房地产税要征收了，土地价格要降到0，房价也会降? 作为长效机制之一的房地产税

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作为长效机制之一的房地产税，一直被市场在喊“狼来了”，喊了至少十多年了，但至今也没有具体的出台时间，倒是各路大咖分析房地产税出台对市场影响的文章一直不断。

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之前已经说过，房地产税的出台，初衷绝对不是为了降房价，只是地方政府土地财政的替代，健全税收体制的必要的一环。

任何税收制度的出台，绝对不是一蹴而就，内在制度的建设将是一个浩繁的工程。

英国经济学家哥尔柏曾经说过:“税收这种技术,就是拔最多的鹅毛,听最少的鹅叫。”确实，国家征收任何一种税种，背后需要各种考量，这两年中国的企业家抱怨税负重的论调不绝于耳，某种意义上就是说明了这个问题。

另外一个就是征税的成本，如果征税的成本大于所征收的税，那就得不偿失了，也失去了征税的意义。

房地产税之所以难产，与我国的土地财政制度也有很大关系。

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当下地方政府的重要财源之一即卖地收入，2017年南京一般公共财政收入1272亿，而当年经营性用地卖地收入1567亿!卖地收入甚至大于地方财政税收，而房地产税正是地方政府未来代替土地财政的重要税种。

倒不是地方政府为房地产税出台设置阻力，之前已经分析过，房地产税尤其是针对个人房产保有环节征税，其税收收入甚至比卖地收入还要“肥“，坏就坏在此前的土地财政70年产权土地使用权的转让已经相当于一次性缴纳了房产税，如今再次开征房地产税，涉嫌双重征税，这与征税的法律精神是相违背的。

其实这个问题倒也不是不能解决，只不过需要时间来消化。

首先针对此前拍卖出的土地，70年内无需对这类土地上的房产再征收房产税，此后拍卖出的土地，采取缩短土地使用年限的方式，70年变为65年，65年变为60年……以此类推，等到土地使用年限变为0，意味着房地产税与土地财政正式并轨。

渐进的降低土地使用年限，避免土地价格暴涨暴跌，进而影响房价，政府可以采取适当减少年土地供应量的方式来提振土地价格，这也是避免房价失去土地价格支撑的一个好办法。

这位要问了，为什么不从今天开始直接采取房产税代替土地财政方式，还需要这么麻烦?

需要，非常需要，因为土地年限降低，意味着土地价格也会相应的降低，如果直接让土地价格降为0元/平米，意味着市场上大部分房子估值直接折价7成还要多，市场受不了，甚至能引发大规模系统性的金融风险，这是谁也不愿意看到的。

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整个“套路“走下来，绝对不是各路咖说的“明年、后年房地产税就能出台”那么简单。早在十二届全国人大五次会议上，人大发言人傅莹就表示房地产税立法已列入五年立法规划。不过笔者想说，鉴于房地产税的复杂性，未来十年能不能落地，都难说。