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别以为只有中国才有房奴，其实全世界都一样！。全世界|中国|gdp|中国家庭|资产|房奴---

最近，据中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)联合调查显示，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%，有人据此得出了一个令人瞠目结舌的结论——可怕!很多老百姓资产只剩下房子了!

事实真的如此吗？其实不然！

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由于民间资本投资渠道狭窄，中国家庭的资产配置亟待优化，也确实有很大的优化空间，但仅以中美两国对比，未免有失偏颇。事实上，如果再把眼光扩大点，得出的结论就截然不同。

01事实上，房子在总资产中普遍占比达60%

去年， Savills发布的报告《私人财富全球之旅》显示，2015年，在房地产、股权、债券、黄金等多种资产形式中，房地产总产值接近217万亿美元(如下表所示)，是世界生产总值的2.7倍左右，约占全球主流资产总值的60%，是国家、企业和个人财富的重要储存方式! 对世界各国来说都非常重要！

比如澳洲早在2014年就超过60%，经过过去两年的大涨，现在已经与中国基本持平，至于冰岛和挪威，则比澳洲还要高一些。挪威央行行长奥尔森在2016年IMF-WB年会期间接受《第一财经日报》专访时表示，我们非常担忧房地产泡沫。而且，从整体上看来，中国也并没有高到离谱的程度，只是存在结构性的问题。

平时大家看到的黄金，历史上总开采总量的价值仅6万亿美元，仅为房地产的1/36——在庞大的房地产总量面前，黄金顿时黯然失色。这主要是由于近年来，量化宽松的货币政策及其带动的利率下调，在压缩房地产回报率的同时刺激了全球资产价格的上涨。

高盛早在去年9月份的时候就注意到，金融资产价格的迅猛涨势，已经将美欧实体经济的名义GDP增长率（下图红柱）和通胀率地甩在了后面，而反映实体经济的真实“价格”的标杆——薪资水平、消费品价格、房价和大宗商品价格——增长速度远不及金融资产价格的“恶性通胀”。投资活动和资本增长之势已席卷世界各地的主要房地产市场，导致资产价格上涨。

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02 对于普通人而言，买房仍然是目前最好的选择

以上结论一定刷新了很多人的认知，但这就是事实，而且从逻辑上来讲，这也是比较合情合理的。

首先，购房虽然总价高，但是对比炒股、基金、黄金、期货等投资，实际上门槛偏低，没有什么技术含量，你有钱有购买资格，就可以买到。

其次，房产在当前仍是市场认可的优质资产。到处贴的抵押广告，哪张纸上没有提到房产抵押？你去银行贷款，第一句话肯定是“请问你有房吗？”！就连现在相亲，很多女孩都要求对方先得有套房。房子的优势和价值可见一斑。

最后，房产是老百姓资产保值升值的重要手段。房子买到后，不仅可以自住、出租，还可以投资等待升值，卖掉后享受增值收益。别的东西用旧了就不值钱，比如车子、电视、手机、电脑，但是房子例外，有谁见过二手房还会算折旧的吗？值得一提的是，自住的房子等到价格上涨后卖掉，同样可以照样享受增值的好处，不仅如此，还相当于你没交房租，白住了几年。

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03 中国资产配置存在严重的结构性问题，富人热衷海外置业

中国家庭总资产中，房产占比高达69.2%，接近美国的两倍，整体上来说，不是问题，因为世界平均水平都达到了60%，可是，这不代表没有结构性的问题。

全民狂欢，蜂拥购房，导致房价飙涨！这样造成的结果是，中国的房地产总价值占到了世界房地产总价值的四分之一。如果从人口上来计算，似乎还不太离谱，毕竟中国人口大约占世界的五分之一。可是，如果按照GDP来算的话，那就比较离谱了。根据IMF(国际货币基金组织)和世界银行的数据，2016年，中国GDP占世界的1/7，美国约占1/4。可是，2016年，仅卖掉北上广深的房子就几乎可以买下整个美国了!中国目前的房地产总市值/GDP为411%，远远高于世界平均水平的260%!

中国家庭金融调查与研究中心参照瑞信财富报告的标准，将个人净财富在5万至50万美元之间界定为中等收入家庭。调查结果表明，中国中等收入家庭成年人口数量为2.17亿，平均财富为12.7万美元(折合人民币约81万元)，规模和财富总额均居世界首位。但我们的成年人口中的中等收入家庭占比为21.4%，日本则接近60%。换句话说，中国的财富分配结构是金字塔形的，而日本、美国等呈橄榄形。

其实中国居民的负债率不高。在中国，资产当中有5%是负债，美国是15%。所以才有企业和政府要降杠杆，家庭要加杠杆的说法。但是由于贫富差距大，这使得北京、上海、深圳等地的房地产在家庭资产中占比高达85%！深圳在930调控前，居民平均存款一度为负数。当老百姓富得或者穷得只剩下房子了，这显然是不合理的，对中国经济也是一个定时炸弹。

根据美联储的数据，截至2016年二季度，美国家庭的总财富为89.1万亿美元，其中拥有的房地产净资产值约为15万亿美元(25万亿美元的房产减去9.5万亿美元的房贷债务总金额)，占净资产的不到1/5。当然，其全部的房地产/主流资产依然很高，但是很大一部分物业是被机构持有的(民众通过投资REITs等间接持有物业)。

美国房地产占美国GDP的12%左右，相比之下，中国只有6%左右。可是，2015年房地产投资占到GDP的14.2%，而在2006年美国房地产泡沫的高峰时期，美国的房地产开发投资也才8.9%而已。这也是比较离谱的地方。

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对于想在这个行业长期干的开发商来说，也比较痛苦，因为房价涨，地价涨得更快。孙宏斌就直言，现在房地产行业是套利性亏损，花1万拿地，房子卖2万，接着又用3万拿地，行业风险很大。

近年来国人确实越发重视海外资产配置，特别是富人，富人钱多，不可能都买房或者不可能都在中国买房，资产需要多元化配置。而在众多海外资产配置标的物中，不动产最受青睐。

根据戴德梁行统计显示，2016年中国海外房产投资额高达383亿美元，是2010年投资额的10倍以上。之所以有如此之快的增长速度，一是由于国内资产收益率不断下降，房产市场政策愈发收紧，风高路险；二是人民币的持续贬值及较低的海外贷款利率水平。预计未来10年间，中国高净值人群将有约30%的海外资产配置需求，投资需求复合年增速预计为20.6%，投资金额预计将达 3.27 万亿元。

美国是中国投资者的首选地，2016年中国对美投资总额达到183亿美元，比2015年增长了四倍以上。英国方面，中国投资者借英镑走低的优势投资总额同比上升了32%。至于加拿大，更是曝出中国留学生1.5亿人民币购买温哥华最贵豪宅，激起加拿大民怒……过去一年，温哥华地区独立房屋基准价格涨了30.1%!若非中国对资本外流的控制力度加大，2017年中国对外房地产投资要持续增长。

因此，说来说去，其实全世界都差不多。当然，不排除另外一种可能，那就是全世界都是有问题的。