世联研究万亿级“租赁市场”落地开花，理想与现实谁将被打败?
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宵闹元宵是中国节日民俗活动，起源于汉代。正月是农历的元月，古人称夜为“宵”，所以称正月十五为元宵节。正月十五日是一年中第一个月圆之夜，也是一元复始，大地回春的夜晚，人们对此加以庆祝，也是庆贺新春的延续。元宵节又称为“上元节”。
祝您元宵佳节心圆梦圆、事事皆圆!
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2018年1月16日，国土资源部、住房城乡建设部批准同意了沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。继去年深圳、广州、上海、北京等一线城市广泛深入布局租赁市场后，近日，南京、天津、广西、成都、佛山等地纷纷明确加大力度培育、发展租赁市场!发展住房租赁市场是政府的重要举措，如果说2017年是租赁市场的布局年，那么今年，将是发展完善租赁市场体系、快速步入新时代的一年。本文将从研究者的水准，通过对发展住房租赁市场的原因、现状分析、租售权利对比剖析，带您全方面了解租赁市场。
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>>为何要如此坚定的发展住房租赁市场?世联研究万亿级“租赁市场”落地开花，理想与现实谁将被打败?。世联|租赁市场|现实|落地开花|理想|住房---
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一、引导住房回归居住本质的要求:
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住房具有居住和资产双重属性，居住是住房本源、首位的属性，资产属性则是其派生的属性。一段时间，部分一线和热点二线城市房地产市场异常火爆，人们为了追求房子“低买高卖”的差价收益，把住房当做一种投机性资产，致使这些城市房价迅猛上涨，住房偏离了自身的使用价值和真实价值，逐渐脱离了居住的属性。在这种背景下，中央经济工作会议上政府明确提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”，直白而深刻地阐释了住房的定位，明晰了住房居住的本质属性。“房住不炒”具体来说便是要实行购租并举，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展，引导住房回归居住的本质属性。
二、促进房地产市场均衡发展的要求:
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根据CREIS中指数据机构发布的《中国房地产市场2016总结与2017趋势展望》，当前我国房地产市场城市分化运行明显，无论从土地市场来看还是从房价来看，不同层次城市房地产发展水平均存在明显的差异。
一二线重点城市土地市场过热、房价高企，三线城市“价格洼地”、仍处于去库存阶段的分化特点，决定着我国房地产市场不能实施“一刀切”的政策，而是应当因城施策，积极构建“租售并举”的市场，打造多层级住房供应体系，促进房地产市场健康、协调、平稳发展。
三、推进城镇化快速发展的要求:
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根据国家统计局数据显示，2016年我国城镇人口占总人口比重(城镇化率)为57.35%，城镇常住人口79,298万人，我国城镇化正处于快速推进的进程当中。城镇化的发展使得大量劳动力流动到城市，产生了大量的住房需求。这部分流动人口中有部分是刚进城不久的外来务工人员、部分是刚工作不久或者是刚毕业的大学生，他们难以在较短时间内负担城市高昂的房价，租赁住房成为其过渡性住房的合理选择。着眼于此，政府深化住房制度改革，确定了培育和发展住房租赁市场的措施，加快改善居民，尤其是城市新居民的住房条件，推动住房租赁市场的良性和健康发展，从而促进城镇化的快速发展。
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>>住房租赁市场发展现状世联研究万亿级“租赁市场”落地开花，理想与现实谁将被打败?。世联|租赁市场|现实|落地开花|理想|住房---
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一、相关政策出台频繁
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2017年中央提出健全购租并举的住房制度，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制，从2017年到2018年，从中央到地方政府均频繁出台相关政策，楼市迎来租赁政策密集发布期。
2017年国家层面出台的相关主要政策要点
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资料来源:根据“招商证券”等网站资料整理
限于篇幅，上表仅列举了今年国家层面出台的与发展住房租赁相关的主要政策，据媒体不完全统计，包括北京、广州等逾20多个省市已出台了住房租赁实施细则，住房租赁市场正在获得国家部委、地方政府的双重支持。
2018年1月16日，国土资源部、住房城乡建设部批准同意了沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。继去年深圳、广州、上海、北京等一线城市广泛深入布局租赁市场后，近日，南京、天津、广西、成都、佛山等地纷纷明确加大力度培育、发展租赁市场!发展住房租赁市场是政府的重要举措，如果说2017年是租赁市场的布局年，那么今年，将是发展完善租赁市场体系、快速步入新时代的一年。
二、住房租赁市场发展潜力巨大
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人口流动量大，城市租赁空间巨大。
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中国人口基数庞大，随着近年来城镇化不断发展，城市流动人口量不断增加。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告(2015)》，2015年，我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每六个人中有一个是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口。而在一线城市，人口流入更显密集。以深圳为例，根据深圳市统计局公布的数据，2015年末，全市常住总人口为1,137.89万人，全市常住人口中，流动人口为887.87万人，占78.03%，存在着巨大的租赁服务市场。
供地数量模式改变，住房租赁市场将有作为。
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今年4月，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(建房[2017]80号)，提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。对于房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，对于去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。与此同时，近期土地竞拍市场上出现了多宗土地限制最高价、须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100%自持，有的地块的自持期限高达70年的现象。
供地数量模式改变，一方面可以在一定程度使热点城市的地价、房价“降温”，另一方面鼓励开发商自持物业，有助于增加未来租赁住房的供应，推动租赁住房的建设发展。
消费观念有所转变，助力住房租赁发展。
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一直以来，“住房自有”、“以房养老”的消费观念深入人心，然而，根据住建部数据，目前通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上，年租金突破1万亿元。另外根据 “培育和发展住房租赁市场研究”课题组于2016年发布的一项《住房租赁市场基本情况调查》显示，“从租赁人群的基本情况来看，八成以上为35岁以下的年轻人，八成以上的为大专以上学历”。不难想象，随着社会进步与发展，人们的观念将逐步从购买住房向购买、租赁住房并举转变，且年轻人口将为主力人群。消费观念的逐渐转变，租赁需求的不断升级，对于房地产开发企业而言将是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要机遇。三、住房租赁市场发展痛点
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法律保护缺失，租售权利不对等。
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发达国家住房租赁市场的统一特点是法律法规健全。比如日本通过先后颁布《住房金融公库法》、《住宅建设计划法》等法律，干预住房租赁市场[1]。而我国目前没有一部专门针对“租赁权”的法律，已经出台的《城市房地产管理法》、《合同法》中涉及的房屋租赁内容也较少。由于缺乏专门的法律，“租”的权利界定不明晰、保护条例不明确，与“售”的权利在法律地位上存在巨大差异，例如买房可实现“住有所居”，但现实生活中承租方的权利很难得到切实保护，法律保护缺失进一步带来的是安全感和归属感的缺失，也将影响培育住房租赁市场。当前政府提倡构建“租售并举”的房地产市场，“租”与“售”两种权利是发展住房租赁市场进程中一个必须面对的核心问题，下文将对租售权利的对比作进一步的剖析。供给保障不足，房源资金现难题。
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据相关研究，发达国家和地区的租赁住房比重一般较高，如德国租赁住房率为58%，纽约市总租赁房套数接近住房存量的三分之二[2]。而据链家研究院今年发布的《租赁市场系列研究报告》显示，目前我国房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右，租赁房屋4,600万套，针对1.6亿人群的需求，供给上有很大的提升空间。供给保障不足，房源和资金是两大难题。一方面，目前我国住房租赁市场上的房源主要来源于个人提供的住房供应，缺乏大型的专业机构统一运营、管理，难以规范管理、产生规模化效益;另一方面，和建成房屋即出售的“短平快”模式相比，投资租赁住房需要长期占用资金，以往的金融政策缺乏相应的配套支持。再者，根据网信证券发布的一份研究报告，一线城市二手住宅租金回报率呈逐年下降趋势，目前北京、上海、广州、深圳四个一线城市的租金回报率平均为1.52%左右，走低的回报率致使发展住房租赁的市场积极性较低。
缺乏统一平台，监管力度不够。
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由于目前我国住房租赁供应多为个人零散供应，房源信息、租金、租赁税费计算等情况均不透明，存在很大的自主性，相关部门也难以对租赁行为进行监管。目前尚缺乏一个公平、公开、透明、成熟的租赁交易服务平台，便于政府加强对住房租赁市场的监管。03
>>“租”、“售”权利对比分析世联研究万亿级“租赁市场”落地开花，理想与现实谁将被打败?。世联|租赁市场|现实|落地开花|理想|住房---
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法律保护层面“租售”权利对比表
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表所列举的仅仅是法律明文中涉及的一些权利，如法律规定完全产权状态下，房产权属人享有完整的占有、使用、抵(质)押、收益、处置等权利，而对房屋承租人而言，法律没有明确规定其占有、抵(质)押权的同时，对于使用、收益、处置等权利也只是为保护房屋权属人权利而具有的限制部分权利(物权法优先)，换言之，房屋承租人享有的都是有条件的权利。
对于房屋所有人及承租人而言，上述法律所涉及的五种基本权利差异巨大，带来的附属权利及社会地位的差异更是难显公平，现今拥有房产不仅代表了权利、财富的象征，也是社会地位、亲情关系中家庭地位的象征。拥有房产所有权不仅享有居住权，可以享有物业周边交通、医疗、教育、环境等设施配套的权利，同时还可占用社会资源，如拥有当地住房可以享受办理入户、入学等相关政府性民生政策福利。
长期以来，国家发布的政策法规多与房地产持有权利相关，《物权法》、《公司法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等和房产相关的法律法规多达23种，加上租赁市场自身的发展存在诸多痛点，致使租赁市场的关注度远不如一二手房地产市场，但是随着国家、地方政府有关租赁政策细则的不断出台、完善，未来房地产市场发展将会在借鉴前30多年房地产发展的经验上发展房地产租赁市场，租赁市场将迎来其发展的春天，与房地产相关的行业也将迎来新的发展契机。
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