3·1昆明楼市调控最全解读:宽进严出，遏制炒房 ABCDFGHJKLMNQST3月1日

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ABCDFGH

JKLMNQST

3月1日，昆明市政府发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称为通知)，通知共10条内容，被业内成为"昆十条"，其中限购的区域除了呈贡新区，还有昆明主城区二环内及广福路以南区域，并相应提高了公积贷款首付比例。而这些政策对昆明市场的作用在哪?对未来房价走势又会有什么影响呢?

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看点

先看政策背景:

(1)十九大会议精神坚持"房子是用来住，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。"

(2)2月，云南省人民政府出台《关于促进经济持续健康较快发展22条措施的意见》，''稳定购房消费，促进住房租赁消费，全面落实国家和省促进房地产市场平稳健康发展的系列政策。支持改善性住房需求，抑制投资投机性购房，推动农民工和农民进城购房。"

(3)从2015年开始，昆明坚持去库存战略，通过这三年的努力，成效明显。在昆明统计局发布的《2017年昆明市经济发展综述》里，2017年昆明商品房销售面积1827.25万平方米，同比增长20.1%;商品房待售面积604.63万平方米，比上年末减少118.44万平方米，下降16.4%。

(4)根据国家统计局数据，从2016年6月份开始截止2018年1月份，昆明新建商品住房的价格已经连续上涨20个月，2017年涨幅全国第一，2018年1月全国第二;

政策全解读

"昆十条"政策，显然是希望给连涨20个月的昆明房价一盆冷水，那政策背后又有什么呢?

(一)调整新建商品住宅限购政策

加强昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区(以下简称"主城五区和三个国家级开发区")房地产市场调控力度。其中，对主城二环以内、呈贡新区及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的昔年商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易。

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解读:

首先:从覆盖区域看，昆明主城区部分区域，主城二环内及昆明广福路以内区域，这两大片区可是昆明房价最具代表性的。从限售区域来看，限购拉长了新房交易时间，而次新房也在限售范围，那么限售区域内可上市交易的房源更少，在未来一段时间内，房价也自然会物稀而价更高。

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昆明限购区域(图片来自搜狐焦点网)

呈贡新区由之前的2年限售【昆明限售开启:呈贡新区新购住房限售2年 | 附专家解读】时间再次升级到3年，时间拉长，影响叠加。2年的限售意义并不大，毕竟从交易税费，但对区域置业的心理抗性影响更突出。

其次，"新建商品住宅"，所谓的"新建"在我的理解是首次网签备案的新商品住房，二次更名过户(其实就是二手房)不在此范围。

而"商品住宅"指的是70年产权的住宅，含普通住宅、洋房、别墅。当然包括综合体中的住宅产品。也就是说，商铺、写字楼、车位都不在限售范围之内。

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房产证上的登记时间

最后，关于限售时间，取得不动产权属证书满3年。这里的时间相信会有很多疑问，【我认为】有两个时间:一是不动产权属登记证书上登记的时间，另一个是购房完税发票上的时间，两个时间谁更早就以谁的时间为准。

也就是说如果在2018年3月1日前取得不动产权属证书或者完税发票是2018年3月1日前的，是不在限售范围。

(二)完善差别化的住房信贷政策

经中国人民银行昆明中心支行会同云南银监局知道云南省市场利率定价自律机制，对主城五区和三个国家级开发区的差别化住宅信贷政策做出调整。各银行金融机构要认真贯彻执行，严格落实差别化房地产信贷调控政策，配合做好昆明市房地产调控工作，促进昆明市房地产市场平稳健康发展。

信贷政策的收紧，无疑是调控工作的核心。差别化住宅信贷政策会在后续出台，果不其然，在"昆十条"发布当天，针对《昆明市商业性个人贷款最低首付款比例调整方案》就出台了:其中，首套房首付20%，二套房首付比例45%，三套停贷。2018年3月2日起执行。

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该政策均以家庭为单位，二套房是认贷，三套是认房(支持全款)，对首次置业者依然执行20%首付，这是最大的鼓励和支持，而多次置业者则被提高了门槛。

在3月2日前，购买二套房的用户在规定的银行递交个人住房贷款申请并被银行受理的，依然按照二套房最低30%首付比例执行。

至于房贷利率目前各大银行也基本都在基准利率做了上浮。

(三)调整住房公积金政策

住房公积贷款最高额度由"单职工缴存家庭40万元，双职工缴存家庭80万元"下调为"单职工缴存家庭30万元，双职工缴存家庭50万元"。

设置住房公积金个人住房贷款轮候期，轮候期为两年(即缴存人上一笔公积金贷款还清后，两年后不再受理公积金贷款申请。)

调整公积金首付款比例。对缴存职工家庭首次使用住房公积金个人贷款购买住宅的，原则上最低首付比例为20%;对再次申请使用住房公积金个人贷款购买住宅的(含原有一套住房贷款已结清)，最低首付付款比例不低于50%，贷款利率不低于同期首套住宅的公积金个人贷款利率的1.1倍。

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这政策应该算是"昆十条"中最具争议的政策。

对于购房者来说，使用公积金贷款买房无疑是节省成本的重要举措。为了体现了对缴存职工贷款权益的重视。在去年年底，四部门联合发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，要求房地产开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。但在目前的昆明市场，能支持使用公积金贷款的新盘小区也是寥寥无几。

从目标客群上看，公积金的额度降低，很大程度上会误伤一大波工薪阶层。

总结一下目前在昆明使用公积金贷款买房，需缴存满一年，贷款额度最高30万(双职工50万)，首套房首付比例20%，二套房首付最低50%，利率上浮10%(即3.575%)，且设置了2年的轮候期。

其实，昆明住房公积金也有自己的无奈和苦衷，那就是公积金额度相对有限的现实问题。

从2016年以来，昆明住房公积金的使用率和个人贷款率都处于高位运行状态，在2017年个贷率已经处于86.27%，而缴存率却不容乐观。昆明公积金对缴存时间在2017年已经连续调整过两次，从最早的缴存3个月且开户满3个月调整到6个月再到1年时间。

(四)加大土地供给，盘活存量土地

(六)促进项目开发建设，加快商品住宅供给

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2017年4月1日，住房城乡建设部及国土资源部就要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

按照昆明锐理数据，昆明商品住房库存，去化周期在6.6个月，如果按照克而瑞时间更短，只有4.4个月。而根据《2017年昆明市经济发展综述》，2017年昆明商品房待售面积604.63万平米，按照2017年昆明商品房销售(1827.25万平)速度计算，不及4个月时间。

四和六放在一起，一方面闲置土地的清理处理，盘活存量土地;另一方面则对"三旧"和大项目给予规划审批更为灵活的操作，加大商品住宅用地的供应。

(五)进一步加强预售许可环节的土地抵押管理

企业在取得商品房预售许可证后6个月以内必须解除土地抵押。一方面是，房企已经取得预售许可证，预售的房地产可以进行抵押，如果继续将土地抵押就是重复抵押了;另一方面，开发商不撤销土地抵押的，则会影响购房者的不动产权属证书办理。

(七)适时推出限价商品房

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限价商品房，早在2013年就提出昆明建设保障房42615套。其中公租房14659套，棚户区改造17956套，廉租房4000套，限价商品房6000套。

子君村就是当年限价商品房的代表，要求取得不动产权属证书5年内不得上市转让，转让需缴纳一定的土地收益等价款。

当年的6000套也并没有对昆明商品房市场的影响有限，由于限价商品房对申请条件及转让年限都做了相应的限制，未来产品的只会分流中低收入住房困难家庭及重大产业落地项目配套职工，对商品房市场的影响也会有限。

(八)加大房地产市场整治力度

这个整治力度三令五申了，尤其对于捂盘惜售、哄抬房价等行为予以打击，希望真的能贯彻到底、执行到位、让每一位购房者都能得到公开、公平、公正的选房机会。

(九)培育租赁市场

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租赁市场，由于缺乏政策、服务与资金支持，任重道远啊!而且未来还有很多问题值得研究探讨。比如，如何满足家庭在不同生命周期、发展阶段的不同住房租赁需求?租赁住房的质量如何保证?租赁住房需要什么样的社区环境，需要哪些配套服务?

政策对市场对房价的影响?

最后，相信很多人都关心的问题，"昆十条"对市场对房价的影响:

1、限售不是限购。其实是宽进严出，但限售很难对投资行为形成屏障，首付比例提高、利率上浮对这类客群影响有限。

2、在其他城市调控的背景下，昆明不限购的事实，依然会形成购买需求。

3、短期看政策，长期看人口。2020年昆明850万人口目标，"昆十条"无疑为昆明的落户政策做了全国性的广告代言。

4、限购区域，从供需关系上看，在未来一段时间会形成需求大于供应的局面，价格会有继续走高的可能。

5、首套房获得政策最大化支持，其实是为首次置业者预留了上车时间，建议买房趁早;

6、巫家坝区域、草海区域均不在限售范围，去年是焦点，今年依然是焦点。

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