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中安在线、中安新闻客户端北京讯

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买过房子的人，对商品房预售制度都不陌生。在无法看到现房的情况下，就要付清房款，后期一旦出现质量问题，购房者维权困难。

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住皖全国政协委员、省律师协会副会长周世虹

在今年两会上，住皖全国政协委员周世虹带来了建议取消商品预售制的提案。他认为，商品房预售制下，购房者与开发商权利义务不对等，建议改用现房销售。

商品房预售制是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给受买者，并由受买者支付定金或房款的制度。周世虹介绍，我国住房制度改革初期，房地产开发企业普遍缺少资金、商品房供应量小，因而引入了商品房预售制度。

周世虹认为，商品房预售制早期为我国房地产行业快速发展和城市建设做出了一定贡献。但目前预售已成为我国商品房销售的主要方式，部分城市商品房预售比例甚至达到90%以上，存在的问题也开始逐渐显露。

“购房者看图纸买房，在签约时无法对房屋的真实面积、户型结构、建筑质量、周边环境、施工进度等做出准确判断。”周世虹说，个人购房者处于弱势地位，预售合同的格式条款和补充协议都很难做出有利于购房者的约定，在遇到质量问题、建筑设计变更等纠纷时，购房者不能对开发商进行有效的监管与制约。因此，他建议取消商品房预售，改用现房销售，现货交易。

同时，周世虹指出，在预售制度下，开发商将后期工程建设的风险完全转嫁给购房者和银行，易引发社会不稳定及金融风险，“开发商通过预售行为，已经完成资金的回笼，后期建设过程中，一旦出现开发商挪用资金、资金链断裂，以及可能出现的潜在市场风险，皆由购房者和贷款银行承担。”周世虹介绍，目前法院受理的破产清算案件有相当一部分都是房地产开发企业，有的地方占到50%以上。商品房预售制还增加了购房者的成本和负担，将建设期间本应由开发商承担的融资成本转嫁给购房者。

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“商品房预售变相鼓励了低水平恶性竞争，助长房产泡沫。”周世虹说，实行商品房预售制度，使得部分没有资金实力的开发商依赖预售房屋解决资金不足问题，导致房地产市场开发主体鱼龙混杂，“很多开发主体并无资金实力，完全依靠借贷和预售获得开发资金，滋生房地产投机行为。”同时，房地产企业缺乏通过提高服务水平与产品质量增加收益的动力，人为加剧了商品房供需间的矛盾，进一步推高了房价，助长了泡沫。

周世虹认为，取消商品房预售制度有助于缓解金融风险积淀、遏制风险放大，还有助于缓解购房者货款压力、减少期房风险和法律纠纷，从源头上推动楼市理性回归。

“目前取消商品房预售制度已经具备坚实的基础。”周世虹说，资本制度改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资、发行信托计划、理财产品等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。商品房预售制度取消后对开发商的实力提出了更高的要求，小的房地产企业将会被逐渐淘汰，同时还可预防恶性竞争，遏制投机行为，防止房地产市场过快、过度发展，促使开发商提高质量和服务。

“商品房预售制度确立之初的历史条件已不复存在，其弊端已逐渐显露。”周世虹建议，修改相关法律规定，取消商品房预售制度。(特派采访人员 彭旖旎)

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