中国海外发展:销售提速存压力下调评级至中性中海外于2017年全年实现合约销售金额2

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中海外于2017年全年实现合约销售金额2320亿港元(同比仅增10%)，公司的销售规模增速在板块中位居第二低，相比同期板块平均增速超过50%。受益于2017年积极买地，我们预计公司2018年全年销售目标同比增速为20%。进入2018年，公司1月公告合约销售金额260亿港元(同比增长30%)，2月销售额预计达170亿港元(同比增长14%)，增速持续落后于大多数同业。

在2017年，公司加快了在公开市场拿地的节奏，相应的土地支出大幅飙升至2017年的950亿元。截至2017年末，我们估算公司总权益土地储备面积达5300万平米，平均土地成本为5075元/平米。从城市分布来看，其中14%位于一线城市，77%位于二线城市，仅余下9%位于三线城市。

管理层的变动可能是导致中海外增速稍显疲弱的一个原因。在前任主席兼行政总裁郝建民于2016年末辞职后，颜建国继3年前离职中海外并入职龙湖地产(960:HK)后，于2017年初重新回归中海外并担任行政总裁，并于2017年6月获选为主席。市场将中海外随后在土地市场上拿地更为积极的表现归功于此次新上任的主席，但公司管理团队可能仍需要时间重整旗鼓。

考虑到2017年销售疲弱，我们将公司2017-2018年每股核心净利预测分别下调至3.22港元(同比增长4%)和3.67港元(同比增长14%)，并维持2019年每股核心净利预测为4.35港元(同比增长18%)。我们将公司每股净资产值从33.7港元上调至36.0港元，主要考虑到近期新增的土地储备。公司目前估值为8.5倍17年PE，7.4倍18年PE，1.2倍17年PB和1.0倍18年PB，每股净资产值折价24%。我们将每股净资产值折价从15%扩大到20%，并得到新目标价为28.8港元(原目标价为28.65港元)。存在约5.5%上行空间，我们将评级从增持下调至中性。

中国海外发展:销售提速存压力 下调评级至中性

中国海外发展:销售提速存压力下调评级至中性