买房少入坑，最全避坑指南! 都说买房坑多

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买房少入坑，最全避坑指南!。买房|补充协议|五证|开发商|购房人---

都说买房坑多，趁着今天是

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3.15

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，就和大家说一说买房都有哪些坑!

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、虚假广告陷阱多

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相信很多朋友都上过虚假广告的当，比如效果图中的绿地、花园、泳池、会所，最终都变成了密密麻麻的房子;广告中的国外著名大师设计，最后实际上却是本土无名之士操刀。购房者在购房过程中，千万不能掉以轻心，签约前，一定要保留好相关广告资料留作证据，以防被骗。

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、小心“排队购房”“日光盘”

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好房不愁卖，差盘卖不动，并不是所有的“排队购房”、“日光盘”都是真的，说不定你就被套路了。

一些开发商经常通过一些活动、促销，吸引大量人流参观售楼处，看房的人当中，有从各个渠道请来的真正买房人，还有相当一部分是所谓的“托儿”。这些“托儿”有的是开发商内部员工及家属冒充的，有的甚至是开发商直接花钱雇的。

3、随意虚构赠送面积

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“买一送一”、“两居变三居”……赠送面积成为眼下很多开发商诱人的宣传点。但买房人千万注意，送是送了，但未必你享受得了。比方说在贯穿整栋楼的天井作为赠送面积，然后在预留的横梁上搭板，还要收你一笔2万块的搭板费。可实际上，这是违规搭建，城管是有权利拆除的!

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、办假证买房

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路边上各种代办假证的小广告，假结婚、假离婚、假流水、假社保等等，别以为真的可以鱼目混珠，凭借假证买房。在联网核查、一网通用的今天，造假想蒙混过关越来越难，小心偷鸡不成蚀把米。

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、承诺不写进合同

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类似赠送面积、露台占有使用权、赠送物业管理费等经常被开发商拿来促成交易，但是涉及违规操作往往不写进合同，这样对簿公堂是没有效力的。最好的方式是要求开发商将各种额外承诺写进合同，实在是不能写的口头协议，也可以采取录音、录像的方式保留相关证据，一旦开发商不能履行承诺时，可以据此维护自身权益。

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、不细看补充协议

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正式合同有正规文本，猫腻经常隐藏在补充协议中，比如有关该套房屋的精装修标准、购房资格责任认定、公摊面积比例和位置、延期交房及办贷款违约责任、办理房屋不动产登记证明的时间等都在补充协议中有明确的约定。如果你不细看合同本身的内容，只是机械的签名，很有可能最终吃大亏。

在购买新房时，购房人对于补充协议，一定要认真地阅读了解，及时提出自己的异议。例如精装修标准和使用的品牌、延期交房的赔付标准及延期交房的责任认定，这些都是买卖双方比较容易发生纠纷的条款。

在购买二手房时，最末尾的附加条款，一定要备注清楚家私家电清单、关于房屋原业主的户口迁出时间期限、对学位的占用等等。

7、二手房连环单的坑

有些人有置换需求，一边买另一边买，交易周期也被拉长。历时多月的连环单中极易出现问题和风险:

第一，购房资格问题。如果购房人先买后卖，自己的房屋因为各种原因未能卖出，未能及时腾挪出购房资格，签约时无法通过购房资格核验，就会带来相应的违约问题。

第二，购房款问题。由于连环单交易方很多都面临卖房筹首付或房款的情况，因此卖房时的资金贷款进度直接关系到下一单交易成功与否。

第三，税费问题。这一问题是很多连环单业主所忽视的，按照现在的政策，满二唯一的房源可以免缴个人所得税，但如果购房人在前一套房源没有办理完交易时就已经进行了新房源的网签，那另一位购房人在网签时，系统中显示原房主名下就变成了两套房源，需要缴纳差额20%的个人所得税。这样就增加了购房成本，极易产生纠纷。

正因为连环单中蕴含的这些风险，购房人在涉及这类交易时，需要将相关的不确定因素考虑好，在补充协议中，进行明确、详细的约定。

8、先收房再谈整改

先办理手续，再验收，是不少开发商在收房时采取的手段，一旦购房人验收之后，发现问题，比如货不对板，再追责就很难了。作为业主，有权利坚持先验房，提出整改意见，后办理各项手续。同时，购房人还要了解，预交契税和收房之间没有必然联系。很多开发商都要求购房人在收房之时预先缴纳契税，以此作为收房的前提。其实，购房人可以在签合同时约定是委托开发商代缴税费，还是购房人自行缴纳办理。

买房查“五证”无证切莫买

1、什么是商品房的五证?

所谓“五证”是指房地产开发商在预售商品房时应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。

购房者在买房时需重点关注国有土地使用证和预售许可证这“两证”。因为如果开发商未取得国有土地使用证是拿不到建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。

开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将自己开发的商品房进入市场进行交易的资格。根据建设部1995年1月1日颁布施行的城市商品房预售管理办法规定，未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售。

2、买了五证不全的房子有何隐患?

烂尾楼是五证不全楼盘的极端现象，五证不全的楼盘，要么是开发商实力太差，要么是开发商管理混乱，要么就是政府监管不严。即使购房者幸运地收到房子，后续的麻烦仍会接连不断困扰你，比如，正式商品房合同无法签订，网签无法进行，房产证无法办理，银行不做按揭，户口无法迁入，转让受到影响，抵押不能登记，消费者买到的可能是一个只能自己居住的，非法律意义上的房子。

延伸:买房中常见的问题

1、遇到一房两卖怎么办?

答:一房二卖，顾名思义，是指出卖人将同一套房子先后卖给了两个人。司法实践中一房两卖具体情况各不相同，有开发商一房两卖的，也有二手房卖家一房两卖，各种情况不尽相同。如果遇到一房两卖的情况首先要收集并保存好相关的证据，然后就一房两卖的事情和对方进行协商，要求其按照有关规定进行赔偿，如果买的是商品房，还可以向管理部门进行投诉，要求对其进行处罚，如果卖家不予赔偿，或者赔偿金额不符合法律规定，则可以通过启动诉讼程序解决问题。

2、定金不退怎么办?

答:首先要明确你交的是不是“定金”，“定金”和“订金”不一样。现实中，更多的是开发商收的所谓“诚意金”“意向金”等。

如果卖家收的确实是“定金”，或者有定金性质，则要看退定金的理由，如果你有一个充足的、合法的理由，那么退定问题就不大，如果你的理由不充分，则要和卖家进行协商，通过协商的方式解决问题，司法实践中，退定的理由是五花八门，是不是合法，是不是充足，则要具体情况具体分析。在符合相关法律规定的情况下，如果协商不成，则可以向有管辖权的法律机构提起民事诉讼，通常这样的案件标的较小，走诉讼程序也会比较快速地解决。

3、逾期交房怎么办?

答:关于逾期交房的问题，首先我们要分清责任，是卖方原因，还是买方原因，或者是其他原因，如果是卖方原因，那就要看合同中的违约责任如何约定，如果有约定，按照合同约定可以和卖方就违约金问题进行协商，要求卖方承担逾期交房的违约责任，如果没有约定，可以根据法律规定要求卖家赔偿损失。如果卖家拒不承担，则可以通过诉讼来解决问题。

4、面积缩水怎么办?

答:处理此类问题首先要看合同当中是否对面积问题做出约定，如果合同中有专门的约定，则按合同约定执行，如果合同中没有专门约定，对于面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，可以按照合同约定的价格据实结算;如果面积误差比绝对值超出3%，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

5、房屋质量有问题怎么办?

答:如果在尚未收房、验房环节发现一些不太严重的问题时，比如非主体结构质量存在问题，可以要求开发商修理后收房，如果问题严重，则可以拒绝收房，要求解除合同并赔偿损失。如果已经收房，也是按照这个方式处理。

如果已经超过保修期，业主收房后，在保修期满后，房屋共用部位、共用设施设备出现的质量问题，可以申请维修资金进行维修。

6、如何鉴定是不是学区房?

答:不少楼盘虽然与学校的地理位置相邻，但孩子的学籍能否划入该片并不确定。有些楼盘与学校仅一墙之隔，也不能划入该学校就读。学区房也需要有“资格认证”，而且学区房不等于划片房。

幼儿园社区可以自行配建，但小学、中学的划片还需要教育局的整体规划。市民买房时还是要多去了解房屋所在的区域范围，购房合同中也会对房屋坐落的地址进行详细说明，市民可以将其与教育局划片范围进行对比，这样就可以清楚明白地了解该楼盘的划片学校。

7、期房交房开发商要求涨价怎么办?

答:作为开发商应履行合同义务，不可擅自变更合同约定内容。作为购房者，在面对开发商违约的情况下，可以向人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务，并承担违约责任。