冷眼看石家庄楼市:\＂暴涨\＂再见 \＂崩盘\＂妄想 [导读]《2018年1-2月中国房地产企业销

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冷眼看石家庄楼市:\"暴涨\"再见 \"崩盘\"妄想。石家庄|楼市|再见|妄想|崩盘|暴涨---

[导读]《2018年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜》中，TOP100房企1-2月累计业绩同比大幅增长了45.1%，其中业绩前三的企业流水均已超过千亿。放到石家庄，房价"暴涨"没戏，"崩盘"更别想!

年前相关部门也强调，石家庄的“房地产调控”政策不会放松，同时三元厂址两宗地块也被荣盛高自持比例竞得。而在银河房产的调查中，各家银行的房贷利率折扣仍处于高位。不论是政策面、金融面还是人口方面，似乎都是对房地产市场的不利因素。

而在2月28日，克尔瑞发布的《2018年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜》中，TOP100房企1-2月累计业绩同比大幅增长了45.1%，其中业绩前三的企业流水均已超过千亿。

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让我们来看看两组官方的数据。

2018年1月，财政部公布了2017年财政收支情况:其一:1-12月累计，全国一般公共预算收入172567亿元，同比增长7.4%(不含土地出让);其二:1-12月累计，全国政府性基金预算收入61462亿元，同比增长34.8%(国有土地使用权出让收入相关支出51780亿元，同比增长37.1%)。

而在2016年发布的财政收支情况中，1-12月累计，全国一般公共预算收入159552亿元，比上年增长4.5%(不含土地出让);1-12月累计，全国政府性基金收入46619亿元，比上年增长11.9%(其中国有土地使用权出让收入37457亿元，同比增长15.1%。)。

数据中不难发现政府以税收为主的一般公共预算收入仍然增长，但是地方政府手里的钱增长幅度更大，国有土地使用权出让收入的涨幅更是翻了一倍还多。

再来看看河北省的相关数据，在河北省财政厅发布的《关于河北省2017年预算执行情况和2018年预算草案的报告(书面)》中显示:全省收入2418.3亿元，完成预算的154.6%，增长52.9%(主要是国有土地使用权出让收入增长59.8%)。国有土地使用权出让仍是地方财政收入增长的主要增长点。

有业内人士曾表示:随着楼市逐步降温，及企业土地补库存逐步完成，部分城市“卖地”的收入明年肯定是下降的。但是就石家庄的房地产市场而言，2017年只是“品牌房企”进驻元年，研究机构数据排名Top10的房企在石家庄“拿地”的布局才只是刚刚开始。

截止3月1日，石家庄市还未曾公布详细的财政收支情况，但是从2017年1-6月的预算收支情况表格中不难看出，国有土地使用权出让金收入上半年已经同比增长50.9%。国有土地使用权出让金的收入已经成为石家庄财政收入增长的重要一环。

从这个角度来说，对调整期想着“崩盘”的人只能说:呵呵，不存在的!

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地价:石家庄特色的“面粉更贵”。

石家庄土地收入提高的背后，“地价”的上涨是无法忽视的原因。

2008年，石家庄正式启动了“三年大变样”，城中村的集中拆迁改造也是在这一年打响。一座座高楼拔地而起，石家庄市区也确实像重生一样迅速的发展起来。十年过去了，在现在的房地产市场仍然留有相当多的历史遗留问题。

2018年2月6日在石家庄市第十四届人民代表大会第三次会议上，石家庄市人民政府市长邓沛然作的政府工作报告里提到:房地产遗留问题涉及的39万户，已解决30.5万户，占总数的78.1%。在银河房产的网友中，也不乏受累于部分项目的长时间拖延，或低价抛售转嫁风险，或借钱买房继续等待。

在相关部门开展“房地产专项整治”行动中，相关部门为房地产开发企业开辟了相关的绿色通道。即使这样，很多的房地产开发企业也因为“资金”或者“实力”的问题无法配合，部分企业甚至摆出了一副“老赖”嘴脸。另一部分想要负责任的“企业”也因为当初房子卖的太便宜，远低于后期补齐土地手续费用，这样石家庄“特色的面粉贵于面包”也让部分房地产开发企业无以为继。

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曾经有业内人士表示，石家庄地价的上升预示着城市价值、区域价值的提升，而高于曾经售价的房源也只能将成本分摊到购房者的头上。这样的项目开发程度低，位置较好的还能找到急于布局石家庄的“品牌房企”抱大腿合作开发;开发程度高，位置稍差的项目也就只能让“购房者”补交部分房款来转移资金压力，而这一类项目之于购房者，交钱不甘心，不交钱没法住新房。

另外地价也是导致房价上涨的一个重要原因。毕竟开发企业不是圣人，不会干亏本的买卖，“地价”最终还是要转嫁到购房者的头上。

银河房产仍记得2017年土地出让活动中多次出现且十分“有趣”的一幕:主持人在竞买者竞价是不断提示“已经可以了啊!”“已经到极限了啊!”“土地多得是，要理性!”，而在公共交易中心外每次也会都有很多搬着马扎盯着来领竞标文件的人探听口风，毕竟一次加价能让老板“损失”不少钱。

房企不好过，购房者当然也不好过。

土地还能支撑石家庄房价的上涨么?

每次楼市的调整期都让大半的购房者开始幻想“楼市崩盘”，但是坚挺的“楼市”从未让人遂愿。而2018年楼市的政策导向仍是“房子是用来住的”不鼓励投资。

近日，在中华人民共和国国家统计局网站发布《2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中，石家庄新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.1%，二手房住宅销售价格指数再次环比下跌。

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在银河房产的实地探访中也发现，房价在石家庄实施了相关的楼市调控政策后，确实没有明显的上涨，甚至在楼市出现了久违的“特价房”、“员工房”。而在二手房市场，更是出现了部分房源房价下跌25%。

石家庄裕华区二环内某小区，房子建筑年代为1998年-2000年，房价从当初的20000元/平米的顶点降到了现在16000元/平米。这不排除部分房源房主急于抛售的心理状态，也因为大量购房者只看不买，需求量远低于供给量，导致的房价下降。

但是这只是部分小区的影响，在这个小区几乎同等位置的另一个小区，建筑年代基本相同，到现在为止房价仍然坚挺在18000-20000元/平米左右。究其原因，是相差不远的这两个小区划分的小学不同，房价坚挺的小区小学口碑想对来说更好一点。

从上述例子来看，严格意义上石家庄的二手房并不是一味下跌，而是购房者在当下的楼市氛围中趋于理性，“老、破、旧”或者其他实际价值不足以支撑虚浮房价的二手房房源不再被人问津，而配套等各个方面都十分优越房源价格依然坚挺。

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“长期看人口、中期看土地、短期看金融”从金融端来说现在的房贷政策仍然比较严格，2月28日中信银行主动暂停半年200万元以上额度个人住房抵押贷款(银行自身政策，不具备普遍性);土地端2017年市内五区的实际供应量远不及供应计划，土地还有发展余地;而人口方面在石家庄统计局发布的人口情况中，石家庄的人口净流入前景堪忧，而城市竞争力的不足对人才缺乏的吸引力，一旦石家庄变为人口的“净流出”城市，“高房价”必然无从支撑。

从这个角度来说，“那一年”的房价“暴涨”在2018年，也不存在。

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支撑“房价”的因素有很多，而房地产市场的冷热更是以“政策”为导向，不是谁说了算。趁着当下的“调整期”还有段时间，房地产开发企业和购房者都有足够的时间去冷却和思考。企业认真做产品，购房者冷静挑选自己中意的房源，这样对谁都好。

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