年味渐散的2018年:这些\＂灰犀牛\＂镇守房地产前路 2018年的春节长假刚刚过去

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2018年的春节长假刚刚过去，正月初七，锐理数据官方公众号正式恢复日常更新，在2018年继续为关注房地产市场的各位提供最专业的房地产资讯和数据解读，锐理数据全体同仁向一直支持我们的读者们致以新年祝福。

在春节假期结束之后，2018年繁忙的工作再次降临在每个人身上，对于房地产市场来说，春节这个悠长的假期能够让许多人冷静下来思考许多平时无暇思考的问题，比如--在2018年的房地产市场里，将会有什么等待着我们?

根据国家统计局公布的数据，2017年全国商品房销售面积为169408万㎡，较2016年增长7.7%。对历年的商品房销售数据进行检索可知，2017年是中国商品房市场出现以来单年销售规模最高的一年。同样在这份数据表中，2017年年末全国商品房待售面积为58923万㎡，较2016年下降10616万㎡，按照2017年的销售面积来看，全国的库存总量的去化时间仅为4个月。

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种种迹象表明，在攀登上一个历史高点之后，2018年的房地产市场的复杂程度前所未有的提高了，想要在2017年的基础上"百尺竿头更进一步"对于整个市场来说都是可望而不可即的想法。

前几年，形容极小概率风险的"黑天鹅事件"成为热词，而在2018年，房地产市场"灰犀牛事件"成为许多人关注的话题，所谓"灰犀牛事件"是指可预测、大概率发生、影响范围大的风险。相比难测的"黑天鹅事件"，虽然"灰犀牛事件"可以预测，但是却难以规避，因为"灰犀牛事件"的源头是植根于市场深层中的。

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任何一个市场都不可能永远保持景气，房地产市场自然有其特殊性，但是仍然不能逃脱客观规律的影响。

那么，通过回首2017年的市场动向和2018年年初市场释放的种种信号，2018年的哪些"灰犀牛"坐镇前途，以至于我们不能忽视呢?

政策层面

房住不炒和因城施策

2018年年初，部分城市针对其具体情况对房地产调控政策进行微调，被一些媒体解读为"房地产调控放松"并大加渲染，针对这种舆论，住房和城乡建设部相关人士表示房地产调控政策将会继续实施，不会动摇。

在本轮的房地产调控中，中央层面坚持"房住不炒"，地方层面以"因城施策"落实，和以往中央定策地方施行的调控形成鲜明的对比。这意味着地方在房地产调控中拥有更灵活的手段，调控的实际效果需要紧跟中央"房住不炒"的基本论断。在这个问题上，地方的空间很大，但是转圜的余地很小。

所以，2017年与历史上的多次调控相比，力度和深度显然要大得多。从这一点上看，不应该对房地产调控放松抱侥幸心理。

长效机制和房产税

本轮调控的根本目的在于在避免房地产市场出现大涨大落的前提下建立房地产市场的长效机制。

房地产长效机制将由供需两端同时建立，包括但不限于建立更加健康和科学的土地供应机制，建立健全房产租赁市场，保障租房群体合法权益，合理化购房杠杆等。

同时，关于征收房产税的消息也屡屡见诸讨论，在土地财政的弊端已经越来越显现之后。房产税的到来难以避免，只是时间问题，是"灰犀牛"事件。

本轮调控的根本目标就是为这些触及房地产市场根本的规则框架的改革留出时间和空间，所以在这些改革取得阶段性成果之前，调控仍将持续。

经济层面

实体产业复苏

根据统计局于2018年初公布的数据，2017年规模以上工业企业实现利润总额75187.1亿元，比上年增长21%，增速比2016年加快12.5个百分点。

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在锐理此前的多次针对楼市的分析中，将2016年至今房地产牛市形成的原因归结为市场信用枯竭，优质抵押物不动产的价格因此水涨船高。

在2017年，经过一段时间的低迷之后，随着供给侧改革的成效体现，实体产业创造利润的能力提高，将会对流入房地产市场的资金进行分流，投机资金减少之后，房地产市场可能会进入一个平稳时期。

偿债潮来临

综合多个媒体的报道，2018年房企将面临偿债的高峰期，大量的债务将在2018年~2020年的3年时间中进行偿还。为了应对可能到来的资金压力，房企可能会改变经营策略，加快周转速度，以维持健康的现金流为第一目标，投资意愿下降。

另外一方面，随着全球范围内的资金成本提高，房企依赖的海外融资渠道能够为其提供的资金支持力度减弱。

在2017年调整债务结构，短债换长债的房企在2018年将会比没有这样做的竞争对手更从容。

市场层面

市场购买力的透支

" 城镇化进程不结束，房价不会停止上涨。"是过去人们对房价的基本判断。然而，在经历2016~2017年让人惊讶的上涨之后，潜在购房群体新城市人口的收入与高企的房价并不匹配，这将造成一段时间内的购买力枯竭，2017年年末，全国商品房销售金额增速从年初的22.5%下降到7.7%，是上述判断最直接的证据。

租赁市场的构建

在2017年，住房租赁市场的快速发展成为绝不能忽视的大趋势。

土地端，租赁类土地在全国范围内的大量出让，保证租赁住房的供给规模;政策端，租购同权推进，拉近了租赁和持有住房之间权益的差距;扶植民间租赁企业、建立国有租赁平台，保证租赁市场主体多元化……

多管齐下之下，租赁市场的建立速度将会比想象中更快，这个市场的形成将会在一定程度上分流住宅刚需人群，形成商品房市场的对手盘。

同时，新兴的、有政策扶持的租赁市场又有巨大的资金需求，将会吸引资金进入，成为新的风口所在。

总之，在多重因素之下，开年之后，2018年的房地产市场将会迎来一次"结茧"，重新调整市场内的若干关系，而它最后是否能破茧成蝶振翅高飞，则需要所有人共同努力。

不管这条路是一片坦荡还是坎坷曲折，锐理都将和你们一起走下去。

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(责任编辑:任刚 HF008)