新年伊始，澳大利亚多地住房交易表现冷淡置顶《澳洲财经见闻》

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澳洲权威房产网站CoreLogic研究部门负责人Tim Lawless表示，受银行信贷收紧、交易成本增加影响，悉尼和墨尔本两地的房产交易量出现明显下滑，低于10年平均水平。

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据统计，2018年1月，墨尔本、悉尼和布里斯班的房产交易结算数量同比分别下滑11.7%、8.4%和9.6%。受此影响，澳大利亚首府城市整体房产交易结算数量同比下滑7.8%。这一数据表明越来越多的卖家不得不长期持有住房。

尽管伴随大量期房的完工和结算，上述数据有可能会出现向上修正。但是，整体的房产交易量仍然不太可能回升至10年平均水平一线上方。

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在接受《澳大利亚金融评论报》（The Australian Financial Review）采访时，Lawless表示：“虽然在建住房数量持续攀升，人口出现快速增长，但是从目前的统计结果来看，主要首府城市的房产交易数量呈持续下滑态势。”

“这一现象似乎有些违背常理。通常在住房存量增加和人口快速增长的情况下，房产交易活动理应出现升温。但是，目前的情况恰好相反。这在一定程度上表明买房人面临诸多障碍。”

据Lawless透露，主要障碍包括首付款上调、银行信贷收紧以及印花税制度等。

银行信贷收紧

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自2月16日起，澳大利亚国民银行（NAB）宣布住房贷款评估中贷款收入比（loan to income ratio，简称LTI）由原来的8下调至7。新的LTI规定生效后，原有LTI不超过7的贷款申请客户将按照正常流程处理，并且适用标准贷款条件。对于LTI超过7的贷款申请客户，银行会根据申请人的收入结构自动拒绝或转为新标准实行。

据NAB透露，其偿贷能力计算器会相应进行更新，以反映新规的变化。据悉，早在去年，NAB就对旗下所有房贷产品引入了基于LTI的计算器。同样，对于LTI高的客户，NAB还拒绝了只付息贷款的审批。NAB方面表示，收紧只付息贷款偿贷能力评估有助于进一步夯实银行的信贷政策。

继澳新银行（ANZ）和西太银行（Westpac）宣布对借款人信贷能力评估和收紧审批规定之后，NAB是最新一家宣布信贷评估政策的银行。

具体而言，西太银行（Westpac）于近期引入了一套严格的测试标准，以便对借款人现在和未来的偿贷能力进行评估，并且确定可能影响其偿贷能力的多重因素。自2月26日起，西太银行旗下所有变更贷款申请资料的经纪人必须进行贷款申请的重新递交。同样，澳新银行（ANZ）于近期对住房贷款政策进行了更新，对部分贷款审批可酌情使用更高的标准。

2月14日，APRA发布了有关改革授权存款吸纳单位（ADI）资本金框架、防范ADI住房贷款系统性风险的意见稿。鉴于APRA目前加大了对高风险住房抵押贷款借款人的偿贷能力，未来收紧借款人信贷评估将成为常态。

印花税

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长期以来，房地产业内人士和一些经济分析人士对印花税颇有微词。在他们看来，印花税是一种低效税种，阻碍了市场的流动性和住房存量的高效循环。

澳大利亚住房行业协会（the Housing Industry Association）于2月20日发表的报告显示，在澳首府领地（ACT）废除印花税的努力下，当地的新房和二手房建筑活动受到明显提振。

尽管住房交易数量持续下滑，但是Lawless表示，就悉尼和墨尔本而言，鉴于当地刚需的存在，以及人口快速增长所形成的支撑，两地的房产交易活动最终会触底反弹。

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他说：“随着房产市场持续放缓，我们会看到房产上市数量会出现上升，若房产上市量上升，则房产交易量也有望相应出现上升。”

本文信息来源：澳洲金融评论报