物流地产，难道是业界下一片\＂蓝海\＂? 引言2018年1月22日

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引言

2018年1月22日，占中国物流地产6成以上份额的外资企业-普洛斯正式从新加坡交易所退市，标志着被万科为主，厚朴投资、高瓴资本、中银投组成的财团正式收购。此次收购不仅显示出万科想要做大物流地产的决心，更预示着以万科为代表的中国传统房企对于物流地产的青睐和野心。

2014年开始，万科、绿地、海航、华夏幸福等多家大型房企纷纷进军物流地产，开拓物流地产业务，近两年物流地产市场更是吸引快递企业、京东阿里苏宁等各路资本频频杀入使得这个曾经外资独大的行业一下子成了资本热门。那么究竟是何种原因使得高周转、快销售的传统房企不断加强在长周期、慢回报的物流地产投入?

一、存量时代逼近，房企多元化的探索

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十九大报告定调“”坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，让房地产回归居住属性”，从2016年开始，土地市场“限地价，竞自持”成为主流;中央和政府频频出台“限售、限购、限贷、限价”政策，地产开发商 “多拿地，快开发”的传统模式面临融资渠道变窄，开发成本加大等挑战。因此房地产企业纷纷开始布局长租公寓、养老地产、旅游地产等房地产细分领域，通过多元化布局来获得较高的收益。物流地产也因其独特优势，逐渐成为房企业务增长点和关键突破领域。

物流地产的概念最早是由美国普洛斯公司提出并实践的，总体来说，是指根据物流企业的需求，选择合适的地点，投资建设企业业务发展所需的物流设施，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等，范畴上属于工业地产。物流地产是物流服务和房地产服务一体化的产物。现代化物流产业不仅包括物流仓库等设施的租赁，还包含为客户提供物流基础设施开发，和相关配套的物业管理服务，如园区租赁、园区运营、基金运营等。对比住宅开发，物流地产在土地价格、政策支持、租金回报等方面具有优势。

二、物流仓储的需求大，供给不足

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目前物流行业需求稳中向好。2017年，全国社会物流总额252.8万亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%，增速比上年提高0.6个百分点。

2010-2017年社会物流总额及可比增长

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数据来源:中国物流采购网

与快速增长的需求对比的是物流仓储供应侧的结构失衡，目前我国物流仓储仍以传统低端为主，在高端仓储方面的存在严重不足。据统计，我国目前现有物流仓储设施有70%建于上世纪90年代之前，难以满足现代化企业的需求。

根据戴德梁行测算，我国高端物流设施供给每年新增的缺口在200万平方米左右，预计至2020年，我国高标准物流仓储设施的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，现代物流设施需求规模将达到266亿元，而到时供应量或只有5600万至6600万平方米，供应缺口或超过1亿平方米。在相当长一段时期内，我国物流地产市场将维持供不应求的态势。

三、电商零售的发展助推行业需求

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近年来，消费领域物流需求成为物流需求增长的重要驱动力。从结构看，消费领域高速增长对物流需求的贡献率持续提高。全年单位与居民物品物流总额同比增长29.9%，高于社会物流总额增长23.2个百分点，成为物流需求增长的重要驱动力。

而电商零售驱动的物流需求在上年高增速的基础上继续快速增长，全年实物商品网上零售额规模超过5万亿元，增长28%，带动快递及电商物流需求高速增长。

2017年电商物流行业整体向好，总业务量指数平均达到143.4点，反映出全年电商物流业务量同比增速超过40%，以2015年1月为基期的定比来看，2017年总业务量指数达到354.1点，出3年间电商业务量达到基期的3.5倍以上。

2016-2017年电商物流物业量指数

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数据来源:中国物流采购网

四、高回报、长周期的稳定收益

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世邦魏理仕近日发表的《全球优质物流地产租金报告》显示，在强劲的优质物流地产需求驱动下，我国苏州(租金同比增长率8.7%)、杭州(7.4%)、宁波(7.2%)、无锡(6.7%)、南京(6.6%)、深圳(6.5%)和上海(5.0%)这七个城市位列全球前二十租金最快增幅榜单。我国物流地产租金从2009年起持续上涨，年化增幅约为4.3%，平均空置率持续下降，截至2017年第一季度，平均空置率约17.7%。

从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，进高于要高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。

一线城市不同类型地产投资回报率对比

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数据来源:世邦魏理仕

此外，交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。

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总结

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资本纷纷进入物流地产，带来了行业的大发展，同时也为房企多元化发展提供新路径。目前来看物流地产有极大的发展空间，但同时也面临这多重挑战，如土地有效供应不足，投资周期较长;再加上行业竞争加剧，外资独大，电商物流企业积极布局。因此，房企应该在行业发展的趋势中，充分发挥自身优势，丰富和提升运营服务内容及水平，才有可能在物流地产市场上占据重要地位。

不一样的地产观多面的地产人

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