张瑜:2018年房地产投资面临三个拖累
傻大方小编提示您本文标题是:张瑜:2018年房地产投资面临三个拖累。来源是黔讯网。
张瑜:2018年房地产投资面临三个拖累。房地产投资|拖累|面临|地产|棚改|张瑜---
文/专栏作家 张瑜
2017年地产投资韧性超预期,主要由拿地大增拉动,2018年地产投资又将何去何从呢?
房地产投资|拖累|面临|地产|棚改|张瑜---
张瑜:2018年房地产投资面临三个拖累
2017年:地产投资显韧性,全年7%
2017年地产投资韧性超市场预期,从2016年的6.9%升至7%。其中主要逻辑链条为"棚改货币化安置推进--商品房库存去化显著--政府为抑制房价过快上涨,加大土地供给--企业拿地大增--地产投资韧性超预期"。
(一)地产投资韧性主要来自于拿地大增。2017年建安费用和土地购置费分别对地产投资拉动2.8个和4.2个百分点,2016年两者为5.2个和1.2个百分点。
(二)房企拿地大增源于政府加大供地。土地作为稀缺资源,房企拿地动机一直强烈。2017年政府为了抑制房价上涨过快,加大土地供给,100大中城市土地供应占地面积同比从2016年的-2.9%升至12.7%,其中住宅用地同比从4.5%升至35.2%。
(三)土地供给加大的背景是库存去化显著。地产库存去化始于2016年,2017年明显加速。2016年商品房待售面积去化2300万平米,其中住宅去化5000万平米,2017年商品房待售面积去化1.06亿平米,其中住宅去化1.01亿平米。用待售面积或广义库存衡量,地产库存去化效果均显著,目前处于历史相对低位。
(四)库存去化由棚改货币化安置推动。三四线城市在棚改货币化安置推进下,销售表现好于一二线,2017年一、二、三线城市的商品房销售面积同比分别为-29%、-0.4%和10.5%。2017年棚改货币化安置去化库存2.8-3.4亿平米,占商品房销售面积的17%-20%。
2018年:地产投资慢下行,预期全年5%
2018年地产投资大概率缓慢下行,预期全年5%。我们认为,2018年房地产投资将面临一个支撑,三个拖累。
(一)支撑:新开工有望保持高位。2017年拿地大增,2018年这些土地将陆续开工,新开工有望保持高位。一方面,目前地产库存位于相对低位,房企补库动力较强。另一方面,房企拿地后,限期内必须开工,否则面临罚款或被回收土地。
(二)拖累:房企资金端将面临更严峻的挑战。首先,地产销售大概率转负,销售回款不足,主因是棚改对销售的拉动作用减弱(2018年棚改开工数少于2017年,货币化安置比例提升速度放慢),以及居民加杠杆速度放缓(新增居民中长期贷款同比从2016年的86.2%降至-6.7%)。其次,外部融资环境趋紧,2017年房企股权融资同比下降80%、债券融资同比下降65%,高增的美元债(同比增长232%)和房地产信托(同比增长65%)或将在2018年明显缩量。
(三)拖累:拿地的拉动作用减弱。土地供给被动跟随房价,随着房价同比企稳回落,政府加大供地的动机减弱。另外为了构建住房长效机制,低价的租赁用地(价格不到住宅用地的二分之一甚至更低)占比提升,降低了拿地成本。
(四)拖累:PPI同比延续下行态势。2017年PPI同比从2016年的-1.4%大升至6.4%。2018年供给侧去产能力度减弱,叠加终端需求走弱,预期全年PPI同比下行至3%-4%,从价格端拖累地产投资。
(本文作者介绍:民生证券研究院海外研究主管)
- 2018年太极拳二级社会体育指导员培训班在永年广府举办
- 2018年国家网络安全宣传周 亮点活动抢“鲜”看
- 2018年国家网络安全宣传周主题列车“安安号”今日启动
- 2018年度央企提供1.5万个岗位安置退役士兵
- 青羊开展2018年度廉政书画讲座进社区
- 2018年高校毕业生就业服务月首场招聘会举行
- 十堰出台房地产行业信用评定办法 一房多卖将上“黑榜”
- 重庆2018年高校毕业生就业服务月启动 4场招聘会等你来
- 2018年河北省音乐创作研讨班在石家庄举办
- 2018年第二届青龙板栗节开幕(图)