广州市房地产发展现状改革开放二十多年来

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改革开放二十多年来，广州市房地产市场得到了持续、健康、稳定的发展，为广州经济保持快速、稳定增长起到了重要作用，人们的居住条件和环境有了较大的提高。下面是2017年广州市房地产发展现状分析:

广州市房地产发展现状(一)广州市土地市场情况

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1、土地市场趋严趋稳，供求量价同比上升均超10%

土地供应方面:全年推出商住和商办用地70宗，建设用地面积374.04万㎡，规划建筑面积1100.34万㎡，同比上升11.29%;住宅用地多采用"限价、配建、自持、摇号"等出让方式，出让条件越来越严;

土地成交方面:全年成交商住和商办用地66宗，建设用地面积316.88万㎡，规划建筑面积1013.89万㎡，同比去年大幅上升32.51%;另受去年市场大热及今年全线严控等影响，商住和商办用地成交楼面均价11199元/㎡，同比增长21.55%，其中，住宅楼面均价12479元/㎡，扣除竞配建面积，折合楼面均价13814元/㎡;商办用地楼面均价7708元/㎡。相较而言，下半年市场逐步趋稳。

2、各区供应情况:今年各区供应呈现"中心区白云支撑，外围区百花齐放"的情况。

中心老区(撇除黄埔萝岗)主要供地区为白云，其供应4宗旧改地共计17.91万㎡，占中心老区(撇除黄埔萝岗)66%的供应量;另一方面，越秀、天河、荔湾三区今年住宅地零供应。

与中心区相比，今年外围各区均有一定量用地供应且亮点不少，从化供应的江浦果场地块总占地面积达21.09万㎡，为该区撤市建区以来出让的最大宗用地。黄埔萝岗今年商住、商服两类用地"均衡供应"，一方面住宅热门板块长岭居累计供应4宗共30.65万㎡商住用地;科学城、知识城两大科技创新区供应9宗共计38.1万㎡商服用地。

而2017年"第一供地大区"则非增城莫属，该区共提供110.39万㎡商住用地以及4.2万㎡商服用地，该区年内推出如官湖车辆段用地(32.3万㎡)、永宁街长岗村5-7号地块(共26.7万㎡)、朱村凤岗村26-27号地块(22.4万㎡)等巨无霸地块，预计未来1-3年该区一手供应量将会维持较高水平。

广州市房地产发展现状(二)广州市一手市场情况

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1、广州商品住宅市场2017年成交回落明显

2017年自317、330新政实施以来，广州市商品住宅市场开始进入交投平淡期，成交量明显回落，成交均价整体亦呈现下滑态势。

2017年全市商品住宅新批共79462套，新批面积851.52万㎡，同比减少14.44%; 2017年广州商品住宅共成交90117套，成交面积979.26万㎡，同比减少30.84%;商品住宅网签均价为16386元/㎡，同比下降1.45%。

2、分区分析:天河支撑老区供应海珠增长势头猛，南沙从化推货增加超1成

从中心区情况来看，今年天河区供应54.81万㎡住宅成为中心区主力。而过去两年"弹药充足"的荔湾区由于广钢处于第一期销售结束，第二期在建的"青黄不接"阶段而导致供应大幅减少超7成。海珠、白云两区供应增幅达，其中海珠依靠广纸、石岗路两大板块，白云多宗旧改地将推出项目。另一方面，由于近2年土地供应量减少，成交热区黄埔供应量出现明显下滑，2017年该区供应163.01万㎡，同比下跌15%。

外围区方面，仅从化、南沙两区供应量同比增加，其中南沙得益于近年出让地项目面市，从化则得益于温泉、街口等板块项目供应;由于供应量大增，南沙区成交在整体市场下跌3成的情况下仍然保持仅9%的回落，为全市成交表现最"稳"的区域。

3、2017年广州商办市场回归商办本质

(1)广州商铺市场供应增幅明显

2017商铺成交量同比只稍微滑落，一方面是商铺经营属性强，330政策对其影响不大;另一方面是2017年经济复苏，居民消费水平回升，整体经营环境好转，中心区及增城从化补涨明显。据统计，2017年共成交商铺达8614套/72.86万㎡，同比微跌4.80%;广州商铺2017年成交均价为27680元/平方米，同比上涨17.20%;供应方面，2017年新批上市11187套/90.65万㎡，同比上涨16.46%。

纵观近几年市场走向，社区铺占比虽有下降，但依旧是客户主要选择。商业综合体裙楼等底层商业，也持续受到市场关注，2017年下半年市场需求走高。

近三年广州一手商铺物业，外围区已成为市场热点，2017年占比达六成，南沙、黄埔、番禺、花都是近几年及未来几年商铺市场的主要交投区域，万博、新塘、钟村、南沙等板块商业市场发展快、集中度高。

(2)写字楼市场量价齐升

市场需求方面，2017年广州产业引进及升级力度大，城市吸引力不断提升，市场对写字楼投资信心及需求提升，公司整栋购入等大宗交易活跃，整体拉升市场成交量价走势。另外，330政策要求"最小分割单位不小于300平方米"，不少原规划设计成小面积公寓产品的项目转向写字楼。

据统计，2017年共成交写字楼3994套/57.74万㎡，同比微涨0.77%;广州写字楼2017年成交均价为27069元/㎡，同比上升8.64%;供应方面，2017年新批上市5752套/79.96万㎡，同比上涨34.39%，创下历史新高。

2017年天河区办公成交量占TOP10的21%，天河区两个项目分别为万科云城米酷、天盈广场;其中花都区的广州空港国际中心成交面积高达8.56万㎡，领跑2017年广州办公市场，海珠区的保利天悦和黄埔区的绿地智慧广场分别以6.94万㎡及6.63万㎡的成交量分列二、三位。

(2)公寓成交量跌至历史最低值

330政策剑指公寓，故整体市场供求量下降。据统计，2017年共成交公寓19770套/115.84万㎡，同比下跌34.63%;供应方面，2017年新批上市20901套/138.77万㎡，同比上涨8.86%;

2017年广州公寓市场以3月份出台调控政策为分水岭，供应及成交在3月份放量上涨后开始持续萎缩，市场进入供大于求的局面。

2017年广州公寓销售情况，黄埔成交量占TOP10的26%，区域主力为绿地智慧广场和合景天峻;广州空港国际中心项目以7.26万㎡的成交面积位居2017年公寓销售TOP10榜首;天河区的万科云城米酷和黄埔区的绿地智慧广场以3.62万㎡及3.04万㎡的成交量分列二、三位。

一手市场小结:受3月以来的调控影响，广州市商品住宅2017年整体成交回落明显，全市各区去化周期增加明显;商办整体成交维持低位运行，新政后公寓成交降至冰点。

广州市房地产发展现状(三)广州市二手市场情况

受调控影响，2017年一手住宅成交大降三成，但二手成交仍维持高位稳定，成交总量是新房的1.5倍。2017年，广州全市存量房交易登记数为133175宗，环比微幅上升3%，基本与上年持平;成交均价(不含南沙、从化)为31223元/㎡。

2017年，在新政调控影响下，二手成交仍维持高位稳定的主要原因如下:

1、3月出台的调控政策，对改善客户影响相对较大，对于刚需客影响相对较小，而广州的刚需市场需求力度大;

2、受限售限签影响，一手供应下降，如2017年一手住宅供应仅有805.4万㎡，环比去年大降19%，部分需求分流至二手;

3、8月初，荔湾政府出台旧楼加装电梯补贴政策，直接利好楼梯楼市场。此外，随着电梯楼价格走高，而楼梯楼价格仍较为低洼，不少客户转移至购买楼梯楼，促使今年楼梯楼成交十分活跃，从而带动整个二手市场成交;

4、外围区番禺、增城、花都二手成交仍维持市场的活跃度，受规划利好刺激，如地铁13号线一期、9号线年底开通，再加上外围区价格相对低洼，因此二手成交表现较为亮眼。

二手市场小结:广州在政策调控收紧，加上城市价值提升的大环境下，二手住宅成交始终维持在稳定态势，价格越趋平稳。