2月中国住房市场发展月度分析报告发布日前

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日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布2018年2月中国住房市场发展月度分析报告。报告认为，由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。

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报告显示，2018年1月大数据房价指数监测发现，北京、上海等房地产龙头城市房价持续稳中有降，热点二线城市房价总体趋于平稳，环京超跌板块出现止跌回涨。

2018年1月，作为中国房地产市场龙头与风向标的北京、上海房价稳中有降，其中北京房价环比继续下跌了0.53%，而上海房价与上月基本持平。房价水平居二线城市之首的厦门，2018年1月房价环比下跌了1.68%，居样本城市跌幅首位。此外，惠州、苏州、佛山、合肥等城市，房价也出现了轻微的环比下跌。前期热点城市房价大多趋于平稳，房价环比涨幅超过2%的仅有成都、廊坊(燕郊)两个城市。其中廊坊(燕郊)房价在2017年5月以来持续的大幅下跌后，近两个月房价止跌回升。

从同比涨跌幅看，廊坊(燕郊)、天津、北京、合肥、上海房价均低于一年前的价格。其中廊坊(燕郊)同比下跌28.56%居样本城市首位，结合廊坊(燕郊)房价走势，可知2017年1月至4月期间的廊坊(燕郊)购房者基本跌去首付或更多。天津、北京、合肥、上海同比分别下跌9.23%、5.75%、1.67%、1.52%。一二线城市房价走势分化显著，成都、杭州、西安3城市近一年房价均上涨了50%以上，其中成都同比上涨70.33%居样本首位。

从租金水平看，2018年1月，北京、深圳、上海居样本城市租金水平前三位，月租金中位数分别为6800元/套、5500元/套和4800元/套。但也有石家庄、烟台、廊坊、惠州、合肥等城市月租金中位数在2000元/套以下。从房价租金比看，北京、上海、深圳等一线城市并不是中国房价租金比最高的城市。2018年1月样本城市中，房价租金比最高的为厦门，其房价租金比为1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金简单回本。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。而北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价租金比分别居样本城市第14、7、8、13位。样本城市中，房价租金比最低的分别为大连、沈阳和重庆，房价租金比均在400以下。

报告分析认为，从国家中长期区域发展战略看，中央政府致力于抑制特大城市过度扩张和促进区域均衡发展，这将对一线城市房价构成中长期利空。雄安新区的设立、特大城市人口疏解等重大战略的实施，均表明了中央政府对于促进大中小城市协调发展的决心。从短期政策看，抑制住房投机炒作、促进房地产市场向居住属性回归仍将是一线城市住房政策的主线。2016-2017年，一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。2018年它们仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。从融资环境看，金融去杠杆进程深化、购房按揭贷款利率显著提升，将显著抑制房价回升。基于长短期政策利空及融资环境趋紧因素，预计北京、上海等一线城市房价仍短期将延续当前跌势，难以出现有力反弹。

另一方面，二三四线城市从中长期看显然是国家区域均衡发展战略的获益者，其基础设施水平及居住环境得到迅速改善，这在一定程度上从价值层面支撑了其房价的上涨。二三四线城市购房政策也相对宽松，部分城市去库存政策尚未及时调整，这使得它们承接了一线城市房地产投资的溢出。经历了2017年的快速上涨，其住房去库存进程已经大体完成。但由于短期购房金融环境的不断趋紧，二三四线城市房价短期涨势也将受阻。三四线城市潜在供给能力较高、已售空置现象较严重的市场特性，将抑制房价短期的进一步上涨。此外，棚改货币化安置政策的逐步淡出，也将对快速上涨的二三四线城市房价起到釜底抽薪作用。预计前期房价快速上涨的二三四线城市房价涨速将延续下降态势，部分城市房价将出现下跌。

对此，报告提出了相关政策建议。

一是降低棚改货币化安置比例，尽量采取实物安置方式。2017年三四线城市房价的猛涨，棚改的货币化安置政策起了很重要的推动作用。三四线城市的市场容量较小，大量安置家庭用高于市场价的补偿金进入市场集中购房，迅速推高了短期房价，并使得补偿金的实际购买力下降。

二是保持政策定力，维持调控政策的延续性与稳定性，同时加强对三四线城市房价的监控。基于人口众多、居民生活水平不断提高和可用建设用地不足的现实，只要土地政策不发生重大变化，中国城市住房市场的供求矛盾将长期存在。抑制投资投机性需求的政策方向不应发生改变，。限购、限贷等行之有效的投资投机抑制性政策尚不具备退出条件。过去一年，三四线城市房价也出现了大面积的快速上涨。相对于一二线城市，三四线城市房价上涨更容易出现泡沫化现象。需要加强对三四线城市房地产市场稳定性的监控，督促其根据市场发展与供需结构变化及时出台稳定市场政策。

三是与租购房同权的推进相配套，加大基础公共服务的供应能力。租购同权的提出，对于住房市场长效机制建设具有关键性意义。但在基础公共服务不足的条件下，租购同权的推进也可能引发租金上涨。这需要破除制度障碍，多渠道吸引社会资本参与基础公共服务领域投资，不断扩大基础公共服务的供应能力。

四是深化土地制度改革，做好农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。2018年是中国住房制度改革的攻坚年与关键年，而土地制度特别是农村集体土地制度改革是决定住房改革成败的关键性制度。利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房是一项具有伟大历史意义的改革尝试，它同时涉及集体土地开发利用和发展住房租赁市场两大长效机制关键性议题。如果运用得当，可以从根本上改变中国城市住房市场的高房价格局。短期内需要在总结经验基础上稳妥有效推进，同时注重解决好如何与“小产权房”划清界限这一难题。