本和开发周期。面粉越来越贵，面包自然更贵! 据统计，深圳全市去年共成交土地面积约134万㎡，较上年减少约三成，远远不及"旧改"释放出近700万㎡的用地规模。土地是供给，供给端已在不可再生的资源角度日益稀缺，这很好的诠释了2015年深圳楼市暴涨80%，且销量井喷!深圳房地产发展前景将会在上一个层次的，还有很大一部分的发展空间。

深圳已现世界级的企业，万科、华为、平安、大疆、华大基因、腾讯、比亚迪，从30年前的低端制造业和科技业向互联网，信息技术，智能制造，金融、服务等全球高端核心领域转型，并且挑战世界最强经济体。中国经济的再度腾飞，是一定要经过经济转型、去旧迎新的过程。也许GDP到了6%就是最痛苦的时刻，接下来可以期待换挡成功，最终实现弯道超车。以上便是笔者对深圳房地产发展前景的详细介绍了~