丁祖昱博士买房秘籍下篇:这10点你必须要懂编者按:春节期间

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编者按:春节期间，丁祖昱评楼市连续发布了买房系列研究文章，地产人日报将其整理为上下两篇，上篇主要针对一线、二线、三四线城市住宅，此前已发布完成，可点击查看:

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《专家透露，投资买房可首选这20个城市》。现对下篇进行整理发布，主要针对类住宅、商办、文旅和海外地产等，重点预判2018年投资机会以及风险点，给出买房建议。

一、类住宅购买要谨慎!

目前，类住宅投资越来越成为非主流，随着2017年上海、北京相继掀起“类住宅”的整顿风暴之后，深圳也明文禁建类住宅，并给出了整改的时间表，“类住宅”调控收紧已然成为大势所趋。

1、未来长租公寓大幅挤压“类住宅”投资空间

北上广深四个一线城市首当其冲，相继出台了对商住房的严格调控政策:

最严厉的莫过于北京，近年北京商住公寓城市规模已经超过住宅，“326”突袭式严格调控商办物业，不仅严格禁止了“商改住”，而且一手商住类产品上市交易销售对象仅限于企事业单位和社会组织。2017年4月18日，商办整顿再次落地，限购、限贷、限售整顿不断升级，因此北京的商住交易基本已被彻底封杀。

而上海的“类住宅”整治主要是从成交到土地层面的层层深化。从2016年12月暂停类住宅审批，2017年逐步整顿当前类住宅市场“乱象”，到土地面直接封杀“公寓式酒店”建设，直接从供应端切断类住宅市场。

广深两地对类住宅产品政策相对缓和，主要以整顿改革，规范市场为主，但毋庸置疑的是，类住宅市场的发展空间已经在逐步压缩，未来利好难再，投资者也应谨慎选择。

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2、二线向一线“看齐”是大势所趋

而大多数的二线城市，尤其是此前热门的成都、南京等城市，住宅类产品的交易热度也蔓延至酒店式公寓，尤其在核心二线城市“全城限购限贷”之后，需求更是转移至了商改住项目，成交价格有了进一步攀升。

但就投资角度来看，类住宅本来的价值就不高，除了可以不限购之外，此类产品其实长期都处于价格空间相对较小的状态，未来的发展趋势有望像一线看齐，逐步演变为一种经营性资产，比如目前国家正在大力发展的长租公寓市场，2017年住建部选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市展开首批租赁住宅市场建设试点，随着租赁市场的蓬勃发展，类住宅投资价值空间可能会进一步压缩。

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二、商办投资不容易，好项目十中无一

当前十九大“房住不炒”理念深入人心，住宅地产也逐渐回归居住属性，房地产中能够投资也就商业办公地产了，但真论投资回报还要谨慎。就商业来看，我看好一、二线城市的中高端社区商业投资前景;而从办公市场来看，北上广深等一线城市的CBD和副CBD更具投资价值。

1、二线城市大社区、高端社区商业值得投资

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就投资来看，商业地产种类繁多。但在我看来也只有一、二线城市的大社区、高端社区商业才有投资价值。社区商业因为天然的区位优势，便利性较强，市场需求较大;再加上目前共享单车的流行，扩大了居民的活动区域，也从侧面提升了社区商业的投资潜力。从成熟商业市场经验来看，目前社区商业消费已经占其整体商业构成的60%-70%。

但远郊区由于交通不便，客流量偏少，导致购买力不足，商家盈利率偏低，社区商业经常转租或者断租，商铺空置可能性较高，导致投资回报率偏低，因此远郊社区商业项目要谨慎。而从具体产品方面来看，建议大家选择一二层的商铺，三四层的投资价值偏低。

2、规避投资专业市场，投资商业街要选品牌开发商

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专业市场已经走向没落，一方面受到电子商务巨大冲击，另一方面也是因为这类专业市场产品、业态较为单一，缺乏吸引力，留不住客人，投资者要极力避免投资这类商铺。

对于大型购物中心附属的商业街投资前景，则要分别对待。以万达广场商业街为例，由于其经营权和所有权分离，并且对后期的统一招商和经营管理重视程度不够，导致前两年运营过程中碰到了许多了问题，部分项目空置率达七成，实际投资回报率只能达到3%~4%，投资回报远不如以前。不过这两年万达商业街着重引入家庭体验式、亲子类业态，商业街再次焕发生机与活力。正基于此，只有知名的购物中心商业街未来还有一定投资空间，但非主流的、非知名的商业街投资风险还是非常大的。

?3、一线CBD办公楼投资回报高，二三线新区风险不小

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近些年，在国家大力发展“双创”和“互联网+”的双重背景下，金融、科技、专业服务类企业迅猛发展，加上共享办公的兴起，写字楼市场的需求量也随之激增。《中国房地产投资回报率调查报告》指出，目前写字楼长期租赁回报率大多集中在 7%-10%，不过我对此数据深表怀疑，即使是一线城市核心区域甲级写字楼的租赁回报率也就5-6%的水平，当然与一线城市其他物业相比，写字楼租赁回报率水平还算高的，但转售回报率就很难和住宅相比了，再加上有很高的税费成本，一般来说写字楼投资收益比较一般。

从各级城市的办公租金水平来看，一线城市，尤其是北京、上海写字楼市场的租金水平稳居各城市前列，并且北京、上海写字楼市场需求旺盛，空置率仅5%-6%，在城市中居于最低位。从区域来看，一线城市的CBD或副CBD写字楼投资前景广阔。

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对二、三线城市来说，写字楼投资就要相当谨慎了。比如各城市新区，这些区域写字楼供大于求状况严重，投资价值较低，建议避开这类区域。即使是发展较为成熟的核心区域，也要结合投资回报率斟酌考虑。另外当前写字楼转让的税费很高，这也是影响写字楼投资重要因素。以经济发展速度居于全国前列的重庆为例，解放碑、观音桥、江北嘴三大核心商务区进驻率和租金都处于较高水平，尤其是江北嘴商圈，月租金达到85元/平方米/月，长期投资回报率(税前)约为8%，这类区域可以适当考虑，但新区则上演“空城计”，空置率达70%以上，建议投资者对这类新区在现阶段“绕道而行”。

三、买文旅地产=一个海南岛+核心都市圈

近几年，旅游市场发展迅猛，逐渐成为了当前经济增长的一个新亮点，与此同时伴随着城市化进程的推进，大量追求有品质、有特色的休闲度假需求也应运而生。在此背景下，越来越多集合文化、度假、休闲、疗养、养老等多元业态的综合性文旅项目受到购房者的普遍亲睐，使得近两年文旅地产蓬勃发展，投资价值也迅速放大。但在众多文旅项目中，投资哪些项目才是上选呢?

1、城市选择:海南岛、一线和强二线等核心城市

海南岛因其优渥的气候资源和滨海景观资源、经济特区和国际旅游岛“三大优势”一枝独秀，优良的生态环境、政策层面的大力支持以及未来巨大的发展潜力，尤其是空气质量，近两年吸引大批讲求生活品质的“候鸟族”买房投资，且这一趋势仍持续强化，值得关注。

其他城市旅游地产住宅必须选择距离一线或强二线核心都市圈大约1小时左右车程的、自然资源优势明显、交通便利基础配套到位的区域项目。比如这两年持续火热雅居乐山湖城、启东恒大海上威尼斯、嘉兴新西塘孔雀城、秦皇岛北戴河等地项目等，值得注意的是长三角地区经济发达城市化水平较高，旅游休闲需求旺盛，各类各具特色的文旅小镇在近年来也发展迅速;环渤海地区则拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度假旅游资源，秦皇岛、烟台、青岛、大连等城市都是北方客群不错的选择。另外西双版纳随着云南加快交通建设，又拥有绝佳的自然风光和良好的气候条件，也将是旅居的热点区域。

2、项目选择:配套完善、知名、品牌房企项目

文旅地产大多数都是集养老功能、休闲度假等多种综合功能于一体的复合型地产，它有着大投入、大产出的特点，其开发过程需要大量资金投入，必须在良好的生态环境、完善的休闲配套基础上打造出产品独特性和品牌，这样才能形成可持续发展的运营模式，投入大、运营要求高决定了市场上只有少数规模房企、知名品牌房企才能支撑起这种大盘运作，因此买文旅地产项目的关键还是要看企业，品牌才是选购核心。

另外，在购买时机上也有讲究。在选购这种类型产品时，重点关注房企前期推出产品的销售口碑，不必在开发一期就购买，完全可以等到项目交付后根据它的整体运营情况和交通、相关基础配套综合评估之后再决定是否需要购买。

四、海外置业，你选对地方了么?

事实上，国人海外置业的传统由来已久，过去主要集中在欧美澳等一些较发达国家或地区的核心城市，这两年海外投资房地产资金管控相对严格，但海外购房热潮依旧方兴未艾。在目前投资诉求更加多元化、海外购房目标地选择更加多样化的情况下，如何能够优化海外投资决策，这是我春节期间《买房指点迷津系列》研判文章的压轴篇。

1、传统欧美澳等核心城市依旧方兴未艾

国人海外置业主要集中在欧美澳等发达国家或地区的核心城市，如美国纽约、洛杉矶，澳洲的悉尼、墨尔本，亚洲的新加坡、中国香港以及英国的伦敦等此类都会城市。这些城市整体经济发展水平较高，投资回报稳定，教育资源充裕。满足了最初海外置业人群看中的投资、留学、移民这三点主要目的。高净值人群希望通过海外资产配置的方式来“分散风险”，从而实现自身的资产保值。同样海外教育资源也成为国人海外置业的主要驱动力，更多的国人愿意为其子女出国留学而购置海外房产，教育越来越成为一种“刚需”。

2、非核心城市逐渐成海外购房新兴热点

随着中国海外置业者国际化投资视野的不断开阔和全球资产配置意识的逐步提升，国人海外置业的方向开始出现变化，置业范围也不仅仅限于传统的、热门的核心城市，人们开始把更多的目光聚焦于非核心城市，如美国的西雅图、加拿大的多伦多、英国的曼彻斯特等发展较快的新兴城市。其中，西雅图由于其不断增长的就业率，拉动整体经济复苏，从而带动了房价的迅速上涨，更多的海外置业者也试图抓紧此轮上涨前期的好时期，以获取最大的投资回报。再者，曼切斯特近两年房价上涨显著，高回报的租金收益以及当地丰富的教育资源，都使得更多的海外房产投资者将眼光不再单一局限于伦敦。同时，脱欧导致的英镑贬值，也会给投资者们提供一个绝佳的抄底机会。与之前相比，海外置业的城市选择比过去更多，但是前提是还是基于移民、留学、投资等需求而存在的，置业目的也更加趋于综合化。

3、东南亚地区投资置业时机正当时

近几年来经济速度发展较快的东南亚国家也逐渐走入人们的视野当中，其目前的发展速度与路径实际上与10年前的中国发展状况相类似，如越南、泰国、马来西亚、菲律宾等，这些国家大都属于非发达国家或者发展中国家，各项经济都处在飞速发展的阶段，基础设施建设也在不断完善，经济潜力巨大，城市中产阶级正在快速形成，所以住房需求增长角度出发，房地产需求将快速增长，能够显著提升当地房地产投资获利空间。但值得注意的是，当前东南亚购房投资仍还是要集中在核心城市，如胡志明市、孟买、曼谷、吉隆坡、马尼拉等，这些城市的房产价格相比国内一线城市房价以及美国、澳洲等欧美国家房价都要低，价格优势十分显著。

除了上述提到的城市外，还存在一些语言结构为非英语类城市，实际上在目前来看并不适合中国投资客购买，但从细分市场的角度出发，以休闲度假为需求的海外置业就另当别论了。当然，机遇总是与风险并存的，虽然资产配置的全球化使得房地产投资市场更加广阔，但海外投资还是存在一些风险，所以作为投资者在买房之前还是应该多加了解当地的房地产市场，避免做出错误的判断。

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