需静心:2018楼市以\＂稳\＂为主! 3月3日和3月5日

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3月3日和3月5日，全国政协第十三届全国委员会第一次会议和第十三届全国人民代表大会第一次会议相继召开。我们针对3月5日上午政府工作报告中与房地产相关的若干关键政策点进行梳理，分析在市场新周期逐步确立，长效机制加快推进背景下未来房地产市场的走势。主要结论为:2018年房地产稳定运行的预期将进一步强化。

短期来看，热点城市政策深化与调控城市扩围并存的态势不变，同时，宏观经济稳定为房地产发展提供良好的环境，利于防止市场大起大落;

中期来看，未来3年金融监管加强，行业资金环境趋紧;

长期来看，住房制度改革助力长效机制建设，房地产税制改革合理引导预期;城市群建设框架下的区域协调发展、新型城镇化有助于引导人口和住房需求的合理分布，抑制大城市房价过快上涨。

关于房地产市场调控

热点城市政策深化与调控城市扩围并存的态势不变，住房制度改革助力长效机制建设

【两会报告摘录】因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制……2018年更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

【中指分析】短期调控:从2018年政府工作报告的基调来看，2018年将继续严格执行各项调控措施，因城施策、分类调控，热点城市政策深化与调控城市扩围并存的态势不变。 2018年房地产市场将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。未来差别化调控政策将持续，热点城市调控将始终保持趋紧态势，去库存政策将向县城下沉，库存仍然较多的部分三四线城市和县城将更注重通过棚改货币化安置等途径，推进库存去化。

住房制度改革助力长效机制建设:2018年我国住房制度改革将不断深化。从表述上来看，对长效机制的表述也由2016年的“加快研究建立”、2017年的“加快建设”转为“建立健全”。未来将以满足新市民住房需求为重点，通过土地、金融、税收等方面的政策调整，以加大棚户区改造、住房租赁市场和共有产权住房建设等方式，完善阶梯式住房供应体系，实现“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房市场，在现有政策基础上，以保障和改善民生为立足点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，推进房地产市场长效机制加快建设。

第一，租购并举。从过去的“购租并举”到现在的“租购并举”，体现了住房租赁市场在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用，未来租购并举将是房地产市场发展的重点。预计2018年楼市将会构建立体化住房租赁政策体系，落实支持政策推动住房租赁市场供应主体多元化、规模化、专业化。“租购同权”试点城市或将增加，享受权利进一步加大。同时加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加强住房租赁市场监管力度与保障租赁主体权益相结合，提高房地产租赁信息准确性和租赁合同备案率，健全完善住房租赁市场信息数据库，为租赁市场的管理和调控决策打下基础。

第二，多主体供给、多渠道保障。2018年将更注重多渠道增加住房有效供应，更注重对中低收入、刚需住房人群的住房保障，全力推进住有所居目标实现。一方面，市场供给多样化。除了政府划拨土地建造住房外，工业厂房拆除重建、商改住等模式将逐渐正规化。另一方面，继续加大住房供给保障力度，并加快推出租售并举等调控举措。此外，大力发展共有产权住房，是深化住房供给侧结构性改革的重要举措，是加快推进住房保障和供应体系建设的重要内容，将引导居民形成梯级消费理念，有利于推动完善包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型，一二三级市场联动的住房供应体系。

从宏观经济看房地产

宏观经济稳定为房地产发展提供良好的环境，利于防止市场大起大落

【两会报告摘录】今年发展主要预期，国内生产总值增长6.5%左右;居民消费价格涨幅3%左右;城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%以内，城镇登记失业率4.5%以内;居民收入增长和经济增长基本同步;进出口稳中向好，国际收支基本平衡;单位国内生产总值能耗下降3%以上，主要污染物排放量继续下降;供给侧结构性改革取得实质性进展，宏观杠杆率保持基本稳定，各类风险有序有效防控。

【中指分析】2018年发展主要预期目标总体上与2017年基本一致，考虑了决胜全面建成小康社会需要，符合我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段实际。从近年中国经济基本面和就业吸纳能力来看，2017年经济社会发展主要目标任务全面完成并好于预期。一方面，2017年GDP增速为6.9%，较原定目标提高，这是自2014年以来，中国GDP增长首次超额完成目标。另一方面，从社会稳定层面来看，CPI、就业指标历年均为超额完成，且2017年城镇登记失业率连续四个季度保持在4%以内，年末降至3.9%，是2002年以来的最低水平。就业局势持续稳定，成为经济社会发展一个突出亮点，对经济社会发展起到了基本的支撑作用。经济形势的向好发展有利于稳定和引导市场预期。从宏观经济发展目标来看，房地产稳定发展的宏观经济基本面具备较好的保障基础。

表:近年经济社会发展主要预期目标及完成情况

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数据来源:中国指数研究院综合整理

从金融监管体制改革看房地产

未来3年金融监管加强，行业资金环境趋紧

【两会报告摘录】稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定，提高直接融资特别是股权融资比重。疏通货币政策传导渠道，用好差别化准备金、差异化信贷等政策，引导资金更多投向小微企业、“三农”和贫困地区，更好服务实体经济。

推动重大风险防范化解取得明显进展。当前我国经济金融风险总体可控，要标本兼治，有效消除风险隐患。严厉打击非法集资、金融诈骗等违法活动。加快市场化法治化债转股和企业兼并重组。加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监管。防范化解地方政府债务风险。严禁各类违法违规举债、担保等行为。

【中指分析】金融风险防范是2017年金融领域政策调控的核心要点，2018年也将沿续金融去杠杆政策，稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，加强金融机构风险内控，进一步完善金融监管。两会后，金融监管体制改革将进一步加强。特别是针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题，在十三五期间宏观杠杆率将得到有效控制。

两会期间，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民3月4日在住地接受采访人员采访时表示，防范金融风险是今后三年三大攻坚战之一，任务非常艰巨，各类金融风险正在逐步的显露。要如期实现全面建成小康社会的目标，防范金融风险的底线必须要守住。具体地，首先是要控制货币总量，控制信贷增量，同时坚决堵住监管制度漏洞，补齐监管短板。此外，要加强监管而不是放松金融监管。房地产市场现在是有泡沫的，这个泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大，房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进。

2018年年初，一行三会工作会议陆续召开，继续将防风险放在更重要的位置。央行会议要求“切实防范化解金融风险。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”银监会会议着重指出，要“努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。”“继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。”证监会会议指出“要坚决打好防范化解资本市场重大风险攻坚战，加强股市、债市、期货市场风险监测和应对能力建设，坚决守住不发生系统性风险的底线。”保监会也要求“加大防范化解风险力度，把防控风险放在更加重要的位置”。

房地产作为一个资金密集型的行业，对金融有很强的依赖性，金融监管的加强对整个行业的资金环境有重要影响。2018年防范化解金融风险工作已提到更高层次，而房地产作为金融领域去杠杆、防风险的重点领域，金融信贷政策大概率趋紧，信贷规模受控，开发销售两端均将受影响。

从财税制度改革看房地产

稳妥推进房地产税立法，进一步完善地方税体系，现代房地产税制度将逐步建立

【两会报告摘录】积极的财政政策取向不变，要聚力增效……深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理，使财政资金花得其所、用得安全。

【中指分析】2018年将继续实施积极有效财政政策，着重简政减税减费，并适当调低赤字率。近年来，我国一直强调积极财政政策要聚力增效，减税降费是财政政策加力的表现，但同时也强调防范化解地方债务风险，对地方财政自给的要求进一步提高，这就要求进一步完善地方税体系。基于此，2018年税制改革仍将是财税改革重点。

世界各国税收大体分三部分，流转税(间接税)、所得税 (直接税)和财产税。这三部分的构成比例和经济发展水平有很强的相关性。发展水平越低的经济体，间接税比重越大，所得税比重越小，财产税比重就更小;而随着经济发展，间接税的比重下降，所得税的比重上升;再发展到一定阶段,财产税的比重才会上升。从国际经验及中国的发展阶段来看，我国财产税的比重逐步上升是未来的主要方向。我国居民房产占总资产近七成，因此，针对房产税收的改革是提高财产税比重的核心环节。

从历次政府工作报告来看，对于房地产税的表述从2009年的“研究推进房地产税制改革”，2012年“改革房地产税收制度”，到2014年“做好房地产税立法相关工作”，再到本次的“稳妥推进房地产税立法”，房地产税制改革已逐渐步入正轨。十三届全国人大一次会议新闻发布会上张业遂明确表示，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。从进度来看，此前财政部部长肖捷曾撰文指出:力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

在我国，整体的存量住房规模庞大，针对个人自用住房持有环节税从无到有的改变将直接对市场的供求形成新的引导机制，从而形成新的市场供求格局。未来，随着整体税收政策体系的不断完善，无论是短期还是长期，在房地产市场运行中将确实起到了一种正方向的引导。

从区域协调、新型城镇化政策看房地产

城乡要素流动加速，大中小城市互联互通推动企业联动布局

?乡村振兴:城乡要素流动加速，资本下乡趋势明显

【两会报告摘录】全面深化农村改革。落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。深化粮食收储、集体产权、集体林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革，使农业农村充满生机活力。

【中指分析】此次政府工作报告提出大力实施乡村振兴战略与近期发布的中央一号文件《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》形成呼应。集体经营性建设用地试点、宅基地改革等农村土地改革将持续推进。

集体经营性建设用盘活方面，目前，集体经营性建设用地改革试点工作平稳有序推进，入市改革效果初显，已形成相对成熟的规则体系。受制于严格的用途管制与规划管制，集体经营性建设用地主要将成为住房租赁用地、产业发展用地。因此，对房地产市场的影响，目前主要是有利于提高住房租赁用地、产业用地的供应。

农村宅基地盘活方面，2018年宅基所有权、资格权、使用权“三权分置”的提出表明了未来进一步放活宅基地和农民房屋使用权的政策基调。未来，在完善农民闲置宅基地和闲置农房政策方面，相关的体制机制创新，更符合现实的制度性供给将会适时跟进。目前，许多城市都在持续推进住房租赁市场建设。其中重要的一项就是发展“城中村”现代租赁服务业，鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造。宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，强调保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权有利于后期进一步发展和规范“城中村“租赁业务。企业在进行“城中村”微改造并实现运营的过程也将更有保障。

土地增减挂钩节余指标跨省域调剂方面，此次两会进一步提出要建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制。目前城乡建设用地增减挂钩节余指标主要以省内调剂为主，而此次推进建设跨省域调剂机制，有利于有效缓解热点大中城市土地供需矛盾，确保耕地占补平衡，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展。

?区域协调发展:大中小城市互联互通加强，提高新型城镇化质量

【两会报告摘录】以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作。制定西部大开发新的指导意见，落实东北等老工业基地振兴举措，继续推动中部地区崛起，支持东部地区率先发展。促进资源型地区经济转型。壮大海洋经济，坚决维护国家海洋权益。提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。

今年要完成铁路投资7320亿元、公路水运投资1.8万亿元左右，水利在建投资规模达到1万亿元。重大基础设施建设继续向中西部地区倾斜。

【中指分析】区域发展不平衡不协调现象是目前中国基本国情，目前，我国以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局十分明确。未来，城市群的引领发展将有助于提高新型城镇化质量。基于此，京津冀协同发展、雄安新区的建设、粤港澳大湾区等区域性重大战略规划将逐步进入实施阶段。同时，中部地区崛起仍在不断进行，我国中西部地区部分重点城市的发展潜力日益突出。

随着中国区域协调发展战略的逐步推进，不同区域的人口发展也将出现特征转换。一是传统沿海地带增长普遍进入转型升级阶段。以长三角地带的苏州、无锡、宁波、嘉兴等为代表，以及珠三角地带传统东部沿海城市集体进入人口增长放缓时期;而随着高铁等重大基础设施建设对中西部地区的倾斜，中西部核心城市人口规模扩张速度整体加快，在跨越特定城市发展阶段的过程中，后发城市优势日益明显。此外，2018年将再进城落户1300万人，与往年相比仍保持在高位，在城市落户方面中西部地区的城市将是集中吸纳农业人口的地区。整体来看，城市群建设框架下的区域协调发展、新型城镇化有助于引导人口和住房需求的合理分布，抑制大城市房价过快上涨。

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2018年1-2月品牌房企拿地分布

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