首次买房，需要注意哪些大问题? 行家简介|数据话房

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首次买房，需要注意哪些大问题?。新房|商住|二手房|城市化|消耗量|买房---

新房|商住|二手房|城市化|消耗量|买房---

行家简介

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数据话房

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，擅长利用数据分析全国区域性房价走势与城市投资选择。

提要

随着时间的推移，90后已经成为首次置业的主力了，慢慢地，00后也将要面临首次置业的问题了。

首次置业要注意什么问题呢?

文章不针对具体买房的实操细节，只对一些战略选择做些建议。

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主要从城市选择、房屋类型、新房or二手房、如何贷款以及四大配套的取舍

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5个方面来分析，5个方面的重要程度依次排序。

城市选择

我的老家是个中部小城，现在的房价，和2010年，依然差不多，多年未涨。

另外一个更为恐怖的事情是，也就是2010年前后，那时候农村学生急剧减少，于是开始合村并校，当时我们其中的一个乡镇的三所中学合并到镇上的一所中学，刚刚合并的时候，学生有4-5k人，而现在了解，只有1k左右的学生了。

这就更加印证了一个血淋淋的事实:

在我们老家的县城买房子，还不如把钱存在银行!

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上述图片来自中商地产研究院

图中可以看出，从国际经验来对比，我们国家的大城市的城市化进程还远没有结束，大城市对人口聚集的吸引力依然在增强，而相比之下，三四线城市的出路就越来越窄。

买哪个城市的房子就等于买了这个城市的股票，这个城市的最大基本面就是未来对人口的吸引力。

前面的文章提到，我们的城市化分为了四个阶段:

1、

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第一个阶段，农村人口进入城市。

2、

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第二个，城市郊区化，就是还会有相当多其他城市人口进入核心大城市，大城市郊区在不断完善发展。

3、

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第三个阶段，逆城市化，郊区发展的特别好，市中心反倒住着不舒服了，大家去郊区住。

4、

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第四个，再城市化，市区人搬走了，我终于有时间收拾收拾市区了。

而我们现在还处于城市化的第一个和第二个阶段，逐步向第三个阶段过度，但是这个逆城市化，一定是人口聚集城市周边的逆城市化，而不是所谓的全往三四线城市去逆城市化。

准确来说是城市化再到大城市化的过程。

结论还是那句:

远离那些充满童年记忆的故乡，那里终究将会是财富坟墓。

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2 房屋类型

如果没有购房资格问题的话，请记住一个结论:

优先选择住宅，住宅投资的回报率要远高于商铺和商住两用房。

可能有些朋友会说商住两用房的租售比要比住宅好。

这就是个短期利益和长期利率考量的问题。

租金只能反应当前的居住价值，而房价除了反映当前的居住价值，还能反映未来的居住价值，更重要地还能反映当前和未来的附加价值(入学、落户等等)。

而商铺和商住是没有附加价值这一选项的，未来的教育等附加功能的价值其实是不可估量的。

再借用董藩老师讲座上的一个例子:

一对小两口从外地来到北京，他们对住宅消耗量也许是60-90平左右，他们对写字楼的消耗量加起来也许只有10平，他们对商铺的消耗量可能连10平都不到。

所以再次强调一遍结论:

能买住宅就不要买商住、商铺、写字楼!

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不要过分看中租售比!

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未来的升值潜力才是最重要的!

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3 如何贷款?

前面的文章也提到了一个观点:

处女贷是国家给予首次置业的年轻人最大的福利!切记要用好用足难能可贵的处女贷!

处女贷是你这辈子能借到的最便宜的一笔钱!

应对通胀最有效的办法就是借钱!

你的处女贷既是你的下限，也决定了你未来换房的上限!

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所以在贷款年限的问题上，能贷多长时间就多长时间，

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在还款方式上，建议选择，等额本息

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，就是开始还的要少的那种，因为这最大程度放大了贷款的额度。

4 新房or二手房

还是上来说结论:千万不要有新房情节，不要拘泥于一定要买新房。

千万不要因为房子本身的问题改变了你对投资房产的节奏把握。

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一般来说，新房的溢价要比二手房要高，同时因为新房的房本取得时间要长，新房的流动性相对要差。

但是时间太长的二手房要注意后续金融属性的问题。

如果可能的话，尽量选择2000年以后的二手房(北京、上海等极个别大城市除外)

针对北京地区，由于本身新房资源极少，尤其是核心城区;

再次，新房面积一般都较大，总价极高。

因此北京地区置业一般都是选择二手房为主了，在北京地区的二手房中，可以考虑一些位置较好的老公房，虽然这些公房年限较长，但是有一个极大的优势在于没有非普的限额限制，极大地可以提高贷款比例，提高杠杆。(按照我们的观察，算上税费、中介费、评估折价和非普线的限制，北京地区二手房首付比例最低也要40%左右)

5 四大配套的取舍

房子有四大配套:教育、交通、商业、医疗。

这四大配套中，以教育最为重要，也是唯一不能通过移动来改善的配套

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，其他三项均可以通过其他方式进行改善，唯一只有教育资源是没有弹性的。

因此，在四大配套的取舍上，以教育资源为首要考量，其次是交通。

最后给首次置业的年轻人两点忠告，千万不要被人忽悠了:

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不要用股市思维来看待楼市;

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不要因为房子本身的缺陷来干扰房产投资的节奏!

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-End -

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