深圳房价其实没那么贵，你买的一半是稀缺，一半是不得已哈佛大学终身教授穆来纳森说过这样引

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哈佛大学终身教授穆来纳森说过这样引发轰动的话:“贫穷之人会一直穷困潦倒，忙碌之人会永远日理万机，孤独之人会终日形单影只，而节食之人也总是以失败而告终。”

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why?

这四类现象看似互不相关，却有着相同的心理学原因--稀缺心态

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。

贫穷是因为金钱的稀缺，忙碌是因为时间的稀缺，孤独是因为社交的稀缺，节食失败是因为饱腹感的稀缺。稀缺心态会在潜意识层面(不可控制)改变我们的思维方式，影响我们的决策和行为，使我们坠入“稀缺陷阱”，疲于应对越来越严重的稀缺。

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对于深圳楼市而言，因“稀缺心态”而导致的“稀缺陷阱”同样在发生，深刻作用和影响着深圳的房价和社会阶层结构，也就是大家经常听到的“阶层固化”。在你还没有被“固化”前，赶紧“登上上流阶层”，通往上流阶层的方式很多，通过胡润排行版可管中窥豹，大致可以分为三种大方式:

1、【关乎脑力】知识产权拥有者

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2、【关乎含体力】资源整合者

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3、【关乎不动产】优贵房产拥有者

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无疑，后者是“最便捷”的路线。限购年代=阶层松动年代，听懂了，你就不会纠结为什么那么多的10万+都被整购甚至开发商留着自己出租做现金流了，何况刚豪。

也就是说，深圳拿得出来卖的好房子尤其是住宅性质的好房，你是不是感觉减少了?

比如:10万+顶豪，从高峰期的2016年20个减少到2018年的15个

比如:全市可售住宅从高峰期的200个+减到2018年真正能入市也就100+

比如:住宅供应量和销售量萎缩，商办、商业、产业供应量大涨。任举个例子:笋岗，算是深圳中心地段吧!有个规划了5栋300米+的综合体全部是“产业用地

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”!实际上，深圳的产业规划体量3年前已经达约1.5亿平方米，政府产业引导成为主流的当下和未来，产地、商办禁改居住功能的当下，“哪儿还有住宅哪怕公寓房子卖啊?”“住哪儿?”“哪儿有学位房”啊?真不是笑话。这也就不难理解:2017年不只是住宅热卖，公寓也狂卖!(疯了!)2018年10万+顶豪超过50%都是公寓!(疯了!)管中窥豹深圳住宅供应量之紧张，并非虚名。所以，美编这里还是有必要提醒一下:15年来美编预判没错过，请留意页脚的10大深市预判，并采取相应行动。

多说几句，能选住宅是最好的。住宅的“考评”私以为可以分为5个层级，马斯洛原理对标。

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第五层级:自然生态饱满，人居乘物以游心+长寿(含以上)

第四层级:文艺资源丰富，区域有前景(含以上)

第三层级:邻里高素质住区(含以上)

第二层级:产品力高规格(含以上)

第一层级:满足基本的居住功能，有安全性

所以，如果能同时拥有丰富的文化艺术资源+公园或山湖海资源+产品高规格的房产，可以下手。而这种房产，一般都在富人区或者超级中心生态区。比如:蛇口富人区、福田香蜜湖富人区、华侨城富人区、纽约中央公园富人区。这些区域的豪宅无论公寓还是住宅，动辄10万+50万+。深圳非富人区又同时拥有以上资源的区域可见:

龙华区:

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文化艺术资源配套丰满，所以可见红

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山6979

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被整购、龙光·玖钻

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被抢购

光明新区:

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文化艺术资源配套正在丰满，0距离的公园综合体龙光·玖龙台

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非常值得关注

可见看到没?能同时满足“马斯洛需求层次”的非常稀缺

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!大家不得不买房子尤其是“马斯洛”房子完全是“不得已”，这些房子昂贵又抢手完全是因为“一半因为稀缺，一半因为不得已”。

但这不是完全的深圳热卖的真相。

从源头说起，你真有必要看看下面的这些文字:

赤裸裸的深圳土地供应真相

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关乎开发强度和开发控制度

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房价的源头是土地供应。翻开深圳的土地供应史，我们会发现，深圳是第一个开始土地改革的城市。1987年12月1日，深圳经济特区刚建立不久，就突破传统产权制度，敲响了全国土地拍卖第一锤。

经过近三十年的发展，这个只有不到2000平方公里的一线城市，面积只有北京的1/8、上海广州的1/3。

早在2015年国土开发强度就已经达到了50%

远远超过了国土开发的生态宜居线20%

甚至让30%的国际警戒线都望尘莫及

位居四个一线城市之首

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这存在着一个问题，虽然开发率高，但利用率低

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，深圳老城区罗湖和福田大面积被多层和小高层占据，从而导致城市更新提早的到来。而由于早期政策的不完善、开发流程的不规范导致了大批量产权不明晰的房子盘踞在老城区，这也就增加了旧改的难度，更给深圳未来的主城区土地供应增加了难度。

再者，深圳土地开发受到严格的控制。

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2005年，深圳市率先在国内建立起基本生态控制线管理制度，同时出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》，确定全市城市绿地率应不小于45%、城市绿化覆盖率应大于50%的指标。后来生态控制区的范围几经调整，但这条城市的生命线成为“铁线”。作为国内第一个划出基本生态控制线的城市，深圳1952.8平方公里的陆地中，至少有一半的陆地是不能用来开发建设的。

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这对于深圳本来就很紧缺的土地供应无疑是雪上加霜。

近五年来深圳的住宅成交量呈现直线式下降趋势。

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从以上表可以看出:

深圳

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住宅供应地基本都是个位数

基本不超过5块

5年仅供应了57.1万㎡

这就是赤裸裸的深圳楼市真相

来与其他一线城市比比啊

2017年以来

北京

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累计推出72宗宅地

供应量较2016全年增长了380%

上海

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供应量较2016全年增长了380%

114宗

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的供应量较2016年增长了25.3%

广州

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40宗

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的供应量与2016年持平

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而深圳去年住宅供应用地仅为1

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，可售住宅为0。仅有的一块，也是为了发展租赁市场。而未来城市新供应地，大部分来源于以旧改为主的城市更新及填海造地、工业用地转性，最终能否供应足够的住房用地仍是不确定的。

其中，城市开发进程刚刚开始的光明新区是一个值得关注的热点供应板块。数据显示，2016-2017年光明新区土地整备入库面积达520公顷以上，近两年建筑物拆除量超过120万㎡，2017年还是2016年的2倍，显然速度在加快。也就是说，随着迭代的更新产品诞生，将推动“原始股”节节高升，目前在售的物业相当于“价值蓝筹股”，类似坐等升值。

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地少人多

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人口总量大+密度全国第一

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深圳的地是非常少，而人口呢?增量却在全国排名第一。

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从百度地图发布的《2017年第一季度中国城市研究报告》可以看出，2017年最新人口流入城市排名，深圳排名第一。近三年来常住人口增量都超过了50万人。去年更是猛增62万。

2017年12月，一份来自广东移动大数据应用创新中心的《基于移动大数据的深圳市人口统计研究报告》显示，2017年11月，每天生活在深圳的人数都超过了2500万

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，平均达到了2567.2万人。比官方常住人口1252.83万人近乎多了一半。

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按照2500万实际生活人口计算，深圳人口密度达到了每平方公里1.25万人。而减去“生态红线保护范围”，深圳建成区的人口密度至少是2.5万人/平方公里。从这个意义上说，深圳不仅是全国人口密度最高，也可能是全球人口密度最高的超级城市(澳门不是超级城市)。狼多肉少，如此紧张激烈的竞争，在全国前所未见。在上海、北京逐步收紧的入户政策情况下，深圳“来了，就是深圳人”的欢迎政策还在敞开宽广的怀抱。

这个人口密度最高的城市

住房自有率仅为34%

相较于住房自有率都在60%-70%之间的北京、上海

可以看出深圳的租房群体的强大以及购房需求的旺盛

深圳的市场需求很可能是全国最强大的

(搞租赁的房企是不是很开心见到这组数据)

在目前需求量已经很大的情况下，深圳的人口还将持续增加，给需求量带来更加严峻的考验。

狼多肉少

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越稀缺越想得到

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地少，人多，需求多，房子呢?

吓你一下:

自2015年以来，深圳已连续三年新建住宅供应下降。

2017年，深圳减少的数字大概在1万套左右。根据深圳中原统计，2017年全市一手住宅供应326.6万平方米，环比下降31.1%，批售33707套，环比下降30.4%。另据深圳规土委的数据显示，去年深圳共售出25820套一手住宅，同比减少36.2%，均创下10年来的最低水平。新房住宅供应减少的根源在于土地供应，而这种情况还在延续。

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看到没?市场是极度饥渴的。

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2018年深圳的新房供应估计差不多，预计有150多个楼盘入市，市场依然处于严峻的供不应求的局面。

供不应求的态势下，再加上限价，所以美亨说还拿好房子出来卖的开发商，都是慈善家。

政府现在摁住的只是房价，而不是需求。均价54000元/平房价背后，是深圳这个世界创新之都的城市力和供不应求的关系所决定的。越是稀缺的东西，越有人想得到。能不能得到是一回事，想不想得到是另一回事。

深圳吧，房价其实没那么贵，你买的一半是稀缺，一半是不得已，仅此而已。

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亚热带温润气候宜人

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移民深圳的“北方气候难民”和环境移民者将会增加

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说“气候难民”，有点过分哈。不过，事实嘛……

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随便丢出几个数据看看

深圳无论是气候还是环境都是全国数一数二的

森林覆盖率已达40.92%

人均公共绿地面积为16.8平方米

各项森林资源和生态指标

均位列国内大中城市前列

公园总数921个

是全国公园数量最多的城市

PM2.5年均浓度下降至27微克/立方米

深圳空气质量连续多年在全国GDP排名前20位城市中位居第一……

在当下气候和环境越来越恶劣的情况下，越来越多的气候/环境移民诞生，他们选择了深圳，选择了全国宜居气候环境稀缺地。要知道，未来的一口新鲜空气是无价的。既想要一线大城市的璀璨繁华和无限机会，又想要小城市的山清水秀空气好以及适宜的气候，显然就只有深圳。(

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此处应该有掌声)

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若论人居环境翘楚

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深圳这座特殊的新区

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敢叫板新加坡花园城市

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谁啊?

光明新区。

绿

深圳公园最多、密度最高区

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光明新区的人均绿地率超越世界花园城市国家新加坡，它是中国第一个公园密度最高的“绿色新城”~光明新区成立之初，就确定了建设“绿色新城”的目标，并先后取得了国家各部委颁发的“国家绿色建筑示范区”、“国家低冲击开发雨水综合利用示范区”、“国家绿色生态示范城区”、“国家循环化改造示范试点园区”以及“国家新型城镇化综合试点区”五个“国字号”招牌。

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70%的绿化面积，可以说是深圳甚至整个珠三角的绿肺和宜居中心。

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在人口密度上又相对较低，未来聚集的也是一群高素养人群，宜居生态低碳新城的魅力这两年就已经显现。

当然，光明还有更多优秀指标，甚至惊人的指标。列举2则最有参考价值的:经济与人文。

经产业定位:深圳又一科技园

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光明新区不仅是广深港经济主轴上的节点，更是深圳面向珠三角腹地的桥头堡和重要门户。微软、华星光电、华强、普联(TP-LINK)、迈瑞等产值超十亿元的全国乃至全球知名企业进驻，政府定位这里是创新创业生态园区、深圳高新技术的“主战场”，很显然，光明是深圳的又一科技园。

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文深圳史上第一案:国际人文中心
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随着光明新区的发展，新区文化艺术中心等建成投入使用，华侨城小镇的建设完成，5000亩的中山大学进驻，武汉大学与光明新区签署合作意向书……未来光明将发展为国际人文示范区域。

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其文化艺术中心包含演艺中心、图书馆、文化综合中心、美术馆四个功能分区，总投资额逾20亿元，目前正在建设中，预计2020年完工。

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回到开头。位于文化艺术中心旁，有块地王--龙光·玖龙台，确实霸气:占有光明新城，又与演艺中心、图书馆、文化综合中心、美术馆为邻。换句话说，龙光·玖龙台占据了深圳绿化生态的制高点，未来文化艺术的高地。跟海上世界双玺有异曲同工之妙:出门就是艺术中心、海上世界综合体;也跟香蜜湖顶豪、华侨城顶豪异曲同工之妙--附近就有艺术馆、博物馆等人文艺术体。能在文化艺术富氧圈层中享受价值腾飞，这可能是最好的投资标的。

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除了人文艺术建筑体的建设，光明2018年还有几大亮点:

集都市农业、休闲度假、文化体验和运动生活于一体的生态农业旅游小镇--华侨城光明小镇。也与龙光·玖龙台为邻。

另，龙光·玖龙台自带建面约4.6万㎡市政公园，要生态有生态，要文化配套有文化配套。

自身集粹了约10万㎡TOD商业、精致住宅、写字楼和星级酒店等多元业态。

未来还有双地铁口--地铁6号线预计2020年通车，地铁13号线目前还在规划中。

双地铁+公园+艺术+人文--龙光·玖龙台集万千宠爱于一身。龙光拿地有高手啊。回看:龙华的玖钻一样是占领人文艺术高地，与红山6979艺术馆为邻。龙光跟万科、华侨城一样都是个人文情怀相当厚重的房企，只是没有人去总结和发现。

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