洼地重庆，真实的狗年楼市开端是这样子的.. ABCDFGHJKLMNQST文:大卫微信公众号:大

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洼地重庆，真实的狗年楼市开端是这样子的..。楼市|洼地|开端|真实|重庆---

ABCDFGH

JKLMNQST

文:大卫

微信公众号:大卫聊地产

楼市|洼地|开端|真实|重庆---

开年行情播报:

江北、渝中、南岸、老沙区、九龙坡、大渡口、中央公园、礼嘉、照母山、大竹林、甚至茶园、大学城、悦来，刚需高层，售楼部无房可卖!

华润二十四城、紫御江山、长嘉汇，龙湖时代天街等，这些当红炸子鸡的刚需小三房，已经全面挺进建面单价20000元/平挂牌价俱乐部!

所以

别去管成都是什么葱了!

在我小重庆，盯好局部机会，做好微观计划，才能畅想属于重庆人自己的财富人生!

成都跟我们每个个体，并没有关系，

即便他涨到10万/平，重庆人还是重庆人，也不会喊成都粑粑。

不妄自尊大，也不妄自菲薄。

2018，狗年开端之际，聊聊我看到的一些现象，以及透过这些现象，背后的实质又是什么样子的，

看一看真实的重庆楼市。

分享给大家。

对于不同站位的朋友，我这样定义2018买房。

对于买了房的人。

1、打开电脑，新建一张EXCEL表，把自己的财务状况统计一下，

列明预期固定收入、预期非固定收入、

设定资产及投资升值回报预期的上下限......

剖析一下自己最真实财务状况，设定风险承受的底线!2018，大环境不稳定。

2、定期不定期，打开APP查查自己的银行卡余额，

计算好，假设现在失业了，还能支撑几个月月供和生活费!

后续怎么办?

查查信用卡透支情况，要不要办个分期还款?

想想如何改善自己的负债率，进一步优化家庭资产配置。

注意，是优化!

把各类资产的配置进行优化组合，取精华、去糟粕，回报率高中低，风险大中小，做做评估，

按百分比搭配一下，盘活盘活，

不能让钱沉睡，也不能让钱打水漂。

3、做资产崩盘的最坏打算，并不是耸人听闻!

想想寰宇天下、玖玺台、珊瑚水岸，那些被拍卖的房子原来的主人，可都是风光一时的路虎金链子墨镜男、长靴爱马仕保时捷女，他们的下场都不如意。

甚至很多人都已经失踪了!!

屌丝搏一搏，逆袭迎娶白富美

中产搏一搏，全副身家被法拍

都不是没可能!

生活在继续，控制风险，不能崩盘。

对于还没买房的人。

1、别管三月会大涨，还是十月会大涨，

这些话术很多年来一直翻来覆去的重复着，从置业顾问口中，从中介口中，以及各大论坛不知天高地厚的既得利益者口中..

讲真，如果是刚需，手上钱够，又要住，真的要买!

即使你愿意住公租房，

但拥有商品房的那种愉悦感和安全感，以及强迫投资理财的个人资产配置，都是其他物质难以带给你的。

2、盘算一下，20万，30万，50万，100万，有多少菜打多少米，

买定离手，生死无悔，青山已拿下，待到山花烂漫时，你终会在花丛中微笑。

只要是刚需，一定能够扛过调控周期。

走过黑夜，迎来阳光，当你某一天经过小区旁的中介店铺，突然发现自己的房子涨了2倍，

这才是人生的惊喜。

3、只不过，买了以后就要回去读上面写给有房人士的那段，

因为你有了幸福的负债。

计算资产负债，牢牢把握风险承受能力。

当你还被划分在屌丝系列里面时，

以小搏大，搏逆袭之路，是正道!

生活要继续，放开点，

不逼自己一把，你始终连一套房子都没有!

其次，说正事。

这几天，因为中介都上班了，新楼盘也都正式放鞭炮开张迎客，我孤身前往敌军腹地，一探真实的市场情况。

几个现象:

二手房方面

(1)部分刚需型二手房楼盘，相较去年底，挂牌价明显涨价!涨多少?1000-2000/平!

两类楼盘非常明显，

第一类，热门区、中心区的品质熟盘，例如华润二十四城、紫御江山、龙湖源著、长嘉汇等，

建面单价20000这个坎，至少在挂牌价层面，被突破了。小弟紫御已经追上了他大哥寰宇!

第二类，品质高价盘周围，及轨道环线以内的低价位次新盘，过去还在建面单价10000出头徘徊的楼盘，目前建面单价12000+已经被普及了!有"轮动补涨"之嫌!保利爱尚里、龙湖观山水、甚至李家沱融汇半岛，大学城的龙湖U城等为代表。

我分析原因如下:

今年的返乡置业热情，比较突出。

重庆的二手房评估价实际上已经明显上升，降低了首付金额;

品质热门楼盘业主惜售，看涨心理强烈，所以挂牌价，只会越来越高;

当优质楼盘的总价升高，门槛升档，转而寻找比他位置和品相都稍差一点的次新房，成了购房者新宠，带动周边洼地楼盘"轮动补涨";

(2)成熟区二手房的看房人很多，返乡置业是主力，刚需房被闭着眼乱买!

建面60-70两房，80-100三房，总价80-150左右，需求量非常大!

中介小哥直喊累。

这又是什么情况呢?

因为今年过年，中介集体休假啊!

春节那些返乡置业的朋友，没有看到房子，都等着初七去实地饱眼福!

刚需，刚需!重庆仍然是刚需的时代，

一辆3000万人的列车虽然开了一年多，总还有后面车厢的同胞还没进站呢!

这一轮行情，还在继续，刚需为王!

(3)外围非成熟新区有抛盘动向?

我不能透露是哪个区，总之，我跟带看妹妹去看房过程中，他接了不下2个不同的业主挂房源的沟通电话。

从电话这头的回复，判断内容为:询问房子的市场价，询问收费，询问寄放钥匙委托卖房。

不热的区域，亦如我此前一直所说，分化，可能来了!

新房方面

(1)新房，没货啊!

去转了几个售楼部，置业顾问的臭脾气还没改善，我心里就有了底，还是卖方市场!

(2)有货的，只有这几类:

偏远郊区

单价超20000的大宅

别墅商铺公寓

高层严重缺货!网红区、中心区、高性价比盘，统统缺货。

据克尔瑞统计，截至1月底，重庆住宅的存销比仅为1.43，在全国排在第一!成为当下新房最供不应求的城市!

一切都是因为限价，这些大爷觉得卖价低了，不拿预售证，不开盘销售!

开发商刚过了一个肥年，撑了，还不饿!

(3)看到中介朋友圈天天发商铺、公寓、巴南、高单价的楼盘，心情就不好!

重庆仍然是个刚需市场，并未全面启动。

所以，目前真实的重庆市场，是这样子的:

优质新房，缺货!房开在等待三月革命!妄图价格跳一把，利润多一点!接下来，就看房管局的表演了!如果长期高强度限价，开发商是必须平价开盘的，资金链拖不起。

偏远新房，正常卖，等待板块轮动，坚守价格洼地使命。

优质二手房，业主惜售!挂牌价上涨明显，刚需小面积低总价房源还在卖!

郊区二手房，价格保持高位，但卖家心态已经有所动摇，如无利好刺激，挂牌量会不断增多，直到高价位横盘，心态崩掉。

总之，目前重庆市场，优质刚需类住宅供应量严重短缺，供不应求。而改善型、郊区型楼盘，进入平稳期。

三月份!是政策最敏感的窗口期!看重庆楼市风向，就看三月。

信贷方面，因为缺货，所以银根对房地产定向收紧的杀伤力并未体现，

反而是二手房，对于外地三无，还是持续的只需提供外地社保公积金记录即可贷款，证明目前还有房贷额度!

利率的上浮情况，在合理范围之内。中农工建交，没明显变化，一套10%，二套15%是基本，中小银行有进一步上浮的苗头，基准利率上浮40%或成未来二套房贷款利率的常态。

但只要在上浮40%之内，购房长期贷款利率，仍然是历史正常值。

基于此，我有几点判断

(1)供需关系的紧张程度，决定了买卖双方的心理预期。短期仍然看涨!

因为供应量没上来，供需关系还严重不平衡，所以导致目前双方的预期仍然是看涨，维持着价格的坚挺。

在下半年，将迎来供应高峰，市场有望回归正常，但新房仍然以新区为主力!

当1.43的存销比慢慢回复到3、4、5、6..个月时，市场基本就会回归正常。

这个时间，可能是4个月，也可能到年底，真正考验重庆市场的是夏天淡季的到来，

到时候，每个售楼部，都会有房可卖。

核心和热门区，价格保持坚挺，

部分远郊或将降价!刚需迎来所谓的买房春天。

(2)价格层面。

2017年，重庆主城区新房建面均价大约是8500元/平，

在2018，价格结构性上涨，是板上定钉的事。

所谓结构性上涨，即曾经的低价洼地:

长期排老幺的建面均价6000/平的巴南

GDP常年垫底且建面均价不足6000/平的大渡口

常年徘徊在建面单价6000-7000/平大学城等新区

都有望旧瓶装新酒，更上一层楼!

新区价格洼地的补涨，6000涨到8000，不难，而带来的效果是非常明显的，因为基数大，成交量也大，就会带动全市均价上涨。

而强势如北区，今年开始，更多的将迎来改善型新项目，也就所谓的品质住宅，建面140+的产品将扛起大旗，势必推升成交均价。

所以，重庆房价的均价在今年还是会涨!

今年，一切的核心，是信贷政策。

信贷放松，大涨;

信贷稳中偏紧，郊区跌，但整体结构性上涨。

在新的一年，

我会从板块和楼盘的角度，

从微观层面，为大家提供选房逻辑的分析和意见，

给大家提供更多一手消息，

客观分析，

帮助大家了解更真实的重庆楼市!

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一个载有3000万人口的列车，刚换了几个善于开车的老司机，能停下来吗?

所以，重庆楼市，会更精彩。

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