中国楼市进入风口浪尖，各路大佬纷纷出手，房价下跌猝不及防！ 16年下半年以来

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16年下半年以来，三四线房地产出现了从未有过的繁荣景象，对全国房地产乃至宏观经济形成了有利支撑。那么今年三四线城市能否继续延续前期的繁荣呢？本篇报告中，我们将对三四线未来房地产进行探讨。

一、三四线库存下滑较多，但绝对水平依然较高，并不意味着房价不会跌

虽然库存下滑起伏加多，但肯定水平仍然较高。现在市场对三四线房地产仍然达观的一大理由在于，阅历了一年多的去库存，三四线房地产库存下滑起伏很大，去化周期的缩短对房价可以构成较大的支撑。但咱们以为，库存水平下滑较多并不意味着房价未来一定有支撑，由于库存的肯定水平对价格更加重要。从现在状况看，三线城市仍然维持在高于一二线城市4-5个月的水平。此外，由于数据可获得性原因，四五线城市库存水平无法衡量，但从直观感触上看，这些城市的库存水平可能更高。因而，库存水平下滑较多不能成为未来三四线房价仍然坚硬的依据。更进一步，咱们将通过剖析供应和需求两方面来详细剖析三四线房地产的状况。

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二、前期拿地较多将推高未来三四线房地产供给

前期三四线市场的向好带来土地市场的火爆。百城土地成交数据显示，三四线土地成交此前一直较为低迷，14年-16年累计同比增速持续为负。但是从17年开始大幅反弹，每月累计同比增速均在30%以上。尽管当前库存水平有所降低，但大量购置的土地最终将推高潜在的供给。目前国内房地产回报率更是每况愈下，从一个暴利行业回归到普通产业。有更好的投资之地是必然的。这就是炒房客的眼光，跟我们的眼光不一样，也可以说是有钱人的眼光就是不一样。但是有钱就真的这么任性吗？在中国股市二十六年的生涯当中，不知道造就了多少百万千万富翁，也不知道斩杀了多少大户富豪，但是能在这样暗流汹涌的股海中生存且盈利完成数千倍增值的确实少有人在，如果你在股市中没赚到钱，可以随时来找我，我做股票已经20年的时间，是一位地地道的老股民，曾有过巅峰，也有过低谷，深谙中国股市牛熊转换的变化之道，中国股市一次一次的波折让我的技术更加纯熟，手法愈加老练，心态越来越成熟！比如我在上期课堂里讲述的通过捕捞季节强势金叉买进的智慧农业，在2月2号低位买进，13号高位卖出，一次波段盈利约75%！还有2月26日尾盘埋伏进场的东土科技，当时在11.79元入场，但在3月2日当天，我一看东土科技打开涨停板，赶紧清仓，算下来五天的时间赚到了四十多个点！还有2月28日追进的华铭智能已经连续三个涨停板，耐心等待我提示卖出点位，3月1日早盘提示大家建仓的创业黑马也是非常强势，目前三连板等待卖出信号。一次买中是运气，但老江能够多次成功抄底、捕捉到牛股，这就是实力了，其实我不是什么牛人！但是我深知做股票，就要懂得选股的重要性！所以我潜心花费二十年实战经验总结出一套筛选涨停牛股的方法，称之为《三把斧选股神奇战法》，精准率最高达94%以上，屡战屡胜！如果你目前还是不能抓到牛股的话，那就多留意文末关注笔者财经头条网专栏（694785840）机会我给你！大家携手挖掘最新暴涨妖股，关注我的粉丝朋友已经提前抓住了这一波，那么你，抓到了吗？

大型房企的下沉加快三四线推盘进度，供给累积速度将更快。这轮三四线房地产市场呈现出另一大特征：为了缓解差异化调控政策的负面影响，越来越多的房企注重全国化布局，并且向更低能级的城市下沉。三四线城市原有的开发商以本地房企为主，周转率一般较低，注重效率的大型房企的进驻无疑将加速资金周转率，新房的推出速度也将大大超过之前水平，这也将加速潜在供给的供应速度。

总的来说，去年以来三四线土地市场火热，叠加大量大型房企进驻三四线，其自身高周转的特性将缩短新房推出时间，供给端的压力将逐步显露。

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三、增量需求有限，三四线城市房地产存在下跌风险

需求方面，三四线城市新增量主要由当地周边需求、部分返乡需求以及少数出资需求组成。经历了一年多的消化和房价快速上涨的推进下，当地周边需求大部分已经构成透支，未来增加空间有限。2月房地产出售中，春节假期返乡需求使得以三四线城市为主布局的房企出售活跃向好，但是未来这部分需求会怎么变化呢？依据华创宏观组此前的陈述《三四线城市的盈利在哪里？》：“我国仍处在人口集聚的进程，三四线城市全体的人口回流站不住脚，现实受骗咱们直接看地级市数据，可以发现三四线城市不但全体人口流出，且流出在近几年并未边沿放缓。”

根据大多数过年返乡的体会，家乡所在的三四线城市去年房价几乎到了翻番的地步，在前期三四线房价低迷的情况下，人口流出都没有形成趋势性扭转，现在房价已经大幅上涨，因此依靠返乡需求支撑三四线房价似乎并不现实。

利率或上行，三四线购房需求或受到一定程度的压制。除了本身的购房需求外，外部环境也会影响到需求的弹性，比如加息和棚改政策的实施。去年以来，尽管贷款基准利率没有发生变化，但贷款基准利率上浮合计占比从16年年底的52.7%一度上升到68.7%，贷款加权利率也从16年年底的5.3%达到最高时的5.8%。今年随着金融去杠杆的进一步推进，叠加海外的压力日益增大，央行或直接上调贷款基准利率。而这一轮房地产周期的拉长也快速提升了居民户的杠杆水平，在未来利率大概率继续上行的背景下，三四线的购房需求或受到一定程度的压制。

今年虽然棚改计划量超预期，但对三四线的提振作用仍有待观察。市场对今年三四线房地产较为乐观的另外一个原因在于棚改，住建部此前表示今年棚改计划为580万套，高于市场预期的500万套。但是超预期的棚改计划是否一定会继续带来三四线市场的持续繁荣呢？我们认为，此前的棚改已经在热点三四线城市展开，这些城市目前库存去化较为理想，因此未来货币化安置的比例将降低。现在政策要求棚改货币化的比例要结合当地库存水平，如果库存水平较低时，需要加大实物化安置比例。未来货币化安置的重点将向更低能级城市推进，这部分城市自身吸引力不够，并且当地人并不缺房，因此政策实际对销售的推动作用可能不如去年那么明显。

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三四线城市二手房市场的缺失，投资需谨慎。三四线房地产的火爆同时带来了一定的投资需求，三四线城市居民普遍缺乏有效的投资渠道，因此这轮快速上涨的当地房地产成为理想的标的物，但是三四线房地产真的是很好的投资吗？我们认为，三四线房地产投资具有很大风险。一方面是因为三四线房价未来蕴含着较大的下跌压力，尤其是部分区位优势不佳、人口持续大量流出的城市。另一方面，因为库存水平高和历史原因，三四线刚需客户没有购买二手房的习惯，因此三四线城市并没有形成有效的二手房交易市场。退出机制的缺失意味着三四线城市以投资为目的的购房人群或将面临难以脱手的困境。

整体而言，咱们对未来三四线房价并不是那么达观，预计未来三四线房地产商场或呈现显着分解。部分环一二线的三四线城市由于区位优势犹在，需求面依然可以持续接受溢出效应，因而房价相对较安全。但部分区位优势不显着、在本轮行情中上涨较多的三四线城市可能存在下跌危险。未来三四线房地产的降温或对应于根本面动能的逐渐减弱，债券商场趋势性时机可能迎来拐点，但仍需求调查。

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