未来我们要住什么样的房子? 嘉宾：梁俊强职位：全联房地产商会专

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未来我们要住什么样的房子?。住宅|广州|调查|女性|数据---

嘉宾：梁俊强

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职位：全联房地产商会专家

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访谈：楼兰万房地产研究院 / 研究员

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整理：楼花万房地产研究院 / 助理研究员

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编者按：

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两会期间，有专家提议要建立房地产绿色低碳长效机制，推动高质量的百年住宅建设模式。

那么，什么是好房子？根据国外绿建标准做出的绿色建筑就是好房子吗？

绿色建筑是好房子吗？

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Q：

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按照美国LEED、英国BREEAM、德国DGNB等绿色标准，做出来的就是好房子吗？

A：

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这个问题最终会回到到底要实行“过程性的标准”

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还是“结果性的标准”

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，这个需要研究。

从绿建标准到健康标准，我们都是引进国外的。目前来看，这些标准都是过程性的标准。

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所谓过程性的标准，就是提出一些措施，指导怎么做，你做了这个事儿那么你就可以得分，没做这个事可能就不得分。

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这个标准是在绿色建筑发展的

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初级阶段

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，在绿色建筑的发展没有完全普及、还不太会做的时候，用这种标准或许行。

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评价标准中有一些基础项，还有选择项加分项，这个都是一种过程性的。

也可以说是阶段性，在发展过程当中在某个阶段是可能需要的，但是过了这个阶段大家都知道应该怎么做了。光是用这种标准去衡量所有的建筑，是不可以的。

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所以，我觉得应该有一种

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结果性的标准

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，

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就是规定你这个房子单位平米的能耗是多少，水耗是多少。

这种指标应该放进去，而且应该以效果性指标为主。

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哪个措施支持这个指标，支持的强度是多少，就把它放在相应的位置上。

“恒温、恒湿、恒氧”是好是坏？

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无论是出于溢价考虑还是满足政策需要，很多开发商都在快马加鞭做绿色健康住宅，有哪些需要提升的地方？

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从2005年开始，建设部从普及绿色建筑概念到现在，建筑、城区还有配套的设施的绿色发展，都有了翻天覆地的变化。但是要说绿色建筑发展的很好了，我看也不见得。

比如，当前房企推崇的“三恒”，即恒温、恒湿、恒氧，但它是研究人的需要吗？

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其实，人不能在这种环境中生活，人本来就应该跟着一年四季，应该感知室外的环境、大气，如果都在一种恒定的空间里面，人不就退化了吗？人在恒定不变的环境中生活工作，不需要随环境变化进行身体机能的调节，人就会失去自身的免疫力，导致调节功能退化。

当然，企业在“三恒”上面做了研究，还是有进步的，但我认为这个理念对人的研究还不太够。

所以，随着信息技术的发展，在节能绿色方面，我们可能更方便地研究清楚人的需求，并有相应技术支撑来满足这种需求，我们的建筑就会真正落实“适应、经济、绿色、美观”的方针了。

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还有，我们要去研究愿景，即人的需求是什么，比如，随着人工智能迅速发展，人们不一定非得坐在办公室办公，在任何地方接上一个网络端口都可以工作。

现在搞设计的人已经开始在网上协同设计，如果大家都在同一个项目工作，那么人们只要按照一定的权限进入工作平台，大家可以共同去做设计。如果有了收获大家分享就可以，人人都有机会。

不同人群的生活工作形态不一样，所需要的建筑空间的就不一样。

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前段时间看见有人把卧室建造的很小，觉得就是睡觉的话没有必要做很大空间，然后把公共空间设计的很大，且功能很多。

比如创客空间，不能只有一个办公的地方，不同的工作属性要研究其工作、行为规律。

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IT这个行当需要人经常在一起讨论、搞头脑风暴，就要提供这样的空间给他们。

IT行业是一种类型，可能还有别的类型，可能还有搞创作的搞音乐的，不同类型工作的需求是不同的。

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在做房子的时候，房产企业要研究人的需求。

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人们对未来生活工作的需求变化，必将极大地影响建筑空间形态，也必将影响设计的聚焦点。

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比如现在邻里关系缺失，单元和房门一关闭就是自己家，现在很多60岁退休的人身体还不错，所以他们需要有一种交往空间

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。

年轻人也需要这种空间，尤其是年轻父母带着孩子出来的，但没有地方可以去。目前很多空间设计没有考虑到这一点。

“房子是用来住的，不是用来炒。”用这句话形容，十分贴切。

集中供暖到底好不好？

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Q：

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为何说超大规模的建设过程会远远抵消单位面积的资源节约？

A：

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其实这个从技术上讲，是大系统还是小系统的问题。大系统调节会困难一点，调节起来比较难，因为它的影响因素太多了。小系统调节起来就比较容易，也比较容易满足个体的需要。

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以采暖为例，北方地区大多是集中供热的大系统，你要是通过换热站来调到每一户的供热量并达到室内采暖的温度要求，不是做不到，但就比较困难，效率也不高。但是我把调节放在每一栋楼的楼门口，它是分散的，我只是调这么几家，它就比整个大系统去调要容易得多。

过去长江流域没有实施集中供热，它自然就是分户调的，我需要采暖我就装一个采暖设施，那都是小系统。

按照中国的节约传统，人不在家不需要供暖的时候就关掉了，回来再开。这样一种采暖方式，设备设施本身提供调节的装置就可以了，可以实现人人都能调。

所以，根据用能系统的不同，采取相应的策略，具体问题具体分析，或许我们应当采取这样的态度来看待大小系统问题，你不能把不同的东西它放在一个概念里面去讨论。

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从土地财政向产业税收转型

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Q：

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您曾参与过武进绿色建筑产业示范区的工作，武进政府在土地出让、容积率返还、技术设施配套费减免等环节做出适当让利，使得企业在成长初期获得扶持，政府是在逐步实现从土地财政外转向产业税收的转型吗？

A：

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武进是在全区一千多平方公里的土地上进行绿建产业集聚发展，它自己运营的区域还不到两平方公里，主要从事高端产业，研发设计，高端制造。所以，武进的财政收入主要靠产业，而不是土地。

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▲武进绿色建筑产业示范区

武进正在研究产业转型升级问题，这不仅是绿色建筑发展的需要，更是地区实现高质量发展的需要。

他们成立了江苏绿色建筑产业技术研究院，这是一个新型的科研机构，瞄准企业技术创新需要，做好技术转移和应用研究，帮助企业转型发展，这是一个值得期待的示范区。

绿色建筑为何叫好不叫座？

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Q：

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老百姓为什么对绿色建筑不买账？

A：

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建筑跟老百姓密切相关，人们不是在房子里工作就是在房子里生活，除了农民在大地干活，所以对建筑应该是最关注的，但是我们始终没找到那个点。老百姓现在无非只关注价格、地段。

当居住功能满足了以后，老百姓的关注点会有所不同。

所以现在有机构提出好房子与坏房子之分，房子性能如何，其实是有好与坏之分的，但是这个好像老百姓感知不太明显。

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而建造绿色建筑后，建筑的成本不会给购房者带来很大的影响。绿色建筑成本高，在很多年前是有这种说法。

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几年前，我们对绿色建筑的增量成本做了研究，详细分析了获得绿色建筑标识的项目成本构成，结论是：

绿建每平米增量成本一星级是50元，二星是200元，三星是500元，这样一种增量成本在房屋的售价中占比是相当少的，完全可以接受。

现在是有好房子与坏房子之分，绿建在整体房子评价中只是其中一部分。

我们推行了多年的住宅性能认定，是通过适用性、环境性、经济性、安全性、耐久性来衡量房子品质优劣，这是好房子最全面的评价标准。

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用这样的标准来判断房子的好坏，并提供给社会，这是人们最需要的。

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Q：

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好房子有认定标准吗？

A：

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《住宅性能评价技术标准》颁布实施已有十多年时间

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，现正在对该标准进行修订。

我们有房子住宅性能认定，

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我们有一个已经实施多年的项目叫康居示范工程小区，有一些比较早的小区有3A级小区的评定，这个小区的居住效果跟没有参与这个项目的确实不太一样。

所以如何让老百姓集中感受到房子的好坏，通过住宅性能评价就可以区分出来。如果仅从省钱的角度看，节能确实能节钱，节钱确实能够做到。

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比如，过去一年北京的住宅每年每平米大概消耗40度电到50度电，以前是60度电到70度电，按居民用电四毛五分计算，100平米也就是四五百块钱，虽然节约的钱不是那么明显，但终究是节约了。

我们需要用一种办法，把这种效果告诉大家，房屋的出租出售人也应当对此效果作出承诺。

住宅性能评价技术标准、绿色建筑评价技术标准真正能以结果性为导向的话，而不是措施性为导向，就会清楚这个建筑的能耗水耗是多少，以后甚至可以对此来做结算，每户都不一样，这就跟人们密切相关了。

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现在电水费都是自己交，自己交的数目无法与别人的相比，我的水和电是用多了还是用少了，不知道，所以它没有一个客观的对比参照。

现在我们也正在研究解决这个事情，如提供一个很简单的APP，后台会有一个百分制的房子作参考，简单地把一些数据输进去。

经过计算，就会知道在一个百分制当中这个房子大概属于多少分，这个房子在这个数据库里的属于什么样一种水平，以此来直观的判定房子的好坏。

我们要努力让大家切身感受到房子的好与坏。