寻找房地产下一个风口，谁将赢得未来? 作者:格隆汇·陈希贤时势造英雄

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寻找房地产下一个风口，谁将赢得未来?。房地产|未来|赢得|物业管理|风口|寻找---

作者:格隆汇·陈希贤

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时势造英雄，民族主义革命的开拓者孙中山就豪言:天下大势，浩浩荡荡，顺之则昌，逆之则亡。一百多年后，新时代的互联网大佬周鸿祎也说:有一个竞争对手永远打不败，那就是趋势。做投资亦如此，对大格局大趋势的判断至关重要。

自上而下，选择一个趋势向上的行业，如搭上历史前进的列车，事半功倍。若不幸选错行，则逆势而为，无论怎么努力，也是事倍功半。所以，寻找行业趋势向上的行业总是我投资的第一步。

这两年房地产实在火热，但这并不能否定一个大趋势，房地产行业正逐渐进入存量房时代。在存量房时代，挖掘房地产产业链下游市场价值，乃是顺应大趋势之道。物业管理作为房地产存量市场中不可或缺的一环，甚至是至关重要的一环，怎会缺席房地产下一个时代风口?

风起于青萍之末，浪成于微澜之间。最近连续有两家新的物业管理公司(南都物业和雅生活)分别在A股和港股上市，而且还有很多物业管理公司仍在排队。物业管理公司纷纷拥抱资本市场，反映出物业管理公司逐渐成熟，也备受重视了，物管开始登台亮相。

一、

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随着中国城镇化迈向深入推进的新阶段，物业服务发挥的作用与日俱增。根据中指院数据， 2016年百强企业坚持以规模化为发展导向，加强全国化扩张与区域深耕力度，管理面积均值迅速扩张至2725.09万平方米，同比增长15.40%，在管项目数量均值为 166个，同比增长 7.59%，呈持续增长趋势。

自房改之后，除了2008和2013年房地产销售面积和销售金额商品房销售面积都是正增长，尤其是近两年的房地产销售小高潮，增速更加明显。

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从物业管理企业的收入主要是物业费，，在房屋交付给业主，物管公司介入服务后产生。，近几年一手房销售快速增长，不难预见，在2-3年交付后，行业在管面积增量将会快速增加。

上面针对的是规模，是量，下面谈谈价。

随着经济的快速发展，我国城镇居民的人均可支配收入显著上涨，现在都在谈消费升级，作为与生活紧密相关的物业服务，更是消费升级的重要阵地。消费升级时代，处于住宅附属地位的物管服务将越来越受重视，居民对价格的敏感度让位于服务品质和居住体验。

所以，未来的物业费将更具弹性。而根据中指院的数据，百强企业的物业费的收缴率逐年上升，续约率也保持在高位运行，这两个数据也佐证了以上论述。可以预见，随着消费升级深入人心，物业费和缴费率等指标都会不断提升。

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在这个背景下，消费者对品牌的忠诚度提升，物业服务质量将是抢占市场的核心武器，而大型物管企业，尤其是上市物业管理公司，在资金、规模以及品牌方面毫无以为更具有竞争优势。

事实上也是如此，百强企业的占有率和TOP10企业市场集中度不断提升，尤其是TOP10的头部公司，提升速度更加明显。2016年百强企业管理面积总值达54.50亿平方米，市场占有率29.44%，同比提升1.02个百分点;TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，同比提高2.54个百分点，强者恒强态势持续加剧。与此同时，行业百强企业的市场占有率尚不足三成，市场依然非常分散，行业领军企业仍存在巨大整合空间。

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当你判断行业大趋势是向上的，但是正常情况下，这种趋势变化可能很缓慢，进入太早，可能需要付出很大的时间成本去等待行业成长，甚至倒在黎明前夜。所以，何时参与进时代的大趋势中是第二大问题。

那么，为什么我在此时看好物业管理?

其一是观察到很多房企开始剥离物业管理公司上市，体现出对物管的重视。

更重要的原因是，行业发展初期一般是群雄厮杀，优胜劣汰后，龙头企业开始冒出来，此时就是一个好的时机。集中度的显著上升就是一个重要的信号。

中指院的数据显示，百强物业过去十年间平均营收 CAGR高达 24%，管理面积CAGR高达 21.62%，随着行业市场格局进入加速集中期，预计未来2-3年百强物业收入增速提升更为明显，未来十年百强市场占有率预计将突破67%。

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二、

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那么现在就只剩最后一个问题了，如何挑选公司?

自 1981年 3月，中国诞生第一家物业管理公司。迄今为止已历经三十余载，但是此前一直是附属于房地产开发企业，依靠房企输血。直至2014年彩生活登陆香港主板，随后中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务等先后上市，单单今年至今就有两家物管公司分别在A股和港股挂牌上市。

1、挑最低估的

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便宜就是硬道理，低估值构筑安全边际。

在行业集中度不断提升的背景下，必然是挑选头部公司。港股上市的物业管理公司中，主要是彩生活、绿城服务和中海物业，还有最近在港股上市的雅生活，和A股上市的南都物业。

先看一些数据比较。

单从在管面积看，彩生活的在管面积规模最大，达到4.2亿平方米，管理的项目也是最多，其次是绿城服务和中海物业。假设从规模效应看，彩生活是最具优势的，而在中指院2017年物业管理百强报告中，彩生活位居服务规模TOP100的榜首。

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(注:雅生活数据截止至2017年第三季度)

从净利润看，由于物业费收取模式有酬金制和包干制两种，导致会计收入入账有所不同，所以用净利润横向比较妥当一些，彩生活上半年的净利率扣除了非现金开支-期权费用2000万元，而雅生活前三季度的归母净利润是1.9亿元。

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(数据来自Wind、招股书)

不过最好的横向比较还是估值对比，这样才能看出谁更低估。

A股上市的南都物业2月23日的市值25.43亿元，2016年净利润6296万元，2017年上半年净利润3566万元，按照2016年净利润计算PE 40.40倍;按2017年上半年推算全年PE 35.65倍。

港股上市的雅生活服务市值以2月23日收盘价为12.18港元计，市值为162港元。2016年和2017年的市盈率仍分别达到83倍和47.9倍，远高于同业。

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(数据来自Wind、招股书)

而按照PE(TTM)数值，彩生活是20.2，也远低于中海物业(33.7)和绿城服务(43.0)。值得强调的是，从彩生活估值历史看，现在估值水平也是处于历史底部，规模最大的物业管理公司，估值却是最低的，凭这一点就足够吸引力了。

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2、挑最能代表大趋势的

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物业管理公司主要的盈利模式是提供基础物业服务收取物业费。但是，物业公司与业主密切的关系，天然具备了提供如维修、教育、养老，甚至金融等其他的增值服务优势，而且物业管理公司占据了线下社区"入口"，通过线上平台，或者智能技术等，推动社区O2O发展。那么，未来物业管理行业竞争格局必然有平台化之争，公司可能的发展路径也必经互联网化。

中指院指出，物业服务企业与互联网的融合经历了五个阶段，未来越来越多的追随者加大移动互联、大数据、云计算等新科技方面的投入，加快智慧平台建设步伐，伴随互联网概念的持续深入，"物业+互联网"模式开始逐步迈入成熟期。

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不难发现，长城物业是第一个吃螃蟹的，而彩生活是"互联网+"走得最远的，也是率先将物业从对"物"的管理，转变为对"人"的服务的企业，更具代表性。

关于互联网的进化和拓展模式，还是参考下大佬的思考。马化腾认为，赋能大致可以分为两种，一种中心化，一种是去中心化。

"赋能者，我觉得要看最终的格局是被赋能者的安全程度。如果以后我百分之百的渠道都在你的生态里的时候，基本上命运就掌握在别人手上了，利润也掌握在别人手上。从赋能最终格局来看，被赋能者的安全程度、命运、利润等等，都掌握在中心化的赋能者手中。而我们是去中心化的赋能。" --马化腾。

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无独有偶，我认为彩生活就是采取"去中心化"赋能方式打造生态圈。

彩生活以彩之云为平台，在占据了业主服务流量后，接入多家基础物业服务公司，既即丰富了业主的服务深度和广度，提高服务品质，同时也从中获取平台分成。目前，彩生活生态圈从与基础物业最息息相关的维修、电梯、清洁、安全、装修、缴费等多项基础物业服务入手，打造E维修、E电梯、E清洁、E安全、E缴费等生态圈企业，已经孵化30多个产品公司。

接着，彩生活再以打造的生态圈为基地，采取小股操盘方式，避开盲目的高成本并购，用极低的成本引入更多的服务面积和业主流量，二者不断的循环，整个生态圈将越来越牢固，坚不可摧。

彩生活通过挑选优秀的同行，小比例参股，向其输出以彩管家和彩之云平台的底层技术，在不切分合作伙伴原始物业收益的情况下，为合作伙伴带来服务效率的提升以及技术研发投入的减少。

再把成熟的彩生活生态圈增值服务对外输出到合作方平台上，彩生活与合作企业共同分享增量部分收益。

截至2017年6月30日，彩生活合作面积达到了4.3亿平方米，超过其苦心积攒15年的自管面积4.2亿平方米。

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毫无疑问，用户数量，尤其是活跃用户数量快速增长，用户规模也是上市物业管理中最大的。

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这一点从收入结构也可以一窥全貌。2017年上半年，彩生活的增值业务收入同比增长55.1%至110.8百万元人民币，毛利率保持在84.5%的高位，贡献分部溢利69.6百万元，占比高达30.1%，已经成为第二大收入和利润来源。

小结:

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历史的车轮滚滚而来，顺之则昌，逆之则亡。房地产存量时代的到来不可逆转，而物业管理行业必然是存量时代一块"大蛋糕"，现在正日趋成熟，无疑，彩生活是行业发展的领头羊，更能代表未来，而其估值却又是最低的。市场先生有时会犯错，但是总有一日市场先生会突然醒悟，然后纠错，如同2016年被低估的内房。