新政之下，昆明刚需及改善型购房人群该何去何从? ABCDFGHJKLMNQST"热点区域限售三

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ABCDFGH

JKLMNQST

"热点区域限售三年"

"二套房商贷首付45%"

"二套房公积金贷款首付50%，利率上浮10%"

"公积金贷款额度下调"

"第三套房停贷"

上周接连发布的"昆十条"以及《昆明市商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案的通知》，在打击短线炒房客的同时，也给昆明的刚需和改善型购房者带来了猝不及防的"暴击伤害"。

今天的文章就是要和大家理性的分析，新政过后，我们到底该如何应对?(文末附限售楼盘详细清单)

小编从去年开始就一直在号召刚需和改善型购房者早买早好，因为购房成本一直在上升，房价也在稳步上涨。

新一轮的房地产调控政策发布后，在后台也收到了很多读者来感慨幸亏去年及时买了房。

不过对于刚关注我们不久的刚需和改善型购房者们，也不要太过懊悔没在政策发布之前买下吉屋，办法总比困难多，赶紧振作起来我们一起来解决问题。

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首先是要解答大家的高频疑问

问:限售的起点时间到底是看网签时间还是看拿到房产证的时间?

答:根据多渠道消息以及去年呈贡新政执行标准来看，限售针对的是指文件执行后新网签的一手商品住宅。

问:在云南地州上有一套房(商贷，没还清)，现在要在昆明买房，算首套还是二套?

答:银行贷款是全国联网的，若在地州上有购房贷款，在昆明买房肯定是算第二套。

接下来再聊聊，新政之下，昆明的购房者该何去何从?

刚需篇

上周发布的房地产调控新政中，对刚需购房人群伤害最大的就是公积金贷款额度的降低。

住房公积金贷款最高额度由"单职工缴存家庭40万元、双职工缴存家庭80万元"下调为"单职工缴存家庭30万元，双职工缴存家庭50万元"。

有的刚需家庭，原本打算首付20万，夫妻两人贷总共80万公积金，拿下一套100万的房子。而这条新政一下来，夫妻俩人最多就能贷出50万公积金来，剩下的30万该怎么办?

答:即便购房门槛再度提高，对刚需家庭来说，对买房的需求仍然迫切。

我们的建议是，若首付资金不够，可以采取组合贷款的方式，首付20万，住房公积金贷款50万，剩下30万采用商业贷款。比起之前的纯公积金贷款，利息高了，月供也高了，家庭的生活压力确实是会更大，这是个不得已但很必要的选择。

因为作为刚需来说，如果2018年再继续观望和等待下去，后续要承担的压力会更大，怕是只能望房兴叹。昆明的住房公积金资金近年来一直处于高位运行状态，这样的政策调整想必也是迫不得已。

楼市政策经常在变，但是变化的方向只有一个--购房成本增加，购房门槛提高。

现在好歹首套房的首付比还是在20%，等到后续提高到30%的时候，多出来的这10%的首付钱要去哪里凑?

等待是一件交出主动权的行为。刚需族如果不想在火热的楼市里坐以待毙，就得咬咬牙学会主动出击。

此次发布的热点区域的限售政策，还好是针对新楼盘，短期内对刚需人群暂无影响，后续如果对存量房限售了，刚需可选房源就更少了。

现阶段可以重点关注一下昆明万元以下的二手楼盘。

改善篇

上周发布的房地产调控新政中，"限贷"严重伤害了本地改善型购房者。二胎已经生了，可改善型住房还没有着落。。。

● 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款的最低首付比例为45%。

● 设置住房公积金个人住房贷款轮候期，轮候期为两年(即缴存人上一笔公积金贷款还清后，两年内不再受理公积金贷款申请)。

● 调整公积金首付款比例。对缴存职工家庭首次使用住房公积金个人住房贷款购买住宅的，原则上最低首付款比例为20%;对再次申请使用住房公积金个人住房贷款购买住宅的(含原有一套住房贷款已结清)，最低首付款比例不低于50%，贷款利率不得低于同期首套住宅的住房公积金个人贷款利率的1.1倍。

对全款土豪们毫无影响，限制的就是"有一套房，还想买一套"，或者是"小的换大的"这种改善型购房者。

有朋友在后台给我们留言说，为了买改善型房产，只能去民政局"假"离婚了，离婚后房产和贷款划归一方，另一方贷款买房可以算首套。

需要提醒大家的是，离婚没有假的，只要是离婚都是具有法律效力的。很不建议大家使用这样的方法，听起来简单粗暴，但实际操作的时候可能会出现意想不到的风险。

第一种情况:对于只是想换套大房子改善生活品质的购房者，我们的建议是，先缓缓。换大房子可以改善你的生活品质，可是高昂的首付和利率却在拉低你的生活品质。

第二种情况:对于有迫切需求换房子(如孩子的入学问题)的改善型购房者，我们的建议是:先集中发力买房，首付多了，但是利息总额以及月供低了，先紧后松也未尝不可。

如果实在无法拿出多出来的15%(从原来的30%提高到45%)的首付，那就要调整原本的买房计划了，得根据现有的经济实力减少购房预算。

目前市面上的改善型新楼盘价格大都偏高了，因为改善型新房不仅是面积更大，更多的是配套与品质更高，所以价格自然也比刚需楼盘高得多，如果预算不够的话，建议还是以挑选二手房为主。

多看房，多跑跑，多比较，找找热门片区相对冷门一些的楼盘，也可以重点关注我们的次条栏目--聚划算房源，都是低于市场价的优质低价二手房。

如果实在是想买新房，也可以考虑首付可以分期的一手楼盘(例如龙泉公馆等)，减轻前期的资金压力。

投资篇

先说明一下，这里的投资，不是指短线炒房的投机客，而是指想用优质资产(好房子)来对抗通胀，对冲家庭未来可能遇到的种种风险。

● 对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

● 不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

第三套房的停贷，对全款土豪无影响，却让中产家庭的投资梦碎。

对此，我们的建议是，可以尝试将投资需求往公寓市场转移。商住楼盘是不限售不限贷的。

而关于商业地产的投资，建议大家盯着地铁沿线购买。

需要提醒大家注意的是，由于昆明政府债务率高，导致接下来昆明地铁建设的脚步将会放慢，南北快线，还有7,8,9号线估计暂时没戏了，建议大家投资的时候重点关注已经开通的地铁路线，谨慎考虑对规划中尚未批复的地铁线路。

总结下来就是:

刚需:

还是得咬咬牙赶紧买。

改善:

如果只是想换个大房子提高生活品质的，可以先缓缓。

如果有迫切需求的(如孩子入学问题)，抓紧时间买。

投资:

如果是全款土豪，请随意。

如果是手上的钱不算多，又想长线投资房地产来对抗通胀的，可以去看看公寓，投资商住类的。

另附:限售区域楼盘清单

三个区域均为楼市热点区域，尤其是南市区和呈贡新区，更是外来置业人群集中的区域。

这波划限售区域的操作，其实更是告诉大家昆明哪里的房子更值钱。

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