大家|从现在的楼市来看，多久能回到买方市场? @科技向令说买方市场的一个重要前提是

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大家|从现在的楼市来看，多久能回到买方市场?。楼市|回到|去库存|房价|gdp|买方市场---

楼市|回到|去库存|房价|gdp|买方市场---

@科技向令说

买方市场的一个重要前提是市场上的供给方较多，而需求方少，产品的差异性不高，且供给方不能太强势。

目前来看，这样的条件对于楼市而言是明显不符合的。

当全民被多年国内地产飙升的价格多次教训后，大多数已经形成一致性上涨的预期，当到处都在谈买房和炒房时，无论是刚需还是投资者，看着不断上涨的房价，上车或者投资都是赶时间，因此这样的市场是有着强大的需求支持的。而现实的因素是，房产过去多年并且未来相当长的时间仍然是大中城市GDP的重要贡献力量。并且其也绝不仅仅是相当于买家电那样，一次性简单的交易而已。

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一方面，在房地产是大量一二线城市GDP重要构成的基本逻辑未变情况下，房价走势被干预的可能性也越高，对于消费者的预期带来直接影响。

在不远前的2014年，不少三四线乃至二线城市地产遇到的过剩危机对地方带来的打击极为严重，直接导致2015年起新的一波的国家级去库存战略，以南京、合肥等为代表的不少二线城市直接房价翻番。本来房价乃至市场的转折点被这么一折腾，市场的潜在甚至透支的需求又被激活，回到当初。

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再者，随着国家限购政策的加码和落实，市场活跃度日益降低。出于稳定市场之目的，房价过快上涨或者暴跌都是地方和国家不愿看到的。

于是限购、限贷、大量二手房因产权证未满期限而限制交易等，导致市场被冰封，大量二手房不准交易，新盘自然也不急，慢慢开盘，供应被严重压缩，卖方依旧强势。

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不过，值得注意的是，虽然近年来国内的GDP开始由投资转向投资和消费共同拉动，但是随着高企的房价对于普通家庭年轻的夫妻乃至上下几代人需求的过度透支，

消费能否支撑得起未来尚是个未知数，毕竟2017年社会消费品零售总额虽然仍保持10.2%的增幅，但是变缓趋势明显，而需求的迅速走弱对于卖方显然不是好消息。

@嗨住租房

你好，嗨住租房来回答这个问题。

中国地产30年，去库存与调控交织进行

在讨论楼市何时回归买方市场这个话题前，我想先带大家简单回顾一下中国房地产业的发展历程。1980年，邓小平将房子定义为商品，房改与土改并举，中国房地产行业正式成为一个产业，这一年是中国房地产起步的元年。

此后逐渐进入地产黄金十年，1988年，海南脱离广东独立建省，一批开发商先后涌入，当时流传“要挣钱到海南，要发财炒楼花”，楼市击鼓传花游戏愈演愈烈，到了93年首个调控政策出台，海南成为中国第一个房地产泡沫破裂城市，一夜之间无数房地产公司倒闭，“天涯、海角、烂尾楼“成为海南新的三大景观。

1995-1996年全国房地产行业愁云惨淡，1997年，亚洲金融危机更是加剧了这一局面，98年全部全面终止福利房政策，第一轮救市行动就此展开。接下来楼市供需渐渐失衡，房价涨幅再次引起相关部门注意，2002年、2003年先后下发调控政策。

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回过头看，中国楼市基本经历了三轮大的去库存周期，伴随着每一次去库存的直接影响就是供需结构失调，房价飞速上涨，而为了稳定房价和民心，又不得不出台一系列调控措施，无论熊市还是牛市，政策这只调控的大手始终在指挥整个市场的走向。

当前高位盘整阶段，大起大落都是小概率事件

价值决定价格，商品价格很大程度上也会受供需双方影响。商品房作为一种非标准化的产品，其建设周期长、空间固定等特点使得其价格并不能像其它标准化产品一样进行衡量，但整体上而言，一个时期内一个城市的房屋供应量始终是有限的，整个市场会处在卖方市场。

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经过2017年限购限贷、限价限售一系列调控政策之后，全国房价基本得到了控制，到下半年已经很少听到某个城市房价暴涨这类消息。从供求角度看，北上广深一线城市和强二线的需求量依然巨大，而随着城市化进程进入后半段，这些城市能够开发的土地也越来越少，但对人口的吸引依旧不减，这种情况下一线城市的房价目前虽然处在维持稳定阶段，但长期来看其价值会得到进一步放大，基本不会出现“买方市场“一说。

相对而言，三四线城市经过去库存和一线城市外溢需求的一波收割之后，很难再吸引到更大量级的需求;再加上调控政策又适时控制住了房价上涨态势，这些城市倒更像是处在”买方市场“。

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当然，所谓的买房市场没有绝对标准的衡量指标，买房对市场的心理预期是多种多样的，有些人眼里的高房价在另一些人眼里却可能是高性价比。国内30多年的房地产发展史，几乎没有出现过真正意义上的买方市场，10年前的房价现在看来虽然算是白菜价，但那时候的人均收入和消费水平也同样处在很低的水平。

抛开需求谈论一个市场是买方或卖方市场意义不大，虽然凡是商品价格都会有涨有跌，但房产因其特殊性，特别是受政策管控较大，很难出现自由市场里大起大落的现象。对于刚需置业者，预算足够了，时机合适该下手还是得下手;暂时买不起房子的，随着住房租赁风口的崛起，在大城市打拼至少也不会遇到无处可居的问题。

@乐福居

楼市回到买方市场，需要具备很多条件，目前来讲这些条件都不是很成熟，这是为什么呢?

购买商铺的朋友都知道，商业地产就是一个买方市场，因为它具备了几个条件，只有具备了这几个条件，他才真正属于市场的，市场是属于买房，还是卖方取决于环境和供需关系;

住宅市场回归到真正的买方市场，还需要更多的时间和条件，目前10年内，真的很难，很难!

为什么商业地产，属于买方市场，什么是真正的房地产市场行为呢?

第一:商业地产没有刚需市场，是真正投资市场，所以市场极度的开放;

一个政策开放的市场，是奠定一切买卖的基础，住宅还不够开放，商业地产可以任意的购买，任意的销售，没有禁忌，住宅就不行了，限购，限卖，限价，政策完全不够开放，知道吧?

按照完全市场开放的阶段，那就是北京的房价可以炒到50万每平方米，也可以跌倒3万每平方米，但是北京一定会集中自己的优势，这里不单单是指的北京，还有北上广深这类地方;

但是商业地产，也并没有像想象的那么厉害，北上广深，也没有通天，也还属于正常的阶段，这是为什么，有什么蹊跷吗?

不不不，是税制，商业地产的交易，税负非常的高，如果有增值，增值的部分50%以上交了税，那谁还交易呢，虽然没有刚需，但是也会有投资，有投资就会有操盘，但是这类操盘，基本等于零，炒来炒去，国家受益，所以税制是解决房地产市场化的重要手段之一;

房产税一直呼之欲出，为什么没有出来呢?

第二:住宅市场的完全开放，还需要时间，这也是房产税为什么呼之欲出，一直搁浅的一个重要原因，真正的实行房产税，把房地产市场完全开放，还会引发更多的贫富差距，因为没房的人，特别是农民进城，没房的太多了，社会主义社会不允许任何民生垄断，房子也是如此;

当然那还有很多重要的原因，致使房地产市场不能完全开放，那就是支柱产业，房地产关乎着几百个行业的兴衰，在深化改革还没有完全完成之前，房地产还担负着很多任务;

阿永哥点评:

一是住宅真正的买方市场，未来10年是不存在的，房地产的任务和使命，不仅仅是民生，还有民族大计，所以房地产市场，还在政府手里紧握，房子涨价一定是必然的，不可逆的!

二是要买房，还是要趁早，对于老百姓来讲，等待无异于自杀，忠言逆耳，但是真诚!

@楼盘网

首先楼市好像从来就没有进入过买方市场，所以也就不存在什么回到买方市场。

话虽然这样说，不过现在的楼市的确也出现了转向买方市场的迹象，不论是二手房中介门店大面积关门还是下调中介费，都说明二手房市场在降温，卖房的人比买房的人多，而且在新房市场上也是这样。

笔者相信，随着国家逐渐加大对楼市的调控，并且在建立长效的楼市调控机制之后，房地产市场就会进入到买方市场。

@小小安居客

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2018年就是一个拐点，可能是房价的最低点。由于政府楼市政策的收紧与银行住房商业贷款利率的提升，会使很大一部分刚需止步。加之房产税政策即将要推出，会使多数手上有多套房的投资客进入观望阶段或将资产进行提前抛售。

2016房产税征收试点有两个，上海和重庆。相信在2023年前，房产税会推广到全国。2018年国有银行延续2017年10月出台的房贷政策，住宅楼贷款利率上浮10%到15%，商铺和写字楼上浮20%以上。这在很大程度上限制了资金有限的刚需与投资客。

对一二线来说，在前几年的严厉限购政策打击下，限制了许多资金雄厚的投资客，房贷利率的上升，2017年下半年一二线城市房价有所下降，相比16年、17年上半年的疯狂上涨房价回归理性。希望2018政府仍能够强硬的执行2017的政策，别再因房价回落就出手救市。

对三四线来说，2017年真是楼市狂欢的一年，房价一路高歌猛进，相信三四线刚需的同志深有体会，在攒首付的时间里，发现首付远远不够了;在选房子期间，发现房价又涨了。在这疯狂上涨的背后固然有城镇化和棚户改革的因素，也有一二线过来投资者的炒作。由于三四线没有限购，此时银行贷款利率的上升也会限制不少买房者。三四线的房产泡沫还是存在的，三四线的房价已经很高了，政府对开发商的的备案价进行了控制。2018也是三四线房价的一个拐点。

总而言之，如果是刚需的同志，在2018年间选择一个合适的时间出手是很有必要的。当然，如果是刚需，什么时候买房都合适，应该采纳任志强同志的意见，毕竟听他的话的人都富了。

@逆风飘零

个人觉得挺难的。现在主要的问题是这波现在看来后患无穷的去库存把很多人民的钱袋子掏空了，也改变了大多数人对楼市的预期，大家都知道买房趁早;为了gdp，去库存从一线刮到五六线，有意控制供给，制造短缺现象;

地方自身发展需要，对楼市调控有自己的算盘，经常不尽心，去年十一后调控，今年借着人才名义放松，虽然不能说不是为了人才，但确实放松了原来调控的口子，这样的行为怎么让人相信会出现买方市场?从根子上就志不在此。

楼市|回到|去库存|房价|gdp|买方市场---

现在高房价的毒害很多都达成了共识，可要真扭转，可能路还很长，要把地方的思维和考核机制都做个彻底的手术，舆论光听到还不一定好，要务实做到才更好。

@大教科书

2014年和2015年，房市房价平稳，老百姓买得起，开发商也不着急，可以说买卖双方达到了平衡。后来，搞什么去库存，给优惠，放开限制，好么，这一下子，资本都来围剿房市，房价翻着跟头上涨，只到现在，还在上涨，影响了其他产业，也影响了经济健康发展。

至于什么时候回到买方市场?房市里那么多资本，什么时候能离开，恐怕没有个三五年不行。这些资本一旦离开房市，动荡必然发生。买方市场也就回来了。

@启179239373

现在房子已经很大程度的形成了两极分化，有房的，买不起房(相对的)的，有钱没房的基本不存在，现在买房的，诚然是有一部分是没一套房的，可这些人如果真正的到了露宿街头，其实要买房的选择很多，农村回农村，乡镇回乡镇，城市还有城中村，这些人是完全够资格买房，也买得起房的。

现在楼市火爆很大程度上是有房者卖给有钱者，买不起房的即使是以前定义的刚需还是买不起，因为所谓的刚需都基本是拿基本工资的，低工资已经决定买不起房，要说回到买方市场，那就是有钱人之间互相不玩你赚我的一块，我赚你的一块钱的时候，也就是当一方把自己家底全部都搭进去的时候。

现在居民负债率高也基本到了那个程度，没存款银行变不出来钱，所以买房市场不会太久，如果一直变钱出来，对内贬值，通胀高上去，一旦到了一定程度，政府是控制不住的，政府会为了维持下去，就只能步入津巴布韦的后尘，我们的政府明显不是津巴布韦，手里的牌很多，最难堪的也不过是割肉房地产，而不会拿人民币价值信誉来保房地产，因为即使房地产崩盘，也最多是疼一下，而不会让整体崩溃，现在堵各方面资金流入，很大的功效就是让房地产形成一个封闭环境，不影响其它经济秩序发展，一旦形成，继续涨无所谓，暴跌也无影响，就跟中国股市一样，看着涨跌有序是活的，其实股市是死水塘，被一群搅屎棍的人搅动起来的，千万不要跟据经济涨跌来看股市

@老知什么都想说

需要钱，看银行何时放松贷款政策

所谓冰冷期，无非是没有资金进入

没有资金的主要原因还是银行贷款收紧

也就是说银行的钱借的差不多了

现在银行要开始拉存款，积蓄一波资金后再放松贷款政策

银行有了钱，买房人就有了杠杆，一下子就起来了

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