官方权威发布《2017年合肥房地产投资报告》，预测2018年房地产市 2017年合肥房地产投资报告发布近日

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官方权威发布《2017年合肥房地产投资报告》，预测2018年房地产市场走势!还要继续投资房地产?。房地产|权威|投资|预测|发布|同比---

2017年合肥房地产投资报告发布

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近日，合肥市统计局发布2017年合肥市房地产投资报告显示，2017年合肥市严格执行房地产调控政策，房地产开发投资保持较快增长趋势，政策效果持续释放，市场总体保持健康平稳运行。此外，无论是房地产现行指标还是房企预期，都比较乐观，预计2018年房地产市场稳定。

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2017年合肥房地产新入库项目126个

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自2016年以来，合肥市加大了土地供应量，累计供地超2.2万亩，特别是2017年新增房地产项目不仅在量上增加，而且在规模和本年完成投资等方面增长较快。整个2017年，合肥房地产开发投资完成1557.41亿元，同比增长15.1%，创近4年新高。

2017年，合肥房地产新入库项目126个，同比增加10个;计划总投资2572.38亿元，同比增长40.9%;单个项目平均规模为20.42亿元，增长29.7%。

其中，四个老城区新增房地产项目多且规模大，城区、县域、开发区新增项目个数分别为52、49和25个，项目总规模分别达1382亿元、673亿元和517亿元，城区项目规模大于县域和开发区之和。

开发商热衷于投资住宅改善性户型

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数据显示，住宅还是开发商最热衷的投资领域。2017年，全市住宅投资1095.45亿元，增长27.2%，住宅投资占全市的比重70.3%;办公楼投资113.58亿元，下降6%;商业营业用房投资219.74亿元，下降6.1%;其他用房投资128.63亿元，下降5.8%。

住宅投资中，90-144平方米住宅即改善性户型投资增长最快、占比最高。

2017年，90-144平方米住宅投资631.31亿元，增长73.5%，占全部住宅投资的57.6%;90平方米及以下住宅投资242.21亿元，下降29.3%;144平方米以上住宅投资221.93亿元，增长43.6%;别墅、高档公寓投资27.71亿元，增长16.1%。

去年开发商土地购置面积大幅增加

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合肥市统计局分析，2018年，合肥房地产市场从现行指标看，增长基础较稳。据合肥市国土局资料显示，2017年，全市成交经营性用地122宗，成交面积11567亩(771.14万平方米)，同比增长4.6%，土地出让金总额816亿元，同比下降28.9%，成交均价705万元/亩，同比下降32.1%，呈现量增价跌态势。

全年房地产开发企业土地购置面积684.87万平方米，增长36.5%，比2016年加快16.3个百分点，土地购置面积的大幅增加，为2018年房地产开发投资的较快增长奠定了基础。

从房企预期看，乐观趋势明显。据房地产企业生产经营景气状况调查显示，合肥房地产企业对下季度国内宏观经济形势合理预期为“乐观”的占比达44.9%。

合肥市统计局认为，总体来看，受土地供应持续稳定增加、相关项目陆续开工等影响，2018年全市房地产开发投资将延续增长态势，全年或可保持两位数增长;在限购限贷政策不变的大环境下，受商品房供应增加的有利影响，预计全年销售面积增速或将低位转正。

2017年合肥楼市交分析

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在分级备案制度等政策影响下，2017年合肥市(含三县不含庐江和巢湖，下同)新房累计网签成交25007套，同比大跌82.3%，均价12086.7元/㎡，同比涨19.3%。若是剔除三县，市区新房仅卖了12618套，同比大跌83.5%，创下历史新低记录，平均单月成交只有1051.5套，还不足1100套，市区均价为14458.0元/㎡，同比涨幅高达30.6%。

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市区新房成交同比跌八成

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区域

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2016

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年

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2017

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年

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差额

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同比

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蜀山区44211000-3421-77.4%庐阳区98691214-8655-87.7%包河区86321063-7569-87.7%瑶海区50211231-3790-75.5%高新区8640928-7712-89.3%经开区7673789-6884-89.7%政务区2139245-1894-88.5%新站区172754122-13153-76.1%滨湖区127912026-10765-84.2%市区成交(套)

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76461

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12618

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-63843

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83.5%

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长丰县253433260-22083-87.1%肥东县168773531-13346-79.1%肥西县225345598-16936-75.2%全市成交(套)

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141215

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25007

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-116208

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82.3%

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从九大区的具体成交量来看，集体同比大跌。只有新站区突破4000套，达到4122套，同比下跌76.1%，占到九区总成交量32.7%，区域内朗香书院、家天下北郡、陶冲湖别院、当代ΜΟΜΛ未来城撑起主力，均超过400套，朗香书院又以1074套成绩夺得市区楼盘销冠，均价仅10636.2元/㎡。

其次，滨湖区达到2026套，同比下跌84.2%，占比16.1%，区域主力盘是万科时代之光、合肥云谷、淮矿东方蓝海，而合肥云谷作为限价盘，成为2017年滨湖区最抢手项目之一，成交300套，均价只有14544.5元/㎡。

瑶海区和庐阳区均超过1200套，分别是1231套、1214套，同比下跌75.5%、87.7%，瑶海区主力盘是文一锦门学府里，成交551套，均价只有12388.7元/㎡，庐阳区主力盘为万科森林公园、皖投天下名筑。

三县和九区成交差距不大

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图片来源:新安大数据研究院

另外，限购后购房需求外溢致使县域楼盘销售火爆，三县新房网签成交达到12389套，只比市区少了229套，差距并不大，同比跌幅也有80.9%。

其中，肥西县成交量尤为突出，高达5598套，同比跌幅75.2%，占到三县总成交量45.2%，主力盘为合肥华南城紫荆名都，该盘共成交1540套，同时又夺得全市楼盘销冠。

长丰县有3260套，同比跌幅87.1%，是三县中跌幅最高的，主力盘御景嘉苑、新城北宸紫郡分别成交575套、559套，这两个盘的均价在1.2万元/㎡以上。

肥东县由于房管局问题，2017年9月-12月没有公布成交数据，只统计到前8个月，成交量为3531套，同比跌幅79.1%，尽管如此，县域内主力盘禹洲中央广场和尚泽琪瑞公馆成交量都在500套以上，均价刚刚万元出头。

2013年是近八年内成交最高的一年

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根据新安大数据研究院统计，从2010年到2017年，近八年的同期数据对比发现，市区新房成交数据最多是在2013年，达到105790套，已突破10万套，当年3月30日合肥出台“国五条”细则，细则发布之后的4月虽然成交量小幅走低，但紧跟进入5月和6月，合肥新房市场出现报复性大涨，单周销量几度破3000套。进入2013年下半年后，楼市一路飙升，单月成交量均在7000套以上，甚至2013年12月份一度突破1.2万套，创下全年销量峰值。

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图片来源:新安大数据研究院

另外，2014年和2015年略弱于2013年，但这两年市区住宅均超9000套，凸显当时的市场热度，这还未包括三县数据，如果加上三县，妥妥的超万套。

2016年虽然重启“限购令”，这一年市区仍交出了76461套的成交量，“三县不限购”使得大量被限购的购房者外溢至县城，因此2016年长丰、肥东、肥西三个县城累计成交64754套，只比九区少了万余套。

事实上，除了这些公开的数据，合肥还有一大波高价出售的房源并未网签备案，据合肥某业内人士爆料，“估计约有万套左右房源已经卖出，但不给备案，并且大部分都为高价楼盘。”若未来合肥房管局落实备案这批“高价房源”，此后不论是成交量还是均价都将会有大幅提升可能。

五个区均价超1.6万元/㎡

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由于受到“限价”政策控制，合肥市新房均价只有12086.7元/㎡，同比涨19.3%，若是剔除三县，市区新房均价为14458.0元/㎡，比2016年同期单价涨了3390.1元/㎡，同比大涨30.6%。这也是近八年内同期涨幅最高的一次，2016年市区同比涨幅不过是17.4%，只是30.6%的涨幅也不算是真实的。

因为要遵循“房价环比不能上涨”的指示，所以2017年合肥一直在落实“分级备案”的做法，先让低价盘备案，或者是高价盘和低价盘搭配备案，这样才能在数据上不会体现房价的上涨，只是到了第四季度，部分区域限价稍微放松，高价盘备案入市导致均价出现“翘尾”行情，12月份市区住宅均价高达16559.8元/㎡，创下全年最高值。

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图片来源:新安大数据研究院

而高新区也近1.6万元/㎡，达到15441.5元/㎡，只是涨幅只有20.8%，价格洼地的新站区，只有11042.0元/㎡，但4122套的高成交量，占市区新房总量的32.7%，这也是市区均价被大幅拉低主因。九大区中，均价突破1.6万元/㎡的区域有5个，依次是:政务区22423.6元/㎡、滨湖区18769.7元/㎡、包河区17176.2元/㎡、蜀山区16561.7元/㎡、庐阳区16022.2元/㎡，其中，政务区同比涨幅最高，达到43.8%，其次蜀山区也达42.4%，滨湖区为40.6%，这三个区是同比涨幅超40%区域。

三县房价都万元出头

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九大区均价高低差别很大，三县却意外很“和谐”，均在万元出头。长丰县均价10640.7元/㎡，同比涨34.2%，肥东县均价10944.5元/㎡，同比涨35.3%是县域涨幅最高的，肥西县均价10802.7元/㎡，同比涨22.5%。

专家:二手房价格反映合肥真实状况

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合肥学院房地产研究所所长朱德开在2017年5月一次演讲中提到，“公布的合肥均价数据不准确”。他表示，从2005年到2016年，合肥全市包括下面的县城，商品房销售均价从2005年的3000多元，涨到2016年的9000多元，十年涨了2倍。

“4月份合肥市区房价公布的是1.2万元/㎡左右，这个价格是不准确的。最准确的数据是现在二手房价格，因为现在的二手房价格是市场的政策反应，而1.2万元/㎡的备案价格是受到种种因素的影响，比如限价令，我认为目前市区比较准确的价格应该是14500元/㎡。”朱所长总结道。

易居房地产研究院副院长杨红旭曾经在微信公众号表示，合肥部分新盘销售火爆，是因为政府人为地压制了定价，使售价低于市场实际价格，而二手房定价则没有受到政府干预，可以较好的反映合肥二手房市场真实状况。

全市楼盘网签成交TOP20

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2017年合肥市商品住宅网签成交TOP5楼盘为:

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华南城紫荆名都1540套、均价8455.1元/㎡，朗香书院1074套、均价10636.2元/㎡，禹洲天玺862套、均价10732.8元/㎡，家天下北郡675套、均价10389.8元/㎡，文一西溪湾601套、均价11578.9元/㎡。

名次

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楼盘名称

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区属

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套数(套)

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均价(元/㎡)

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1华南城紫荆名都肥西县15408455.12朗香书院新站区107410636.23禹洲天玺肥西县86210732.84家天下北郡新站区67510389.85文一西溪湾肥西县60111578.96御景嘉苑长丰县57512389.67新城北宸紫郡长丰县55912145.78禹洲中央广场肥东县55710500.29文一锦门学府里瑶海区55112388.710陶冲湖别院新站区54312407.911尚泽琪瑞公馆肥东县50210450.212光明观澜公馆肥西县49410819.713文一锦门北韵长丰县47012869.914文德艺墅长丰县46812800.215华盛大运城肥东县45111578.916世茂翡翠首府经开区41714525.817当代ΜΟΜΛ未来城新站区4019692.618文一名门绿洲肥西县38711374.819绿地海德公馆肥西县35811233.320和昌中央悦府肥西县35410028.6

全市库存去化需要一年多

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由于2017年前三季度“分级备案制度”影响，合肥新建商品房住宅市场库存一路高企，进入第四季度，分级备案逐步放开，受此影响去化周期变短。根据新安大数据研究院统计，截至2017年12月31日，合肥市新房库存为23352套，根据平均成交1789.7套计算，去化周期为13个月，需要一年多时间，若剔除三县，市区住宅库存达到19889套，去化周期18.9个月。

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图片来源:新安大数据研究院

具体:蜀山区2768套、庐阳区2771套、包河区1964套、瑶海区1774套、高新区2379套、经开区1814套、政务区978套、新站区2095套、滨湖区3346套、北部组团(长丰县)2117套、西南组团(肥西县)1346套，其中不含肥东库存。

其中，政务区是库存严重短缺、去化周期最长，高达47.9个月，区域内市场已经向二手房倾斜，新站区、北部组团、西南组团的去化周期均低于10个月。

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