最严调控下，“环京小天王”鸿坤地产钱袋有点紧楼市资本论发现

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楼市资本论发现，最近环京由上市公司大开发商开启的全款优惠购房模式，对中小开发商来讲是一次大冲击。

在一年前的5月份，河北省要求外地人在环京和环雄地区购房，必须提供2-3年社保或纳税证明。这一政策的出台给环京楼市投下一枚重磅炸弹。

如今调控一年多，成交量长期低迷，让一些开发商日子不好过了。大环境不好，压力最大的自然还是资金安全垫较薄的中小开发商。

重仓环京，紧追华夏幸福，有着“环京小天王”之称的鸿坤地产就备受关注，目前的楼市严控下，对董事长赵彬来说是一个挑战。

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低调的鸿坤董事长赵彬

【一】最严调控下，重仓环京的鸿坤压力山大

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据楼市资本论了解，鸿坤地产自2011年起，就开始重仓布局环京，提出了“大七环战略”。

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鸿坤地产在蓟州、团泊、张家口、涿州、廊坊、香河、怀来、武清、宝坻等“环京地区”布局，并推出了语墅系、理想系、原乡系、都市系一系列项目。

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而在这样的战略支持下，鸿坤在三线（蓟州、团泊、张家口、涿州、廊坊、香河、三亚等）以及二线（武清、宝坻等区域是为鸿坤的二线布局）的土地储备达到整体储备的88.5%，将近9成。

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以2017年初的数据估算，可以说鸿坤把地几乎都押在在环京区域。已经有做“环京小天王”的气势。

2017年底，从龙湖副总位置临危受命的鸿坤地产新总裁袁春，仅用两周时间就跑遍了公司的所有项目。不是鸿坤的项目不够多，实在是鸿坤的项目都很近，都在环京1小时城市圈。

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对比前东家，袁春自己也很感慨的说：“说明之前的布局还是不够，如果是中海和龙湖，一个月跑完就不错了。”

地产圈都知道，把鸡蛋放在一个篮子里是很危险的。

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最严调控以来，环京楼市的成交量和房价都发生了大跌，仅燕郊一个镇，有数据显示成交量就大跌80%，房价普降30%，个别楼盘甚至腰斩。而没有成交量，就没有资金流。

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对于大型开发商来说，咬咬牙降降价，资金难关抗一抗也许就过去了。而对于中小型开发商来说，资金链一断可就出大事。所以细数历次中国地产调控期，都有极端的现象都会发生，一批中小开发商只能在大发商与市场的夹缝中找发展机会。

以环京区域现状来看，行走在钢丝上的开发商中，无疑就有着鸿坤地产的身影。

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【二】鸿坤地产资产负债率突破80%

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在市场正常的情况下，开发商的资产负债率保持在60%-70%是比较合理的。从自媒体地产大哥透露的数据看，鸿坤的资产负债率始终维持在70%以上，去年上半年突破了80%。

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看得出来，受调控影响资金面还是紧张的。

对比来看，因为急速扩张而饱受争议的融创中国同期资产负债率为92%，可是要知道同时以周转快知名，2017年融创中国的销售额3620亿元位列排行榜第4。鸿坤地产却仅以208.8亿的销售额位列第86位。

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而目前，国内监管部门仍然在给金融去杠杆，以及遇到全球央行加息潮的影响，房企的融资成本正在大幅上升。

别说周转快慢了，从去年下半年就没再拿地的鸿坤，如袁春所说土地储备也正面临严重不足的困境。

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或许也是在这样的时局面前，袁春总裁在回答采访人员鸿坤的“千亿目标”时，脱口而出就回到了房企最艰难的2014年，说到“2014年是市场最难的时候。大浪淘沙，也有很多项目也退出了。你不能说退出的房企就不优秀，没有对错的问题。我也不认为大企业一定优秀，中等企业就不好。”

楼市资本论认为，袁春还是很高明的，从一开始就想到要退出的问题，并没有什么不好，毕竟很多时候只有破釜沉舟，做好最坏的准备，才能运筹帷幄。

【三】鸿坤海外投资一掷千金，回报几何？

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鸿坤在重金环京布局的情况下，在海外投资方面也一掷千金。

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在资本全球化流动加速的今天，中国资本正成为一支不可忽视的活跃力量。特别是众多国内有房地产背景的企业如万达、海航、复兴等，在海外布局扩张中让人印象深刻。

鸿坤地产虽然在体量上不能与前者相提并论，同样也花了不少资金投入。

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2016年初，鸿坤重金并购了欧洲最大马戏演艺公司APASSIONATA乐马梦工厂娱乐有限公司。

鸿坤在同样的都市圈发展理论指导下，进入纽约都市圈。2017年4月，鸿坤新泽西公寓项目签约，进入了北美市场。这个项目占地面积8.86万㎡，规划地上建筑规模27.1万㎡，与纽约曼哈顿岛隔河相望。

然而风水轮流转。如今万达、海航都在积极变卖海外地产资产，这个时期，鸿坤对未来的判断就显得非常重要。

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鸿坤董事长赵彬曾表示:“2017年是关键的一年，是鸿坤业务‘全国化布局、国际化发展’开始落地的一年。”

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楼市资本论认为，2018年对鸿坤来说同样关键，是决定鸿坤真正行家功夫的一年。

可谓，沧海横流，方知谁能走到最后。

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