这个指标--告诉你所在城市的房价走势 2017年

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2017

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年，中国主要城市人口增量排行榜中，杭州位列第三。增量排在前三的分别是，深圳2017年末常住人口1252.83万人，比上一年增加61.99万人;广州市常住人口1449.84万人，同比增加45.49万人;杭州常住人口946.8万人，增加28.0万人。

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历史数据显示人口流动与房价呈现正相关。

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根据国家统计局发布的2018年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数，在2017年人口增量前16位的城市中，除石家庄、合肥外，主要人口流入城市的二手房价格都是同比上升。

一、人口大量流入的城市--杭州

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杭州在近年来是人口增量数据抢眼的城市。

据分析，影响杭州常住人口增加的主要因素:一是二孩政策落地迎来了新一波生育高峰，出生率明显提高;二是G20峰会之后杭州城市形象与知名度得到提高，外来人口明显增加;三是杭州城市建设迅猛发展，基础设施与配套服务优质推进，使得杭州更加繁荣宜居。

G20的召开让杭州的国际地位迅速上升，这使得外界对杭州好感倍增。开完G20，涌入杭州的投资客增加，当时房价是一天一个变化。另外，亚运会选择在杭州召开，也让外界看到了杭州楼市的利好。

杭州在人才引进政策、就业等方面的诸多利好因素，一系列城市建设需求，加上杭州本身城镇化建设，令当地楼市供需矛盾更加突出。

随着近年来杭州房地产行业迅猛发展，杭州云集了不少品牌开发商，工作发展空间也得到了大幅提升。58集团《2017国民安居报告》调研数据显示，新一线城市中成都、重庆、杭州成为热门购房城市。

二、二线城市将是房企的主战场

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随着部分二线城市加速崛起，逃离一线城市已不再是个话题，而是一个事实。

据中商产业研究院统计，2017年人口增量城市排前16名的城市分别为深圳、广州、杭州、长沙、宁波、成都、贵阳、合肥、石家庄、福州、厦门、苏州、海口、上海、北京、天津。

与人口流入数量呈正相关的是，开发商投资战场也在发生变化。一线城市不再是开发商蜂拥的所在，新的热点城市成为开发重镇。大部分房地产开发商都承认:一线城市窗口已经关闭。

某知名上市房企内部调研报告显示，二线城市仍为对标企业的主战场，新增土储均出现不同比例增长:金地、富力、远洋出现较大幅度增长;保利、万科、华润、龙湖保持20%左右增长;世茂出现同比减少。

拿地单价增幅不一，保利、中海、金地、远洋增幅较大，保利拿地单价绝对值高，富力最低，华润、富力同比略有下降。对标企业在三线城市投资力度增大，中海、万科、金地、招商、富力、世茂出现翻倍式增长，保利领衔新增土储总量。

对标企业拿地单价差别较大，世茂已过9000/平方米、富力不到3000/平方米，华润取地单价同比增长较大，中海、招商同比下降。

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那么，2018年一线城市的房价到底会如何呢?从数据研究来看，我们认为可能出现以下情况:

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一、龙头继续把持一线土地资源

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地产龙头企业对于一线城市深耕继续保持增长，以万科、保利、华润、金地较为突出;招商减缓了一线投资节奏，同比降幅较大。对标企业在一线城市的新增土储单价多同比下降，受一线城市限地价影响较大，龙湖取地价格同比上涨，拿地单价处于前列。

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二、一线城市供需平衡且价格下降

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58同城报告显示，2017年一线城市中新建商品住宅价格指数总体呈下降趋势，房价上涨趋势得以控制;上海、深圳二手住宅价格指数平稳;北京二手房指数在上半年有明显上涨，后期逐步回落。2017年全国67城二手房挂牌均价超过1万/平方米的城市有28个，集中于长三角、珠三角、京津冀、长江中游4大城市群，包括杭州、苏州、东莞、天津、武汉等城市。

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预计2018年整体房地产市场特征表现为，一线城市新房成交套数同比下降的同时，新房成交均价走势平稳、二手房挂牌价企稳;二线城市发展增速超过一线城市，人才吸聚能力以及城市发展潜力不容小觑。

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从人口流入的增量情况来看，二线城市房地产需求显然未来的发展潜力更大。--投资魔方

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