当下杭州，哪里能买，哪里是在用全款填坑! △此音频大小为1.44MB杭州的房产

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△此音频大小为1.44MB

杭州的房产，到底有多热，是真火还是虚火?

杭州的房子，对于普通本地人特别是刚需还有机会吗?

杭州的房子，对于外地人还有机会吗?如何操作?

透过现象看本质，带着问题找方法，米宅杭州考察团队，就为你说清这些问题。

回答这些问题，首先你的明白，杭州现在房地产市场的三个矛盾。

第一个矛盾:政府限价和客户预期价之间的矛盾;

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第二个矛盾:想买房客户和能买房客户数量的矛盾;

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第三个矛盾:中心城区和非中心城区供应量的矛盾。

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先说第一个矛盾。

杭州房价经过将近一年半的上涨，已经站在了历史的高位。

同时政府也两次出台了调控措施，除了常规资格限购之外，限价

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是最主要的调控措施。

然而，二手房却不能限价，于是出现了价差。

这是限价之后，2018年米宅1月杭州新房房价地图。由于根据政府备案价格做的数据，偏低一点，真正的价格应该是数据上浮10%--15%。以下城区为例，基本上价格应该在42000到47000之间(政府限价)。

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下图是没有限价的杭州二手房地图，较为真实的反映了客户预期房价，也可以说是客户心中对这个区域的估计。比如中心城区(主要指上城区和下城区)应该在50000--55000。

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--图片来源于快房网K指数研究院

很明显，新房和二手房的价差倒挂出现。

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对于主城区的房子，这个价差每平大约在5000元到8000元

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，对于热点板块项目，价差在8000到12000元

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之间。

好，这就是从2017年调控开始，杭州房地产的原始矛盾。

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新房房价比客户预期房价偏低很多，买新房，现在一买以后一卖，坐着不动就能赚到差不多小一百万。谁不动心，谁不想抢?

这是杭州市场的第一矛盾--政府限价和客户预期价之间的矛盾。

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杭州市场真正的疯狂从G20会议之后。

一开始，全国人民特别是浙江地市的购房客户，很快把市场上基本的存货扫的干干净净。

杭州本地人很有意见?杭州政府很挠头，于是调控升级:

下图就是杭州现行2018年3月最新购房贷款政策▼

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从2017年3月开始执行的调控政策，实际上就两句话:

1、杭州本地家庭最多买两套。

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2、非杭州籍一套也不允许买。

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当然对于外地人，还是放开了三个口子:

研究生可以马上落户买房;

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有社保两年的可以落户买房;

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来杭州建公司的法人在企业缴纳一定数量税收后可以买。

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这个政策执行的相当严，于是外地人暂时老实了。然而，只是行动老实了，心还不老实，毕竟这么大的价差放在这儿的。

这就是杭州市场的第二个矛盾:能买房的客户(本地有房票，有钱)较多和想买房客户(外地购房者)更多的矛盾。

但是，由于价格倒挂造成的“红包效果”，本地人只要是有房票(无房或者一套房)、有财力的人还是在不停的买买买。偏偏这时候杭州市政府开始了巨量的拆迁计划

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(亚运推动)，涉及人数40000户，补偿金额约4000个亿，所以外地人买不成了，本地依旧购买力不减。

而且本地人专挑热点板块买(比如滨江、奥体、上下城)，品牌项目买(绿城、滨江)。所以，在一些热点板块，热点项目，限价基础上连本地人都需要抢

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，茶水费涨的比房价都快，房虫挣钱比开发商还快。初期茶水费10万都算不少了，今年2月居然已经涨到了35万，甚至五十万，快赶上一套房子总价的十分之一了。在这些区域真是没房，真是开盘即清。

然而，不是所有版块都有那么多疯狂的粉丝，在一些版块，客户量实际上也不多，但是开发商依旧伪装成“开盘即清”的态势，只开盘，不平销，每次开盘只开一栋或一个单元，通过拓客把客户量搞得大大的，保证每次开盘小步快跑的去化完。

如果客户问我“开盘能选到房子吗?”销售员一定一脸诚恳的告诉他“大哥，客户太多，真不能保证，要不你去找找关系吧”。然而，你一出门还是有可能碰见这个项目的拓客小蜜蜂，拿住单页，逢人便问“大哥，看房不?我们的房这一片最好了”。在这些区域，实际上供应是相对充足，缺的反而是能买房的客户。

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买不到房，买房必找人，都是售房部导演出来的。

拿着单页的拓客蜜蜂▼

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这就是杭州市场的第三个矛盾--热点板块房子少和非热点板块客户少，供应和消化的矛盾。

好了，说了这三个市场矛盾，我们来谈谈杭州究竟值得不值得购买?能不能买到?

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对于第一个问题，答案是肯定的。

值得购买。

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新经济，互联网、亚运会、这些大概念我就不给大家说了。我只告诉我的一周后考察的直观感受，三句话:

1、我基本上已经跑完了中国的二线以上城市，杭州是我经历的所有二线以上城市中，居住舒适度最高的一个

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(个人认为另一个是青岛)，不管从气候，风景还是市政管理水平(斑马线上车让人，中国有几个城市能达到)，已经达到了中国城市的顶级水平。

2、杭州新房项目的开发水平，产品品质，是全中国最高的一个城市

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，这个没有之一，只有杭州(以后，我会有专文阐述)。

3、杭州从经济水平和前景来看，最有可能成为下一个完全一线城市

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，一旦成为一线城市，它又是中国居住最为舒适的一线城市(这一点只有深圳可以与之相比)。

所以，杭州城市如此美丽，经济如此水平，房地产从长期向好，房价自然水涨船高，这点毫无疑问。

那么下一个问题就是，能不能买到，特别是外地客户能不能买到的问题。

然而，这要看政策。

限购期的今年估计是没戏了，然而毕竟现在杭州拆迁量那么巨大，今后3年提供巨量的供给是一个定论。所以，销售压力很可能会出现在2020年到2021年，本地人购买力结束，必然引入外地购买力，限购解除也是一个必然。需要关注的时间和解除方法(比如允许本科落户)。

一旦解除，机会就来了。所以，对于一个想入杭州的外地人就要开始研究另一个问题，买哪里，去哪买。保证限购接触后，快速决策，果断下手，在市场价格再次大涨之前完成购房。

米宅调研，访谈了很多的本地专业人士并且结合实地调研，给出了2018版的“杭州购房板块指南”。拿着这份指南，你去调研会更加轻松，更有效率。

我们把整个杭州需要了解的板块分为三大类，若干小类:

?第一大类:完全不必考虑的板块

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1、城市CEO板

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主要就是指两个，第一市中心

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(环城东路、环城北路、环城西路和西湖、玉皇山围合区域)，南宋皇城老的十个城门范围之内。另外一个就是钱江新城。

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典型项目比如老城的凤起潮鸣，钱江新城的保利滨江翡翠海岸。

这两个区域属于真正的货少客多，绝对不愁卖

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，另外价格已经被炒到了非常高的高点，甚至透支完了十年的溢价空间，也就是说一买一卖中间根本赚不到什么钱。

2、根本抢不到手的爆品项目

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板块热，限价低一买一卖赚钱是稳稳。然而，茶水费已经要上了天。

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所以本地人可以看看，外地人就算了，那不是你的菜，如果你认为你上辈子拯救了宇宙，这辈子运气好到爆棚，可以试试，其他外地人就算了。包括:滨江板块+奥体板块，如金茂府，融创信达一号院，绿城桂雨江南。

3、城市烂白菜板块

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和前两类完全相反，这些属于城市中最为没有价值的区域，直到2022年还不可能通地铁的事实注定了他们被抛弃的命运，包括:瓶窑板块、崇贤板块、萧山义桥。

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?第二大类:限购解除，建议尽快上车区域

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1、

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发展潜力大，可以尽快上车。

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这类板块往往地铁已经开工，但是房价相对还比较低，有着充分的想象空间，不远的将来地铁开通之时，还有一个房价的快速拉升期。包括:未来科技城板块+大江东新城板块。

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未来科技城板块之内如果拿不到项目，不妨去板块相邻区域转一转，看一看。大江东板块现在较荒，项目较少，但是规划等级很高，如果考虑2022年之后长线投资，是非常值得关注的。

2、轨道交通已经开通但房价，性价比还不错。

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比如良渚板块，价格限到了2万到2万5，但是一路之隔的申花板块已经达到了4万，板块性价比优势一目了然。另外这些板块还包括:大良渚板块+萧山新区板块+萧山开发区板块+滨江长河埔沿板块。

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3、目前不限购板块

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，原因就不说了，由于不限购，盯着他们的是全国人民至少是全浙江人民，狼多肉少还用解释吗?包括:青山湖科技城板块+临安城区板块。风控考虑不建议本地有房票的参与。

这一大类:第一小类强于第二小类，第二小类强于第三小类，不是并列关系。

?第三大类;可以关注，占不到大便宜，掉不到大坑里的板块。

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1、主城非核心

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，即使限价，和其板块水平相比，政府给的红包不大，但是由于区位和配套

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，这个价格放在长期观察也很合适，包括:三墩板块+城东新城板块。

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2、

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属于战略预留地板块

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，这些板块的特点就是有地无政策，距离市中心交通不远或者很方便，配套基本完成或正在完成，价格一般都相对便宜，一旦有了政策支持，马上可以麻雀变凤凰。包括:之江新城板块南片+未来科技边沿区域，比如老余杭区域。

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3、其他未涉及板块，要么没房子了(比如下沙)，要么暂时还无法判断。当然以上判断，基于2018年初的调研，如果市场发生较大的变化，我们将重新判断。

最后谈一下郊县板块。

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在环杭区域，受到杭州市场影响的有多个县级市场，杭州市辖区范围内且未列入限售范围的是:临安区+桐庐县+建德市+淳安县。

可以选择临安，因为他有轨道交通规划。另一个是淳安，因为有千岛湖，所以以后将是整个华东南区域的度假地产、养老地产核心区域。其他两个没啥概念，就不推荐了。

另外两个区域，虽然不是杭州所属，但是属于环杭热点，一个是绍兴柯桥

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，距离萧山超级近，纺织产业也极为牛逼，米宅原来搞过团购，去年12000多的房子，现在已经16000，具体可看:目前，就数这个城市有漏可捡!但你们都看不到，也不愿意捡!

另外是海宁

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，属于嘉兴市，是环杭区域最靠近上海，既是著名的观潮区域，工业也很发达。未来的客户群是当地产业新移民和上海外溢刚需，未来可期。

如果外地人实在想在杭州限购期间上车，不妨考虑一下。

米宅杭州的团队正在组建，也欢迎有志之士加盟。

米宅总部小分队目前已在杭州，协助杭州团队考察杭州的房地产市场。

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