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本文由微信公众号<想住成都>原创

如果一个区域新盘二手房价差达到2000-5000元/㎡，并且不限购，摇号中签率也高于50%，你会投资购买新盘吗?其实这是成都远郊(不限购区域)市场很普遍的现象!

成都的不限购区域包含:都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市、大邑县、新津县、蒲江县、金堂县，青白江区，成都代管的简阳市。

也正是由于多数位于远郊和不限购的因素，大多数购房者对于成都不限购区域的市场关注也较少。想住通过对摇号数据的监测，大成都不限购区域楼盘的摇号命中率基本维持在20-50%左右，摇中概率普遍高于成都中心城区。

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大成都不限购区域摇号中签率

远郊市场都有哪些似曾相识现象?

不管是从区域定位还是离成都中心城区的距离，成都不限购区域其实不足以成为成都市区外溢购房人群所辐射的区域，但是它却有与中心城区有些相似的市场现象。

房价增幅明显，新房二手存在价格差

据了解，在大成都十个不限购的区域中，新盘价格依然是严格受到限价政策管控，二手房不受限，其中新津县和简阳市二手房价增幅最为明显。

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新津2月二手房成交均价

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新津2月二手房成交均价(数据来源:安居客)

据统计，目前新津新盘价格普遍被限制到7000元/㎡内(清水)，新盘预售价格从4500-6500元/㎡(清水)不等，极个别装修房备案价达到8500元/㎡。二手房价格8500-12000元/㎡。同区域内新盘二手房价差3000-6000元/㎡。

简阳新城新盘备案价限制7000元/㎡内(清水)，二手房9000-13000元/㎡不等，同区域内新盘二手价差2000-5000元/㎡。

除了新津和简阳二手房价在成倍增长外，青白江区、邛崃等地二手房价增幅也较为明显，均与新盘存在不同程度的差价。

地价上浮明显

在城市外拓发展的影响下，大量开发商也追随市场而去，开启了第三圈层的布局，远郊土地价值日益凸显。

在2017年的土拍中，青白江以及新津地价上浮最明显，新津县去年10月拍出的最高楼面价为7770元/㎡，由太行瑞宏拿下。中房在去年8月拿下的一宗地块，楼面地价为4800元/㎡。

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2017年青白江、新津土拍统计

青白江区截止目前的最高楼面价为4550元/㎡，2017年大部分地块价格在3000-4000元/㎡。

在2017年以前，成都不限购区域的楼面地价在500-2000元/㎡左右，部分区域地块楼面价甚至不足500元/㎡。

虽然远郊地价上浮明显，但是对于远郊市场来讲，高价地并非是刺激房价上涨最大的因素，因为区域内土拍并不多，高价地也仅仅是个别现象。区域房价其实更多的是受到成都市场大环境、政策以及棚改的影响。

房源供应量少，棚改户购房比例较高

据想住统计，从摇号选房开始，截止目前，大成都非限购区范围内共35个楼盘获的预售证，供应住宅约10508套。个别区、市、县开出房源不足300套，巨大的供求差距导致区域内二手房源走高。

并且，2017年，如蒲江、简阳、新津等地旧城改造拆迁范围较大，并且均以货币补偿形式，导致区域内棚改购房者对住宅需求量较高。

当然，政府也针对大量的棚改购房者提供了优先选房的权利，在成都限购区内，商品房棚改户购买比例基本为10%左右。但是在非限购区，棚改户购买比例普遍较高。

统计前期项目开盘的数据可以看到:

蒲江县尉红香槟城预售共120套房源，其中84套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，仅余36套可供普通购房者选购。

简阳市滨江新城项目预售496套房源，其中350套用于棚改货币化安置住户优先选房。

以上两个项目推出的房源中，棚改户占比达到70%，普通购房者仅购买30%的房源。普通购房者与棚改户巨大的分配差异，也是导致普通购房者买房难的原因。

远郊的机遇与风险

机遇

对于被成都限购挡住的投资客，部分人会把目标转向四川二级城市，如绵阳、德阳、泸州等地。但实际通过房价的对比我们发现，四川其它二级城市的房价及房价增幅也很难超过成都远郊区域，成都远郊投资回报率还会高一些。

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远郊与川内二级城市房价对比

对于投资客来说，这的确是一个机会。远郊不限购、不限售，资金不会锁死，并且市场上二手房交易不严格，市场反应较慢，可以在预估市场风险来临前及时抛出。

风险

当然，远郊市场也有弊端，不管是从人口总量还是自身的城建规模，其都无法与四川的二级城市相比。并且由于远郊是属于成都附属的存在，受成都市场影响较大。并且其对于外来人口几乎没有吸附力，往往是为成都市区输送人口。

这样就导致了远郊区域的商品房规模小，交易不活跃。市场热度高则成交活跃，房价增幅明显，市场平稳，则需求量骤降，不好脱手。

成都远郊楼市虽然本身没有太多潜力可言，但是炒作成分也小，房价一旦涨起来，跌下去也难。毕竟类似于北京、上海等一线城市周边的郊区县房价也得2-3万元/㎡，对比之下，也不见这些附属郊区县发展潜力有成都、重庆大吧。

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