楼市再迎巨变！中央憋了5年的大招要出了··· “开路的先锋

小编来了！今天看到一篇文章说的是‘楼市再迎巨变！中央憋了5年的大招要出了···’，特意拿来分享给各位看官，如果你也觉得这篇文章不错，记得分享哦！健康摘要： 2018-03-06 刘晓博天天说钱天天说钱 2018年，中国农历的“戊戌年”。春节过后一开年，就显示出“非同寻常”的气氛。2月23日，保监会宣布接管AB。随后，另外一家“背景神秘”的财团也传出被调查的消息。与此同时，证监会突然释放出一个重大信息：要求券商迅速上报...

正文开始：

“开路的先锋，要打破旧的规则” ——《苦行僧》 GAI

1998年，那是中国房地产的“风陵渡口”。

国务院的一纸文件 ——《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）随即终结了新中国成立以来，实施近半个世纪的“住房分配”制度，开启了一个波澜壮阔的“造富”时代，同时，亦造就了一个庞大的“有产”阶层；

如今，中国的房地产就犹如一辆超速狂奔了20年的车，再度来到了命运的“渡口”；

当下，摆在政府面前的有三条路可走，

第一条路，像前些年那样，继续小修小补、敲敲打打，能撑一天是一天。

第二条路，把车子彻底砸了，扔进废品站；

第三条路，在保持整体不散架的情况下，把能换的零部件全换了，亦可以称为“旧瓶装新酒”。

相比较而言，第一条路最好走，不过，最终下场却是车毁人亡；第二条路最解气，但显然也最不负责；

第三条路的终点最让人满意，不过需要勇气（打破旧规则），更需要高超的技巧（不至于失败崩盘）；

去年，经过多方权衡之后，政府最终选择了那条最难走的路 —— 第三条路；

所以，“房子是用来住的不是用来炒的”被大声喊了出来；“房地产长效机制”被提了出来，如公租房、集体性住房、保障房等等··

可以肯定的是，这些在大方向无疑都是对的，然而第一步就被扯住了蛋：钱从哪里来？

别的不说，就说公租房、经济适用房这些，它们其实早在10年前就已经在各地方实施，可为什么很多地方是雷声大雨点儿小，最后不了了之？

原因无它，无利可图也，对政府来说，这些非但没有收益，反而还要砸大把的财政进去；

而当下，在“防范金融风险”被列为三大攻坚战之首，地方政府和融资平台发债受到严格限制的情况，它们就更没有动力了。

建立房地产长效机制、打破房地产现有规则，让房地产平稳落地很重要，但若要想让地方政府心甘情愿的做“开路先锋”，还需要为他们提供充足的粮草弹药。

▌中国版“两房”？

今天（3.5）据新浪报道，发改委发布消息称，国家将加快住房制度改革；2018年将发展住房租赁市场，特别是长期租赁；同时，将研究设立国家住宅政策性金融机构；

较于前两点的笼统，“设立国家住宅政策性金融机构”无疑才是这则消息的点睛之笔。

其既然是“政策性金融机构”，必然有别于大家所熟知的工农中建、招信民浦等商业性银行，而是具体服务于房地产的政策性银行，类似服务于进出口的中国进出口银行、服务于农业的中国农业发展银行、聚焦于国家经济中长期战略的中国国家开发银行等政策性金融机构。

结合笔者在上面的剖析，这个提案来的实在太是时候了；

在笔者看来，其就是奔着住房长效机制来的，准确的来说，即为由政府和国企主导的大规模租赁性住房提供专项的对口资金，并把地方政府和商业性银行从中解救出来。

当然，它的业务范围并不局限于此，其还可以承接商业性银行手中的住房贷款，通过利率和购买规模，成为政府手中调控房价的一个定向性工具。

某种程度上，发改委口中的“国家住宅政策性金融机构”，就是中国版的“房利美”和“房地美”；

房利美，即指联邦国民抵押协会；房地美，即指联邦住房贷款抵押公司。它们是美国最大的两家住房抵押贷款机构

▌美国“两房”的功与过

美国“次贷危机”是引发“08年金融危机”的炮引子，而“两房”又是催生“次贷”危机的元凶之一。

21世纪初，即小布什政府时期，美国经济出现衰退，两房迫于政府压力，开始涉足于次级贷款（收入和还款能力都有比较大的风险的借款人），到了2007年金融危机爆发前夕，两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元（比日本GDP还多）；

当时，其总体杠杆倍数达到了几十倍，犹如一个接近失控的“堰塞湖”，决堤是迟早的事；

虽然“老来不保”，但这并不能完全否定“两房”在美国房地产近百年历史中的突出贡献。

房利美（大房）本身就是上世纪大萧条的产物，准确的说是“罗斯福新政”的产物；

1933年时，受大萧条波及，美国大约20%的房产处于资不抵债，被银行收回的状况，其惨状让08年次贷危机有过之而无不及；

罗斯福为了刺激需求，也为了让美国“刚需”买得起房，于1938年成立了房利美，让美国政府参与到房地产市场中来；

那时，房利美的主要职责就是购买商业银行的房贷，并实现证券化，将居民的房地产贷款流动性提高，这样地方小银行和信用社就可以有资金循环来发放新的房贷，而美国人民也有了长期稳定的房屋按揭抵押贷款。

而为了提高市场效率，时任美国总统约翰逊，于1970年在华盛顿郊区成了房地美（二房）；

自房利美（大房）成立后的40多年间，“两房”一直是两个“只进不出”的貔貅，即大量吸纳银行的房贷资产，但也仅到此为此，它们哥俩成了美国房产的最后持有人；

这一现状，直到80年代才彻底改变；

1981年，房利美（大房）发行了历史上的第一笔房地产抵押贷款证券化（MBS），即把购买的银行房贷证券化，再倒手卖给市场投资者；

随后，两房便积极的参与房贷的证券化，也彻底打通了美国房地产上下游的资金链；

普通购房者向商业银行申请房屋抵押按揭贷款，然后商业银行再把“房屋抵押按揭贷款”做成资产包卖给“两房”，而后“两房”再将其资产证券化将其卖给美国及全球的投资者；

当然，“两房”还可以向投资者发行债券募资，来购买商业银行的住房按揭贷款。

因为“两房”享有美国政府背书，所以，其发行的债券和资产证券可谓是堪比美国国债级别。

如“两房”发行的证券中，单是海外投资者就占有1.3万亿，而且这些海外投资主体多以银行、政府为主，像中国当时就握有3976亿美元的两房债券；

在繁荣的房地产资产证券化的催生下，两房将整个国家、金融机构、社会居民甚至海外主权国家的资产进行了重新配置，而这些又叠加了美国的利率市场化金融自由化，产生了美国历史上最大的一个地产周期。

▌不是一时兴起，而是酝酿已久

虽然“两房”最后老年不保（经济发展规律的必然），但美国政府最初对“两房”的思考及其在房地产发展中所做的贡献，还是值得我们去借鉴的。

毛主席在他的《实践论》也曾说过，“将丰富的感觉材料加以去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里的改造制作。”

再反观下我们的金融模式，商业银行的房贷直接和央行的货币政策（如存款准备金率、基准利率等）挂钩，结果是牵一发而动全身，调控起来，国家经济要么淹死，要么渴死；

而“两房”不向购房人发放贷款，而是从银行手中购买抵押贷款债券，将其打包成证券出售给投资人，为市场提供稳定的抵押贷款资金来源的操作模式，更符合金融政策的定向调控，针对性强、安全、见效快；

至少来说，能为加下来的租赁房和集体性住房建设提供安全及时的资金，而自上而下的统一机构，又防止了下面乱搞；

其实，我们早在5年就已经再考虑打造中国版两房了。

2013年11月初，十八届三中全会在《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出：“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。

这意味着，建立住宅政策性金融机构的大政方针早已明确；

2014年4月，国务院提出，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

这已经是美国两房的初级版本了，而是更适合中国国情；

所谓的适合国情，是指如今的公积金可以划到住房政策性银行里面去，其除了可以购买商业银行的房贷资产外，还可以以极低的利率向刚需购房客群直接发放房贷；

然后，那些炒房客和投资者们就只能从商业银行里面，以较高市场利率借房贷；

这样一来，炒房客们就相当于被刚需们给割了韭菜，进而会进一步抑制他们炒房的冲动；

2015年，住建部住房公积金监管司也提出，成立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)的条件已经成熟。

而今日，再度由发改委提出，可见

中国版“两房”是日益临近，而过去20年的楼市资本游戏规则一旦打破，中国房价的上涨逻辑势必要重新书写。

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