房产空置税听起来很美好但根本无解银库金融副总裁齐俊杰216 03/01 20:

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银库金融副总裁齐俊杰216 03/01 20:08

最近，又要开大会了，一些观点又是扑面而来，这其中九三学社就提出，加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税，减少空置和“捂盘”。

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来源:齐俊杰看财经(ID:qijunjie82)

房产空置税听起来很美好但根本无解

最近，又要开大会了，一些观点又是扑面而来，这其中九三学社就提出，加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税，减少空置和“捂盘”。

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这其中房地产税立法说过很多次了，是个明显的方向但是急不得，老齐看空楼市，但也觉得房产税这个东西2020年之前还是不太可能出来。这帮人且研究呢，毕竟这意味着整个政府的收入结构发生变化，如果不找到一个万全之策，肯定是不敢越雷池一步的。万一弄得跟股市熔断似的，刚开始没几天就崩溃了。那这事以后还就别想了。所以我也支持他们慎重慎重再慎重，不但要考虑方法，还要考虑平衡，最好是减税和加税并举，总量不变，不增加人民的负担。

今天咱们主要谈谈空置税，这几年空置税这个事的呼声愈来愈高，你的房子空置就是资源的浪费不但跟你有关，还是社会资源的损失所以就该接受惩罚性措施，这看起来很完美，压力也很小。但其实方向正确却非常困难。比如空置的房子分为两种，一种是开发商捂盘惜售，整个楼都在那空着，坐等房子涨价他再卖，这种事屡见不鲜。第二种是炒房客买来房子坐等升值，让房子处于空置状态，

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首先我们还是看第一种，开发商捂盘惜售，这是最应该征收空置税的，那么这个需要有个定义，那就是竣工并取得销售资格，而不销售的房子叫做空置，你要对他征税，那么问题就出来了，他不竣工不就完了吗?就差一点点，他就是拖着不弄好，你同样拿他没辙，等他什么时候想卖了，再把这一块完成!所以上有政策下有对策，你要收税，就要先有定义，定义中间他就有了找漏洞的机会。所以这事增量恐怕你打击不到，只能征收存量，但法的原则又是不溯及既往，你之前没说，现在边打牌边改规则，突然要对人家征税，这事似乎也有点说不过去。当然你可以说出很多的理由，比如为了维护市场的有效运转，合理利用土地资源，引导房地产资源最大化等等理由，还是那句话你只能调整存量，而不能调整增量，之前捂盘惜售的你可以去收税了，但以后他会换个花样继续捂盘惜售。

其次，炒房客买来的房子，不住不用不租，甚至不装修，纯粹坐等升值，这时候你收空置税就更难了。这倒不涉及增量和存量的问题，但对于空置的认定，同样非常困难，反正光靠出租车司机晚上数灯是肯定不行的。他买来房子不住，你去收税，他会说我只是暂时不住，马上就会启用。那我们用高科技方法，用一户的上下水，电表，燃气表，有线电视的使用情况，然后配合物业的监督，能不能解决空置房的认定呢，同样很困难。现在都智能家居了，远程控制，甚至设定程序让空调每天转几个小时，那么电表就会有数据，上下水同样如此，开放一个水龙头，一直流水，就有了上下水数据，这反而极大的浪费了水资源。至于物业，他们也是会被收买的，唯一可信的就是燃气表，但人家干脆说不做饭，甚至装修的时候，干脆不装燃气灶，你拿他一点辙都没有。所以数据认定根本行不通，会发生极大的争议。

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其实，收取空置税的目的，就是让大家把房子尽量出售，出租，别在那闲着，因为如果买来就是囤积，那么盖多少套房子也不够住，所以必须做出积极地引导，但空置税的难点不在于税，而在于对空置行为的认定，在全世界都没有成功的先例，澳大利亚实施过空置税，一年内6个月无人居住的房子就要交税，税率是房产增值部分的1%，而辨认方式主要是业主主动报税，然后辅助手段是用水量，用电量和上网量，最重要的监督手段是邻居检举揭发。但我们刚才说了，通过智能设备会让所有的辨认手段失灵，然后收买你的邻居，最后就相安无事了。

所以，综合来看，征收空置税，基本上是无解的难题，你现在的极限就是，把当前还捂盘惜售的处罚掉，其他的无论是以后的空置还是炒房客的囤积，你都打击不了，如果只是为了打击捂盘惜售，实在没必要增加一个税种了，直接罚款似乎效率更高。所以咱们就不要在这种事情上瞎捉摸了，多学学那些成功的经验，明明河上有桥，就不要下水摸石头了。按照美国模式，把房产税设计好，空置问题就基本能够得到解决。每套房子都交税，他放在那成本巨大，自然也就会想办法出租。

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