2018海宁楼市如何发展?海宁地产研究院专家为你揭晓吃穿用住行

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吃穿用住行，住房是幸福生活的基础。

2018年，海宁的房源会增多还是减少?买房价格是涨还是跌?市民买房该从何下手?

去年以来，行业调控措施和长效机制将陆续出台。融资环境趋紧，买房条件严格，这些会不会影响市民买房的需求和意愿?

同时，投资者拿地意愿、商品房成交数量等又会发生怎样的变化?

新一年，关于楼市，更多购房者渴望认清形势，回归理性。本届金马奖，本报特约海宁地产研究院评论员，对2018海宁楼市进行展望。

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问题一:去年，海宁城区新增楼盘不少，新开工增幅明显。2018年，开发商投资预计会增还是减?海宁楼市市场供应情况会怎么样?

地产研究院特约评论员计亚明:2018年，海宁城区(指市区及经发区)楼市开发商投资预计还是会增长。一方面，相对于房屋销售指标，开发投资指标具有滞后性，即便销售指标回落，在短期内开发投资仍然能保持正增长;另一方面，2018年的土地出让预计将会有所增长，对开发投资增长形成一定的支撑作用。

在2018年，政府在城区计划重点推介的土地有14宗，其中住宅有10宗，预计总建面积将超过87万方，已接近2017年新成交土地总建面积的9成。

在供应方面，2018年海宁楼市供应情况将好于2017年，可以把全年划分为上下两个半年来分析。上半年商品房供应主要由2017年土地形成上市供应，而2017年新成交土地约144万方相较2016年的约86万方，增长了67%，将为上半年商品房供应提供支撑。下半年供应将由2018年上半年土地出让量决定，从之前媒体发布的海宁市区的土地出让推荐来看，2018年的土地出让量仍将维持在一个较高水平。

问题二:2017年底海宁市商品房存量为17824套，去化较2016年缩短5个月。今年，去化情况会如何变化?去化"加速度"的形式是否会继续?

地产研究院特约评论员计亚明:2018年的存销比预计将呈现一个前低后高或前低后平的态势。

上半年整体去化速度仍较快，存销比将处于一个较低的位置。海宁的去库存实际是从2015年开始，在2017年形成了一个加速度。随着2017年去化速度的加快，整个市场供应量存在一些结构上的不足，所以上半年是一个补供应的过程，整体去化速度仍较快。

下半年因受供应量增加及价格上涨之后房价对需求抑制的影响，存销比预计会上升或盘整。

从供应量看，2017年新成交土地约144万方，预计可供应商品房将达到24500套，再加上2018年预计出让的地块，2018年的供应量预计将高于2017年，今年，一些结构性供应不足将得到缓解。

问题三:去年海宁全市商品房成交套数超过3万套，2018年，市场商品房成交数将如何变化?背后原因怎么分析?

地产研究院特约评论员张运平:2018年海宁楼市商品房成交量相比2017年预计"成交速度相对趋缓，量能会有小幅下降"。

从大环境来讲，商品房成交量会受到全国楼市调控政策和货币环境影响。2017年受楼市政策以及周边一二线城市的限购政策影响，一二线城市产生了明显的挤出效应，像海宁这样的三四线城市得利不少，商品房成交量也大幅增长。随着2018年楼市调控的深入，政府对于外地客户在海宁购房条件的不断严格化，尤其是国家金融政策对房贷趋紧，楼市成交速度将会有一定程度的放缓，相应的商品房成交量也将会有小幅度下降。

而随着海宁落实"融杭接沪"发展规划，杭海城际铁路对接杭州地铁逐步明朗，预计未来外来人口将会不断导入，新增购房群体将有一定的保障，而土地市场供应相对充足，新产品的不断入市，将为海宁带来相对充裕的供应，所以预计海宁楼市成交在2018年将整体保持稳定，成交量会有小幅回落，但不会大起大落。

问题四:去年以来，房地产开发企业土地购置价格逐渐增长，今年开发商拿地的"面粉价"以及商品价出售的"面包价"会怎样变化?

地产研究院特约评论员张运平:2018年，房价地价趋势:房价涨幅趋缓，高价地风险渐增，开发商拿地将更趋理性。

当前楼市价格增幅基本平稳，库存量去化明显，开发商补库存意愿强烈，随着"限地价竞房价"土地市场政策出台，意味着从土地出让伊始就全面规定了未来的销售均价和最高售价。未来这些"限房价"土地转化成商品房供应时，很明显，将会对目前的商品房住宅定价形成一定的抑制。

而政府控制地价增长的决心坚定，但全国来看总体地价涨幅并未受到完全抑制，面对高地价和花式拍地的规定，各房企拿地热情丝毫不减，从市场表现来看，主要是两个原因，一是经过前期火热的市场，形成的赚钱效应，开发商普遍看好后市;二是国家大的规划给各个城市带来了实实在在的利好，而随着后期土地市场供应量的不断加大，以及销售市场越来越回归理性，高溢价拿地的房企，比以往将面临更大的风险。

面粉涨价了，面包自然会涨价。同理，地价的进一步上涨，无疑将为房价上涨提供新的动力，毕竟土地是房价成本的重头。尽管地价有所上涨，但是同时供应量也有所增加，这或许将对房价产生一定的抑制。

问题五:这些年，楼市新品迭出、风格各异，叠墅、小排屋、大平层等产品，新亚洲风、新中式、纯中式等风格竞相入市。2018年，市民买房的需求点主要在哪?楼市哪类房源会成为主流?

地产研究院特约评论员陈飞:近年来，随着海宁市民对品质生活要求的提高，大家从曾经的"买房"，慢慢转变为"买生活"。过去的刚需住户家庭，积累财富，让自身拥有了更强的购买能力，且二孩政策的开放，让这种需求更加强烈。有需求就有市场，也就成就了现在改善类产品频出的时代。

而代表"中产"生活的叠墅、小排屋或类排屋这样的产品，恰好契合这个时代的需求，这种产品也是过去没有的，正符合我们现在客户的心里需求，例如城南的红郡、城西的桃花源、城东的十里风荷，都赢得了市场的广泛认可。

可以预见的是，2018年海宁的改善类产品仍将延续这一良好势头，新年上来海宁各个排屋、叠墅楼盘数量可观的看房者也验证了这一点。虽说新的一年里，在新房和二手房市场刚需类产品的需求有所增长，但这也无法改变市场以改善型产品为主流的趋势。

问题六:市民在购房、换房时，需注意哪些因素?如何择机买房?怎样挑选适合自己的房源?

地产研究院特约评论员陈飞:买房时，市民要综合考虑自身的消费需求状况，比如购买能力、楼盘位置、小区配套环境、小区物业管理、总价格、面积等进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定备选项目。

至于买房时机的选择，就需要根据当下的形势进行判断。在这里也可以引用一名楼市专家在今年1月一次演讲中所说的话给大家以作参考--"房价在3月之后一定会有变化。"海宁近半年来土拍市场动辄过万的、甚至封顶的楼面价，也验证了这一楼市的变化趋势。

当看明白了这两点，自己适合怎样的房源，其实也就不是问题了。