农村租赁住房已来?房企进不进? 2018年春节将过

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2018年春节将过，新年伊始，大量的返乡人群涌回经济相对发达的城市，带着希望!事实上，大部分农村人还将致富希望寄予在农村土地上:不管是国家征用，还是企业购买，这都将是一份不菲的收入。

但是，宅基地和农村房屋的所有和使用上存在着多方利益方的博弈。在农村租赁住房的政策中，政府、村委会、房地产企业各有考量，都想在其中获得更多的溢价，而结果是，这一政策的落地难上加难。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷对和讯房产表示，长租公寓的关键是要盈利模式，这一政策可能为开发商带来机遇，但是政策的支持力度很重要，对成本、收益有一定要求，也有一种可能，政府和村民肯定希望凭借土地获得更高的收益，这样的话，租金也会高。

房东东创始人全雳则对和讯房产表示，理解国土部和住建部的政策，需要看地方政策如何落地。

在中国指数研究院最近的一份报告中，通过对2004-2018年历次一号文件的梳理，中指院发现，着墨较重的主要是2013年、2014年、2017年以及2018年。而2018年一号文件共有10次提及宅基地，超过历次一号文件此前提及的次数。2018年宅基所有权、资格权、使用权"三权分置"的提出表明了未来进一步放活宅基地和农民房屋使用权的政策基调。未来，在完善农民闲置宅基地和闲置农房政策方面，相关的体制机制创新，更符合现实的制度性供给将会适时跟进。

目前，许多城市都在持续推进住房租赁市场建设。其中重要的一项就是发展"城中村"现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营"城中村"住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、"城中村"和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。

此次一号文件明确提出宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置"，强调保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权有利于后期进一步发展和规范"城中村"租赁业务。未来，随着相关细则的出台，企业在进行"城中村"微改造并实现运营的过程也将更有保障。

欧阳捷在接受相关媒体采访时表示，本次政策将利好都市圈核心城市及周边的中小城镇，有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题，房地产企业可能会在农村试水租赁住房的建设。

全雳称，就城中村的改造而言，其改造不是城中村的小业主来改造，而是纳入村委会的统一管理当中，由村委会和运营商组建公司，共同运作。

在欧阳捷看来，租赁住宅目前来看还没有好的盈利模式，房地产企业并不愿意费力做微利的事情。企业也许会考虑运营。未来，房地产企业进入农村市场最主要的形式应该是租赁住房的建设，但可售型住宅依然是房企的业务主体。

某长租公寓CEO对和讯房产表示，在合规的前提下会考虑这一方面业务。很大程度上，企业的积极性取决于地方政府对农村租赁住房的支持力度，长租公寓的发展仍处于初期，其盈利模式并不清晰，房企已试图通过资产证券化获得更多的资金来"烧"，很明显，如果房企在农村租赁方面无利可图，才自然仍会选择更保险的核心区域发展。

附:历次一号文件提及宅基地相应内容

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