二线城市或将成为知名开发商的新宠
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随着部分二线城市的迅速发展，逃离一线城市已不仅仅停留在思想上，一部分人已经将家庭或工作转移至二线城市。人口流动正发生新的变化。据中商产业研究院统计，2017年人口增量城市排前16名的城市分别为深圳、广州、杭州、长沙、宁波、成都、贵阳、合肥、石家庄、福州、厦门、苏州、海口、上海、北京、天津。
与人口增量呈正相关的是，开发商投资布局亦在发生变化。一线城市不再是开发商的主要战场，新的热点城市成为开发商的新宠。
沈阳、大连、西安和昆明曾是市场公认的风险城市，房地产库存长期维持在较高水平，小产权房问题十分突出，西安初具市场规模，小产权房占成交总量的比例多达20%-30%。不过，这类城市2017年楼市持续好转，乃是为数不多的成交量实现正增长的二线城市，沈阳、昆明双双刷新历史新高。房价更是一路上涨，并有加速上涨的趋势，西安同比涨幅超四成。?
市场转暖的动因可以概括为以下几个方面：
第一，在全面升级调控的大环境下，这类城市调控政策相对温和，以限售为主要调控途径，仅西安重启限购、限贷；
第二，改善性需求持续释放，大中户型产品成交占比直线提升，昆明投资性需求大量进场，外来置业者占比多达44%；
第三，土地市场率先启动，外地开发商加速占领市场，沈阳、昆明地价涨幅超七成；
第四，资金轮动效应，房价均属价格洼地，西安、昆明市场价值现已被迅速填补。
事实上，沈阳、大连、西安和昆明房地产市场持续升温除了短期调控、资金轮动等因素外，归根结底，与城市长期的供需关系紧密相连。土地、库存揭示了城市的长期供给，而人口规模、购买力、产业发展、基础设施决定了城市潜在的购房需求。以下我们将以西安为例，阐述城市短中期市场走势研判的维度和基本逻辑。
土地：成交规模长期维持在较高水平，2016年以来明显加大供地力度
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西安土地成交规模长期维持在较高水平，自2009年以来，年均成交面积达2200万平方米，在一定程度上造成高库存风险，去化压力巨大。尤其是2012年，成交建筑面积高达4000万平方米。近年来，随着楼市的好转，西安市政府再度加大供地力度，土地成交规模连续两年回升，2017年成交建筑面积升至2338万平方米，同比增长33%，继而给未来楼市重现高库存风险埋下潜在的风险。
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库存：库存量直线回落，狭义库存无虑，广义库存仍有隐忧
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2015年以来，受益于西安楼市成交量一路攀升，库存量有所下降，由2015年初的2260万平方米降至2017年底的1272万平方米，跌幅多达44%。去化周期也有所缩短，现已控制在12个月以内，库存去化初见成效。再加上近两年土地成交面积持续攀升，一旦楼市成交量高增长之势无法长期保持，高库存隐患或将再次浮出水面。短期内，西安房地产库存无虑，但广义库存风险仍然是容回避，亦不容小觑。
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人口：常住人口增速位列全国第9名，因收入水平偏低，高素质人口持续外流
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西安乃是典型的人口增长型城市，常住人口规模巨大，2016年西安常住人口883.21万人，位居全国同等城市第21位，并维持高速增长之势，同比增速多达1.45%，高居全国第9名。并且，西安具有悠久的历史和文化积淀，教育资源优渥，涵盖西安交大、西北工业大学等7所211大学。不过，相较于东部沿海发达城市，西安居民收入水平较低，人才外流现象亦是客观存在的事实，常住户籍人口比仅1.07。规划显示，2020年西安将晋升为人口规模千万级城市，人口增量很大一部分主要来自于外来人口，除了省内三四线城市，沿海发达地区人口回流也是不可忽视的增量。当然，提高城市经济活力、提升居民工资水平任重而道远的路程。
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购买力：2017年房价收入比或将逼近合理区间上限，购买力开始出现透支的迹象
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2011年至2016年，西安房价收入比直线回落，个别年份略有回升，整体依旧维持在较低水平。2016年西安房价收入比降至5.36，稍微低于合理范围。但是，2017年西安楼市明显好转，房价更是大幅上涨。数据显示，2017年西安房价首次突破万元大关，同比涨幅高达41.8%。我们认为2017年西安房价收入比将止跌回升，接近合理范围上限，置业客群开始出现购买力不足的境况，房价进一步上涨空间着实有限。
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发展规划：交通、产业规划长远利好房地产市场，短期过度炒作加剧市场压力
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恰逢“一带一路”发展战略的重大历史机遇，未来大西安将规划建设成为国际化大都市和国家中心城市。受惠于大西安远景规划，产业、交通等领域利好频出，具体而言：西安市将重点支持产业结构调整，优先发展先进制造、高新技术、文化、旅游和现代服务业等5大主导产业，并在飞机研发、大数据等产业予以重点突破。近年来，西安地铁建设进入高峰期，未来将新建10条地铁线。我们认为西安已进入发展快车道，产业经济升级有助于人才引进，长期来看楼市会明显受益。短期内，大西安规划尚处起步阶段，相较于武汉、成都这类中西部地区强二线城市，西安经济、居民收入有一定的距离，房价涨速过快或将拖累未来市场表现。
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短期西安市场存转向隐忧，成交量将高位回落，房价涨幅趋缓
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总结而言，外来人口正加速汇集，并且开始初具规模，常住人口增速暂居全国第9位，但高素质人口持续净流出。受惠于大西安发展规划，产业结构的调整和优化，有望引进更多的精英和人才。市政建设渐入佳境，远期规划10条地铁线通车运行，远郊区域、板块价值急速拉升。长期来看，西安楼市一片利好，量价走势将稳中有升。短期内，西安有炒作过度的嫌疑，房价收入比偏离合理区间。更为重要的是，无论是产业规划、还是市政建设尚处起步阶段，距离真正落地实施仍有较长的时间周期，市场存转向风险。
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