三大压力或致面粉与面包价格倒挂公寓市场三大压力或致面粉与面包价格

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随着房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代，政策的保驾护航使得住房租赁市场获得前所未有的大发展。作为行业新兴的细分市场，这片蓝海更是成为房企竞相争夺的战场。此前已有万科、保利、碧桂园等百强房企纷纷布局长租公寓，今年以来仍有多家房企宣布进军"长租公寓"战略计划。

安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》采访人员采访时表示，近几年，国内长租公寓一直处在爆发性发展阶段，但同时也不可避免带来一系列问题，如市场准入标准不够完善、企业运营能力良莠不齐以及服务品质难以保障等痛点，导致部分企业折戟沉沙。总的来看，虽然目前我国长租公寓市场看似非常热闹，但其实只是迈出了第一步。后续，长租公寓在市场占有率方面还有极大提升空间，并且支持长租公寓的政策、法规、金融、税收优惠等还未出台。除此之外，如何破解房企投入长租公寓可能面临的盈利模式难题，也是不可回避的问题。

2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租金GMV(租赁总收入价值)将接近3万亿元人民币，租赁人口达2.3亿。由此便可以解释，缘何房企加速抢滩长租公寓市场。

值得注意的是，尽管长租公寓市场未来潜力巨大，但该市场目前仍处于前期投入期。所以对于运营企业来说，压力同样不小。

恒大研究院副院长夏磊在接受《证券日报》采访人员采访时指出，租赁住房运营机构将面临三方面的经营压力:一是供给过剩，带来的空置率压力。二是市场竞争激烈、抢占份额带来的租金过低压力。三是在激进扩展期囤积的房源，底租可能过高，面粉与面包价格倒挂压力。此外，从外部性上看，一家机构的经营风险也会传染给竞争对手。如果采取激进的房源获取方式，必然会推升全市场"二房东"模式的底租价格，进而将自身运营风险传染给同业机构。

对此，张波建议，长租公寓市场未来除了在政策上继续获得支持外，还需要相关运营企业积极探索多样化的盈利模式，如建立以公寓社区为基础的社交平台等。只有从多渠道发展，企业才能走得更加长远。