收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种收益性房地产获取收益的方式

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收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益；二是基于营业收入测算净收益。

在英国，将前一种情况下的收益法称为投资法，将后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。

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1.基于租赁收入测算净收益

基于租赁收入测算净收益的基本公式为

净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用

即，净收益的基本计算过程如下

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（1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。

（2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。