瑶海再卖\＂爆款\＂地块!临地铁2号线三十埠站口新安房产网看地报告根据合肥土地市

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新安房产网看地报告根据合肥土地市场网最新消息，瑶海区本月将迎来一宗优质商住地块出让，该地块紧邻已开通运营的地铁2号线底站三十埠站，交通出行优势明显，将大大提升地块溢价。

同时，今年1月31日成交的瑶海E1704号地块与该宗地隔路相对，鉴于此前此块遭到16家房企热捧，预计该宗地的出让也将激发不少房企的兴趣。

地块信息

信息显示，瑶海区E1801号地块位于瑶海区长江东路与大众路交口东南，面积41.878亩，规划用途为商业居住，容积率商业≤4.5;居住≤2.2，绿地率商业≥20%;居住≥40%，建筑密度商业≤35%;居住≤22%，参考地价460万/亩，竞买保证金1亿元。

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地块现状

近日，采访人员到达地块现场，据观察，整个地块目前基本已经拆迁完毕，仅剩约2、3户居民尚未搬迁，地面上还剩少量建筑垃圾未处理赶紧。

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地块周边仍有大量空地，但是从此次出让地块面积来看，仅有41.878亩，或许是因为少量居民尚未搬迁，导致大面积地块被拆分零碎。

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从航拍图传回的照片来看，现场仍有不少零散住户，现阶段周边居住环境质量较差。

周边交通

道路交通来看，地块周边多条道路网纵横交错，紧邻的东西走向道路有长江东路、临泉东路和新安江路。向西可以到达瑶海市中心区域，向东可以到达肥东境内。

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南北走向道路有大众路、王岗路和龙岗路。另外，地块周边还规划建有不少支路，总体来看，道路交通相当便捷。

公共交通方面，三十埠公交站就在地块附近。采访人员从现场看到，附近有38路、538路、354路、D105路等公交线路通往市区和肥东方向。

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轨道交通方面，地铁2号线底站三十埠站紧邻地块，为附近居住的出行带来了极大的便利，乘坐地铁2号线仅需20多分钟左右时间，即可到达市中心位置。

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综合评价，仅从现阶段条件来看，地块交通优势较为明显，将为地块的高溢价增添砝码。

周边配套

除了交通之外，地块还紧邻合肥市十中新校区、合肥大志高级中学，马岗实验小学、大店小学、五十五中、三十八中东校(在建)等距离地块不远，学区资源也比较充沛。

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由于周边区域刚刚经过大面积拆迁，附近商业较少，基本的底商也不多，居民消费现阶段难以得到满足。

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不远处的新安江路上有文一月亮湾公园，以及二十埠河。

总体来看，地块附近商业、金融、以及邻近的生态配套资源不足。

竞买条件

从竞买条件来看，该宗地相对门槛较低。

对于竞买人资质要求上，须具有中华人民共和国境内房地产二级以上(含二级)开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。

其次，瑶海区E1801号地块竞得人须按照规划设计条件和批准的规划设计方案要求，在商业地块内建设不少于8700平方米的农商超，经验收合格后，无偿移交给瑶海区政府。

竞得人须按照规划设计条件要求和批准的规划方案进行建设，项目建成后，自持商业建筑面积(不含无偿移交的农商超)不得低于商业总建筑面积的40%。

地块优劣势分析

优势:

1、地块紧邻地铁2号线底站，交通优势是地块的最大亮点。

2、地块良好的区位及交通条件将会在未来带来巨大的升值空间，吸引客户购买。

劣势:

1、由于地块附近拆迁地较多，且部分居民楼尚未拆迁完毕，目前整体居住环境较差，生活垃圾和建筑垃圾未能及时处理。

考虑到该宗地是区域出让较早的地块，未来待项目建成后必将在一段时间内受到不良环境干扰。

2、此次出让的地块面积仅41亩，且为商住，包含移交给瑶海区政府的8700平方米的农商超，以及自身自持和出售的商业面积，这样算来，地块的住宅销售面积并不多，因此可盈利的空间也比较少。

地价猜想

从近几年瑶海区的住宅土地供应特点来看，2016年的土地供给最多，达到11宗976.45亩。2017年开始紧缩，全年仅出让1宗55亩居住用地。随后2018年年初有增长趋势，1月份已出让1宗住宅地块，而本月又将有1宗住宅用地将入市拍卖。

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从近年瑶海区出让的地块位置来看，多集中于龙岗板块附近，目前区域仍有大面积空地待出让，结合区域发展规划，作为东部新中心的核心地带，该片区未来将是瑶海区重点打造板块。

正因如此，区域地价也是水涨船高。据统计，2016年至今出让的13宗住宅地块，平均地价约在1441.82万/亩，楼面价9741.14元/㎡。

2018年1月31日，与此次出让的瑶海区E1801号地块隔路相对的E1704号地块被中梁地产以1173万/亩的价格竞得，楼面价8799.54元/㎡，溢价率144.4%。

鉴于2宗地块条件近乎相似，因而E1801号地块预计成交价也或将在1200万/亩上下，楼面价或在9000元/㎡左右。

地块周边楼市

从目前龙岗新盘分布来看，区域共有7大纯新盘待入市，分别是城建琥珀东华府、新城桃李郡、禹洲郎溪上里、禹洲珑玥湾、保利海上明悦、安建翰林天筑、淮矿瑶海区E1703地块、中梁瑶海区E1704号地块。

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新盘扎堆分布，一方面有利于区域住宅集聚效应的增强，加强居住氛围的提升，以及有利于板块整体配套更加醇熟。但同时也导致了区域竞品多，竞争将更加激烈。

据了解，龙岗板块去年仅有3家纯新盘迎来首开，板块其他新盘却一直迟迟未动。而据板块内某盘工作人员透露，由于区域内各家拿地价格都差不多，在价格拉不开差距的情况下，竞争抢客较为激烈，都在等待对方入市。

值得一提的是，在目前板块严厉限价的环境下，各盘同质化竞争颇为突出。其中文一云溪湾楼面价1.1万/㎡，高层备案价仅卖1.3万/㎡，而高速静安春晖里、新城桃李郡等新盘价格同样在1.3万/㎡左右，区域整体同质化竞争突出。

和区域其他新盘相比，新地块靠近地铁的优势更加明显，因而更能吸引客户。

买家猜想

在1月31日进行的土拍当中，包括碧桂园、金地、金地商置、海亮、保利、华地、华润、龙湖、南京银城、淮矿、中海、安徽置地、招商、新城、上海大发、中梁共16家房企前来争抢。

考虑到E1801号地块条件同样优越，因而此前参与竞拍的房企此番或将卷土重来。