春节期间，央行透露楼市的真相今天是大年初四

小编用尽了洪荒之力。健康摘要： 2018-02-19 天天说钱天天说钱来源：每日经济新闻（ID：nbdnews）综合新华网、第一财经、华尔街见闻、中国铝业网、CNN等狗年出生的美国总统特朗普卖了一个萌，他携妻子发函祝贺属于中国的农历狗年。他友好地表示：狗代表诚实、可靠与真诚，这些美德是全人类都认同的价... ，春节期间，央行透露楼市的真相的全部内容都在这里了，拿走不谢！健康摘要： 2018-02-19 天天说钱天天说钱来源：每日经济新闻（ID：nbdnews）综合新华网、第一财经、华尔街见闻、中国铝业网、CNN等狗年出生的美国总统特朗普卖了一个萌，他携妻子发函祝贺属于中国的农历狗年。他友好地表示：狗代表诚实、可靠与真诚，这些美德是全人类都认同的价...

正文开始：

今天是大年初四，本号在休刊几天之后，开始戊戌年的推送。感谢各位读者的支持，祝大家新的一年里身体健康、兴旺发达！

月

日，央行公布了

2017

年四季度的“货币政策执行报告”，由这份报告，再结合央行此前公布的

2018

年一季度金融统计数据，我们可以给当前楼市、股市做一个定位。

货币供应的多少、以及利率的高低，在很大程度上决定资产价格。

我们先看一下截至

2017

年末的资金成本情况。

根据央行报告：

12
月，非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为
5.74%
，比
9
月下降
0.02
个百分点。

其中，一般贷款加权平均利率为
5.80%
，比
9
月下降
0.06
个百分点；

票据融资加权平均利率为
5.23%
，比
9
月上升
0.25
个百分点；

个人住房贷款利率小幅上升，
12
月加权平均利率为
5.26%
，比
9
月上升
0.25
个百分点。

2017

年前三季度，央行在货币供应量上一直收得比较紧，引导市场利率不断走高。但在四季度，货币供应量明显增加，这从

年末出现反弹可以看出来。

央行四季度“适当放水”之后，市场利率有所降低，只有个人住房贷款利率在“定向加息”的背景下，有所上升。

实体经济利率降低，对股市构成利好；个人房贷利率上升，对楼市构成利空。

那么问题来了：

2017

年末的

5.26%

的房贷加权利率，在历史上处于什么水平？会不会导致楼市全面入冬，最终诱导房价下降？

下面我选取了

2017

年

月、

2016

年

月（刚刚结束的牛市、房贷利率最低点）、

2014

年

月（上一轮熊市利率最高点）和

2009

年

月（金融风暴四万亿政策出台后，房贷利率最低点）四个时间点，从央行“货币政策执行报告”里提取了当时“加权平均”的利率情况：

四个关键时点的利率比较

时间

非金融企业及其他部门贷款加权平均利率

一般贷款加权平均利率

个人房贷加权利率

2017.12

5.74%

5.80%

5.26%

2016.9

5.22%

5.65%

4.52%

2014.9

6.97%

7.33%

6.96%

2009.6

4.98%

5.70%

4.34%

可以看出，在

2009

年

月中国商业房贷的“加权平均利率”创下了历史最低点，为

4.34%

；在刚刚结束的这一轮政策牛市里，房贷“加权平均利率”的最低点是

2016

年

月创造的，为

4.52%

（基准利率为

4.9%

）。

而在上一轮“熊市”（楼市最冷的时候）中，房贷“加权平均利率”的最高点出现在

2014

年

月，为

6.96%

。

2017
年末的
5.26%
虽然相当于基准利率（
4.9%
）上浮了
7.3%
，但距离
6.96%
还有相当大的距离。换句话说，
如果央行按照
0.25
个百分点的标准步伐加息，需要
6
到
7
次加息，才能让房贷利率上升到
6.96%
。如果在基准利率
4.9%
的基础上上浮，达到
6.96%
相当于上浮
42%
！

此外，通过上述表格可以看出，熊市的时候，个人房贷实际的利率可以跟“非金融企业及其他部门贷款加权平均利率”持平。而目前，房贷利率只相当于“非金融企业及其他部门贷款加权平均利率”的

92%

。

这意味着，实体经济在银行贷款，利率比个人买房贷款要高出大约

10%

！也就是说，目前的利率水平显示：央行仍然在鼓励大家买房子，而不是限制大家买房子！

再看一下货币供应的总量。

表面上看，截至

2017

年末

的同比增速只有

8.2%

，创下了改革开放以来新低。但这是两方面造成的：第一，金融去杠杆，银行购买和持有的资管计划、理财产品等大幅减少，带动

同比增速下降；第二，在金融创新情况下，相当一部分“准货币”未被计入

，比如货币基金（

2018

年开始计入）。

央行的报告告诉我们，截至

2017

年末人民币贷款余额同比增长

12.7%

，社会融资规模存量同比增长

12.0%

，这两个重要指标的增速仍然远远超过

GDP

（

6.9%

）。在这种情况下，资产价格很难停止不动。但

和

增速的剪刀差，的确出现了下滑（见下图），这是资产价格上涨速度减缓的重要原因。

下图是

2017

年新增人民币贷款情况，新增额里

7.13

万亿为“住户贷款”，占了全部新增贷款（

13.53

万亿）的接近

53%

！

下图是

2017

年新增人民币存款情况，企业存款、个人存款都“同比少增长”了很多。而“政府存款”突破了

万亿，增速达到了

12.8%

，是大类里增长最快的。这说明，财富正在迅速向政府手里集中。

解释一下：政府存款包括财政存款、住房公积金存款、社保存款、军费等。其中“住房公积金存款

社保存款”占全部政府存款的超过一半。

刚刚说的是

2017

年四季度。再看看

2018

年

月的情况。

根据央行的数据，

2018

年

月新增人民币贷款

2.9

万亿元，创下了历史新高。其中住户贷款的数据，我们不妨拿来跟

2017

年

月和

2016

年

月做一个对比：

时间

新增住户贷款

其中短期

其中中长期

2016.1

6075

1292

4783

2017.1

7521

1229

6293

2018.1

9016

3106

5910

注：表中数据单位为亿元。

2016

年

月，是国家大力提倡“楼市去杠杆”，鼓励大家买房的时候，当时新增住户贷款（居民家庭、个人贷款）只有

6075

亿元；

2017

年

月，是楼市调控开始不断升级的时候，新增住户贷款为

7521

亿元。

到了今年
1
月，被认为是楼市调控最严厉的时候，新增住户贷款竟然达到了
9016
亿元，几乎是
2016
年
1
月的
1.5
倍！

值得注意的是，

2018

年

月新增住户短期贷款竟然高达

3106

亿元，是

2017

年、

2016

年同期的

2.5

倍！这异常的高增长显示，仍然有大量居民家庭、个人，以买车、装修等名目贷款，但钱最终被用于买了房子！

罗列了一堆数据，是想告诉大家：

第一，当前房贷利率水平仍然明显偏低，不足以让楼市真正入冬。
当然，这个利率对实体经济、股市也都构成利好。而且从目前情况看，
2018
年央行最多在下半年有一次加息，但
0.25
个点的加息，只能说是“意思意思”而已。

展望未来，人民币利率上升的步伐会非常缓慢，因为经济不具备对高利率的承受能力。

第二，
2017
年新增人民币贷款里，超过半数给了居民家庭，其中大部分是买房。
2018
年这个比例会降低（企业表外融资移入表内，会做大分母），但住户部门贷款总额仍然会显著上升。给居民家庭加杠杆，仍然是维持经济发展的基本手段。

结论：
2018
年的楼市并不寒冷，股市也是这样。